Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (IX)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (IX)

Levantamiento y subsanación de condicionantes

La entidad tasadora puede levantar el condicionante de un informe de tasación y del certificado en que aquél se sintetiza siempre que haya desaparecido el supuesto que dio origen al mismo. El levantamiento requiere que la entidad emita una declaración expresa y razonada en la que se manifieste que efectivamente se ha verificado la desaparición del supuesto.

Subsanación de condicionantes

Si la finalidad es establecer la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por entidades, promotores y constructores, podrá utilizarse los informes y certificados que contengan condicionantes debidos a alguna de las siguientes causas:

• a que no se ha podido realizar las comprobaciones mínimas, por lo que se refiere a la comprobación del régimen de protección pública de la vivienda a valorar
• a que el inmueble está sujeto a protección pública y no se ha podido calcular su valor máximo legal.

Para ello, previamente a la formalización de la hipoteca, se deberá incorporar al expediente del crédito, bajo responsabilidad de la entidad que lo conceda, los siguientes documentos:

• documentación que refleje el régimen legal del inmueble (existencia o inexistencia de protección pública, concreción del valor máximo legal), emitida por autoridades administrativas competentes o el Registro de la propiedad
• una declaración en la que se manifieste la identidad de los inmuebles a los que se refiere la documentación y la tasación, suscrita por un apoderado de la entidad.

Por otra parte, en inmuebles cuyo uso se halle cedido, si la finalidad de la tasación es la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras, se podrá utilizar informes y certificados que contengan condicionante debido a que no se haya dispuesto del contrato de arrendamiento si dicho contrato se celebró con anterioridad al 01/01/1995 y no se cuente con el original, siempre que la entidad gestora o SII pueda acreditar ante la sociedad de tasación la totalidad de las condiciones actuales del arrendamiento y la no posesión del contrato original.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Redacción de informes de valoración de edificios en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (VIII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (VIII)

Advertencias específicas, condicionantes y denegaciones

Cuando se dé la posibilidad de que el valor de tasación del inmueble sufra minusvalías en el futuro, la entidad tasadora deberá advertirlo expresa y motivadamente, poniendo de manifiesto los datos de que disponga en relación con las características y la coyuntura del mercado inmobiliario considerado. Dichos datos pueden extraerse de la información de que se disponga en relación con ciclos pasados en el mismo mercado local, expectativas comunes entre los expertos, volatilidad apreciada en el precio de los comparables, etc. La advertencia expresa de la posibilidad de minusvalía debe incluirse siempre que concurran todas las circunstancias siguientes:

• que el valor de tasación se calcule a fin de establecer la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por entidades, promotores y constructores
• que en el cálculo del valor de tasación se utilice exclusivamente el método de comparación
• que el bien objeto de valoración esté destinado a un uso cuyos comparables, en el mercado local donde se sitúe, hayan experimentado alguna caída significativa y duradera de los precios nominales en los últimos diez años.

Aunque los comparables no hayan experimentado ninguna caída significativa en los últimos diez años, se deberá incluir una advertencia específica cuando la entidad tasadora estime que existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales antes de que pase un año desde la fecha de tasación, y siempre que se prevea que dicha reducción se mantendrá durante un periodo mínimo de tres años.

Condicionantes y denegaciones

Si se produce un condicionante, la entidad tasadora debe elegir una entre las siguientes alternativas:

• emitir el informe, condicionando expresamente el valor de tasación
• emitir el informe sin fijar ningún valor de tasación.

Si la tasación se realiza a fin de establecer la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por entidades, promotores y constructores, y el condicionante viene motivado por no haber sido posible identificar física o registralmente el inmueble, la entidad tasadora debe sencillamente rehusar a la emisión del informe.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

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