Normas de valoración según ECO/805/2003 (I)
Objeto y ámbito de aplicación. Principios.
La Orden ECO/805/2003 establece normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles, así como para la elaboración de los informes y certificados en que dicha tasación debe formalizarse. El propósito de dichas normas es potenciar la calidad técnica y formal de las valoraciones, a fin de proteger mejor los intereses de terceros. La orden establece una estructura única con una serie de apartados mínimos que el tasador debe cumplimentar.
Objeto de la Orden ECO/805/2003
Entre los objetivos de la Orden ECO/805/2003 está la regulación del régimen jurídico al que ha de ajustarse el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles, así como la elaboración de los informes y certificados en que se formalice.
Ámbito de aplicación de la Orden ECO/805/2003
La Orden ECO/805/2003 es de aplicación siempre que el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades siguientes:
- garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios
- cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras
- determinación del patrimonio de instituciones inmobiliarias de inversión colectiva
- determinación del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones.
Principios de valoración
Cuando un servicio o sociedad de tasación valora para alguna de las finalidades que integran el ámbito de aplicación de la Orden ECO/805/2003, debe hacerlo aplicando los siguientes principios:
- principio de anticipación: si el inmueble está en explotación económica, su valor es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro
- principio de finalidad: la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas
- principio de mayor y mejor uso: si el inmueble es susceptible de ser dedicado a diferentes usos, su valor será el que resulte de destinarlo al económicamente más aconsejable
- principio de probabilidad: ante varios escenarios razonables, se debe elegir el más probable
- principio de proporcionalidad: los informes de tasación se deben elaborar con la amplitud adecuada a la importancia, al uso y a la singularidad en el mercado
- principio de prudencia: ante varios escenarios igualmente probables, se debe elegir el que proporcione menor valor de tasación
- principio de sustitución: el valor de un inmueble equivale al de otros activos de similares características que puedan sustituirlo
- principio de temporalidad: el valor del inmueble varía a lo largo del tiempo
- principio de transparencia: cada informe de tasación debe contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión, detallando las hipótesis y la documentación empleadas
- principio del valor residual: el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total y los valores atribuibles al resto de los factores.
Daniel Trujillano, arquitecto
Redacción de informes de tasación de inmuebles
