Coeficientes correctores de los valores del suelo y de las construcciones
Apreciación, depreciación y compatibilidad
Los inmuebles tienen determinadas características que afectan por igual al suelo y a la construcción, de modo que los coeficientes correctores que hacen referencia a dichas características deben aplicarse a ambos. Tales coeficientes son:
- el coeficiente J: depreciación funcional o inadecuación, aplicable en casos de construcción, diseño, instalaciones o usos inadecuados (0,80)
- el coeficiente K: viviendas y locales considerados como interiores, aplicable en casos de edificación cerrada en los que todos los huecos de luces abren a patios de parcela (0,75)
- el coeficiente L: fincas afectadas por cargas singulares, por formar parte de conjuntos oficialmente declarados histórico-artísticos o por estar incluidas en catálogos o planes especiales de protección, aplicable a no ser que se permita la demolición total (0,70 para grado de protección integral, 0,80 para protección estructural o 0,90 para protección ambiental)
- el coeficiente M: fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco, como futuros viales, inconcreción urbanística, expropiación, reparcelación, compensación o uso fuera de ordenación, aplicable mientras persistan dichas situaciones, lo cual debe ser justificado anualmente (0,80, a no ser que la situación especial en cuestión haya sido ya tenida en cuenta en la ponencia de valores)
- el coeficiente N: apreciación o depreciación económica, cuya aplicación debe quedar justificada en la ponencia de valores y debe contar con la aprobación expresa de la Junta técnica territorial de coordinación inmobiliaria urbana (entre 1 y 1,8 en situaciones de apreciación y entre 0,5 y 1 en situaciones de depreciación).
El campo de aplicación de los coeficientes debe quedar definido en la ponencia de valores. Si concurren dos o más, sólo se puede aplicar uno de ellos, a no ser que se trate de los coeficientes J y N, que son compatibles entre sí y con cualquier otro. En los demás casos de concurrencia se debe optar por el que represente mayor disminución de valor. La aplicación del coeficiente M es incompatible con la aplicación del coeficiente F de inedificabilidad temporal cuando se trate de suelo sin edificar o de suelo valorado por unitario.
El coeficiente de apreciación o depreciación económica
El coeficiente N, de apreciación o depreciación económica, se aplica para adecuar los resultados a la realidad del mercado inmobiliario, evaluando casos de sobreprecio o de bajo precio dentro de zonas determinadas y concretas, que pueden definirse según tipologías o usos de edificación. Los casos de sobreprecio pueden darse por razones contrastadas de:
- alta demanda en el mercado
- inexistencia de otro producto similar
- alta calidad en las características constructivas.
Y los casos de bajo precio pueden darse por:
- falta de mercado
- caída en desuso.
El coeficiente N puede ser aplicado para atender a distintas situaciones de mercado dentro de un mismo inmueble. Es compatible con cualquier otro que resulte de aplicación en la finca considerada.
Daniel Trujillano, arquitecto
Valoración de bienes inmuebles en España
