Coeficientes correctores del valor catastral del suelo

Coeficientes correctores del valor del suelo

Aplicación

En las valoraciones de suelo se debe aplicar, cuando proceda, los siguientes coeficientes correctores:

• coeficiente A: parcelas con varias fachadas a vía pública, formando una o más esquinas (1,10 si son dos fachadas, 1,15 si son tres o más)
• coeficiente B: longitud de fachada inferior a la mínima establecida por el planeamiento (el mayor valor entre 0,60 y L/LM, siendo L la Longitud de la fachada y LM la Longitud Mínima definida por el planeamiento o, en su caso, por la ponencia de valores)
• coeficiente C: forma irregular que impida o dificulte la obtención del rendimiento previsto en el planeamiento (0,85)
• coeficiente D: exceso de fondo sobre aquél que permita agotar las condiciones de edificabilidad definidas por el planeamiento o, en su caso, sobre el fondo normal en la localidad, aplicable en parcelas ordenadas para edificación en manzana cerrada (1/n + 1, siendo n el número de plantas de edificación permitidas en la calle)
• coeficiente E: superficie distinta a la mínima establecida por el planeamiento o, en su defecto, por la costumbre, aplicable en parcelas ordenadas para edificación abierta (0,80 si S/SM es inferior a 1; 0,70 si S/SM es superior a 2 y 1,00 en el resto de los casos, donde S es la Superficie de la parcela y SM es la Superficie Mínima)
• coeficiente F: inedificabilidad temporal total o parcial debida a circunstancias urbanísticas o legales, aplicable a la parte afectada de parcelas o subparcelas no edificadas mientras subsista dicha condición y siempre que no haya sido ya considerada en la ponencia de valores (0,60)
• coeficiente G: afección a suelos destinados a construcción de viviendas sometidas a protección oficial u otros regímenes de protección pública, aplicable a terrenos sin edificar (0,70).

Aplicación de los coeficientes correctores del valor del suelo

Dado que el valor de repercusión ya considera la mayoría de los condicionantes del valor del producto inmobiliario, cuando el suelo se valora por repercusión sólo se puede aplicar el coeficiente que corresponde a las parcelas con varias fachadas a la vía pública y el que considera la longitud de la fachada. En cambio, cuando el suelo se valora por unitario, todos los coeficientes correctores son susceptibles de aplicación, cuando proceda como consecuencia de aquellas particularidades del mercado del suelo que lo hacen específico dentro del conjunto del mercado inmobiliario. En cualquier caso, el campo de aplicación de los coeficientes correctores debe quedar definido en las ponencias de valores.

Fondo excesivo en parcelas con más de una fachada 

Cuando una parcela ordenada para edificación en manzana cerrada tiene exceso de fondo y tiene más de una fachada, el coeficiente reductor 1/n + 1 se debe aplicar a la zona resultante de trazar una paralela a la fachada de la calle de mayor valor unitario, a la distancia del fondo que permita agotar las condiciones de edificabilidad definidas por el planeamiento o, en su caso, sobre el fondo normal en la localidad. Se debe actuar del mismo modo en relación con las restantes fachadas, en orden decreciente de valor. A la parte del solar que quede fuera de las zonas delimitadas por las paralelas se le debe aplicar el mayor valor unitario, afectado por el coeficiente 1/n + 1, donde n será el número de plantas de edificación permitidas en la calle de mayor valor unitario.

Valoración catastral del suelo (II)

Valoración del suelo (II)

Valor unitario. Parcelas sin edificar, subedificadas y sobreedificadas. Valoraciones masivas.

Siempre que existe un valor de repercusión se debe calcular el valor unitario correspondiente, en euros por metro cuadrado de suelo, mediante la suma de los productos de cada valor de repercusión por la edificabilidad que le corresponda. La edificabilidad a considerar, en metros cuadrados de construcción por metros cuadrados de suelo, debe corresponderse con alguno de los siguientes conceptos:

• la que permite el planeamiento
• la media generalizada de calle, tramo de calle, zona o paraje
• la existente, medida sobre la parcela catastrada
• en defecto de la anteriores, un metro cuadrado por metro cuadrado, medida sobre la parcela catastrada.

La utilización de una edificabilidad distinta a la que define el planeamiento debe ser justificada en la ponencia de valores.

Valoración de parcelas sin edificar 

Las parcelas sin edificar pueden valorarse según dos métodos:

• por repercusión (VRG), atendiendo a los metros cuadrados de construcción susceptibles de edificarse en las mismas
• por unitario (VUG), considerando los metros cuadrados de superficie de suelo.

En ambos métodos se debe aplicar las correcciones que procedan.

Valoración de parcelas subedificadas 

Las parcelas subedificadas pueden valorarse por repercusión, aplicando el método a los metros cuadrados de construcción susceptibles de edificarse en las mismas o bien a los metros cuadrados de construcción realmente edificada. Si se considera los metros cuadrados realmente edificados, el resultado puede incrementarse en concepto de valoración del derecho de vuelo, por el procedimiento que establezca la ponencia de valores. En ambos casos, se debe aplicar las correcciones que procedan.

Valoración de parcelas sobreedificadas

Cuando se valora parcelas cuya superficie realmente construida excede de la que puede deducirse de la ponencia de valores como susceptible de edificarse, el valor de repercusión puede aplicarse sobre dicha superficie realmente construida, con las correcciones que procedan.

Valoraciones masivas

Para facilitar las valoraciones masivas, cada polígono debe estar identificado con un área económica homogénea, y debe tener asignado un Módulo Básico de Repercusión (MBR) y una banda de coeficientes o, en su caso, un intervalo de valores unitarios.

Valoración catastral del suelo (I)

Valoración del suelo (I)

Valor de repercusión básico

Como norma general, el suelo -edificado o sin edificar- se valora por el valor de repercusión, en euros por metro cuadrado de construcción real o potencial. Sin embargo, también puede valorarse por el valor unitario (euros por metro cuadrado de suelo) en los siguientes casos:

• cuando resulte aconsejable a causa del reducido tamaño del suelo de naturaleza urbana, del número de habitantes o de la escasa actividad del mercado inmobiliario, y así se justifique en la ponencia de valores
• cuando se trate de suelo de urbanizaciones de carácter residencial en edificación abierta, con tipología unifamiliar
• cuando se trate de suelo destinado a usos dotacionales (deportivo, sanitario, religioso, etc.)
• cuando se trate de suelo destinado a sistemas generales del territorio
• cuando se den circunstancias, contempladas en la ponencia de valores, que hagan que resulte desaconsejable utilizar el valor de repercusión
• cuando se trate de suelo de uso industrial y cuando exista indefinición de la edificabilidad, o ésta sea consecuencia del tamaño de las parcelas o del volumen de las construcciones
• cuando se trate de suelo sin edificar y las circunstancias propias del mercado o del planeamiento lo exijan.

En municipios cuyo planeamiento esté adaptado al texto refundido de la Ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana, la fijación de valores unitarios debe tener en cuenta el aprovechamiento.

Valor de repercusión básico del suelo 

El valor de repercusión básico del suelo en cada polígono, calle, tramo de calle, zona o paraje se obtiene mediante el método residual, deduciendo del valor del producto inmobiliario la suma de los siguientes conceptos:

• el importe de la construcción existente
• los costes de la producción
• los beneficios de la promoción.