Normas de valoración según ECO/805/2003 (XI)
Método de comparación: aplicabilidad y reglas generales
El método de comparación puede aplicarse a la valoración de toda clase de inmuebles siempre que se cumpla los siguientes requisitos:
- existencia de un mercado representativo de inmuebles comparables
- disponibilidad de datos en relación con transacciones u ofertas, suficientes para permitir, en la zona de que se trate, identificar parámetros que posibiliten la homogeneización de comparables
- disponibilidad de información correspondiente al menos a seis transacciones u ofertas de comparables, representativa de la situación del mercado en el momento de la valoración.
Además, si la finalidad de la valoración es establecer la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por entidades, promotores y constructores, se deberá cumplir los siguientes requisitos adicionales:
- disponibilidad de datos que permitan estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables, relativa al menos a los dos años anteriores a la fecha de valoración
- disponibilidad de información representativa del comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado de inmuebles de usos análogos al que se valora
- disponibilidad de información acerca del estado de la coyuntura inmobiliaria en el momento de la valoración
- disponibilidad de procedimientos que posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos, mediante la detección de ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local.
El método de comparación es también aplicable a la valoración de derechos de superficie y a la valoración de concesiones administrativas.
Reglas generales para el cálculo del valor por comparación
Para el cálculo del valor por comparación se aplica las siguientes reglas generales:
- se establecerá las cualidades y características que influyan en el valor del inmueble, teniendo en cuenta el valor particular de aquellos elementos que confieran a la edificación carácter histórico o artístico, en el caso de que existan
- se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables, utilizando informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes, apropiadamente corregidas si es necesario, para obtener precios de compraventa al contado referidos al momento de la valoración
- se seleccionará una muestra representativa de precios comparables, y se aplicará a la misma el procedimiento de homogeneización que se precise
- se realizará la homogeneización de comparables mediante la aplicación de criterios, coeficientes o ponderaciones que resulten adecuados
- en función de los precios homogeneizados, se asignará un valor al inmueble, neto de gastos de comercialización y previa deducción de servidumbres y limitaciones de dominio.
Daniel Trujillano, arquitecto
Redacción de informes de valoración de inmuebles en España
