Módulo de valor M para valoraciones catastrales

Módulo de valor M para la determinación de valores de bienes inmuebles

Los módulos M, MBR y MBC

El texto refundido de la Ley del Catastro inmobiliario (R.D.L. 1/2004) establece que para la determinación del valor catastral debe tenerse en cuenta las circunstancias y los valores de mercado, los cuales no pueden ser superados. Uno de los instrumentos que permiten hacer efectiva la correlación entre el valor catastral y valor de mercado es el Módulo de valor M. Dicho Módulo debe recoger las variaciones experimentadas a lo largo del tiempo en el valor de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, de acuerdo con los análisis de mercado que al efecto realice la Dirección general del Catastro.

Valor actual del Módulo M

El Módulo de valor M que se considera actual es el mismo que fijó la Orden EHA/1213/2005, la cual lo estableció en 1.000 euros por metro cuadrado.

Valores actuales de los módulos MBR y MBC

La aplicación de los factores de diversificación del suelo y de la construcción da como resultado los módulos MBR y MBC. La Circular 01.04/13/P de la Dirección general del Catastro asignó, para el año 2013, valores de repercusión que van desde los 37,80 euros por metro cuadrado que corresponden al MBR-7 hasta los 1.700,00 euros por metro cuadrado que corresponden al MBR-1. Los valores vigentes para el módulo MBC fueron determinados en la Circular 01.04/08, que asignaba un valor de construcción que oscilaba entre los 400 euros por metro cuadrado que corresponden al MBC-7, hasta los 700 euros por metro cuadrado que corresponden al MBC-1. Los módulos MBR y MBC se aplican tanto en las Ponencias de valores que afectan a la totalidad de los inmuebles de naturaleza urbana del municipio, como en las posteriores Ponencias parciales.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Informes de tasación de bienes inmuebles en España

Coeficientes correctores del valor catastral de las construcciones

Coeficientes correctores del valor de las construcciones

Antigüedad y conservación

Mientras que en la valoración de suelos se emplea hasta siete coeficientes correctores específicos, en la valoración de construcciones sólo se emplean dos: el H y el I. El campo de aplicación de estos coeficientes correctores debe ser definido en la ponencia de valores.

Coeficiente H: antigüedad de la construcción 

El valor tipo que se asigne a la construcción se debe corregir aplicando un coeficiente que pondere su antigüedad y tenga en cuenta el uso predominante del edificio y la calidad constructiva. Para determinar dicho coeficiente se parte de los siguientes parámetros:

• t: años completos transcurridos desde la construcción, o bien desde la reconstrucción o rehabilitación integral, hasta el 1 de enero del año siguiente al de la aprobación de la ponencia de valores
• u: uso predominante del edificio, que puede ser Uso 1 (residencial, oficinas y edificios singulares), Uso 2 (industrial no fabril, comercial, deportivo, ocio, hostelería, turístico, sanitario, beneficiencia, cultural y religioso) o Uso 3 (fábricas y espectáculos)
• c: calidad constructiva, entre 1 (la mejor) y 9 (la peor).

El coeficiente H adopta valores comprendidos entre 0,17 (para construcciones en las que t es 90 años o más, de uso 3 y calidad constructiva 7, 8 o 9) y 1 (para construcciones en las que t no supera los 4 años, independientemente de su uso o calidad constructiva).

Coeficiente I: estado de conservación 

El coeficiente I adquiere los siguientes valores, dependiendo del estado de conservación:

• 1,00 si es normal (construcciones que, a pesar de su edad, no precisan reparaciones importantes)
• 0,85 si es regular (construcciones que presentan defectos permanentes, pero que no comprometen las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad)
• 0,50 si es deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, en las que se ven comprometidas las normales condiciones de habitabilidad o estabilidad)
• 0,00 si es ruinoso (construcciones manifiestamente inhabitables, o declaradas legalmente en estado de ruina).

Daniel Trujillano, arquitecto

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Tasación de edificaciones y construcciones en España

Coeficientes correctores del valor catastral del suelo

Coeficientes correctores del valor del suelo

Aplicación

En las valoraciones de suelo se debe aplicar, cuando proceda, los siguientes coeficientes correctores:

• coeficiente A: parcelas con varias fachadas a vía pública, formando una o más esquinas (1,10 si son dos fachadas, 1,15 si son tres o más)
• coeficiente B: longitud de fachada inferior a la mínima establecida por el planeamiento (el mayor valor entre 0,60 y L/LM, siendo L la Longitud de la fachada y LM la Longitud Mínima definida por el planeamiento o, en su caso, por la ponencia de valores)
• coeficiente C: forma irregular que impida o dificulte la obtención del rendimiento previsto en el planeamiento (0,85)
• coeficiente D: exceso de fondo sobre aquél que permita agotar las condiciones de edificabilidad definidas por el planeamiento o, en su caso, sobre el fondo normal en la localidad, aplicable en parcelas ordenadas para edificación en manzana cerrada (1/n + 1, siendo n el número de plantas de edificación permitidas en la calle)
• coeficiente E: superficie distinta a la mínima establecida por el planeamiento o, en su defecto, por la costumbre, aplicable en parcelas ordenadas para edificación abierta (0,80 si S/SM es inferior a 1; 0,70 si S/SM es superior a 2 y 1,00 en el resto de los casos, donde S es la Superficie de la parcela y SM es la Superficie Mínima)
• coeficiente F: inedificabilidad temporal total o parcial debida a circunstancias urbanísticas o legales, aplicable a la parte afectada de parcelas o subparcelas no edificadas mientras subsista dicha condición y siempre que no haya sido ya considerada en la ponencia de valores (0,60)
• coeficiente G: afección a suelos destinados a construcción de viviendas sometidas a protección oficial u otros regímenes de protección pública, aplicable a terrenos sin edificar (0,70).

Aplicación de los coeficientes correctores del valor del suelo

Dado que el valor de repercusión ya considera la mayoría de los condicionantes del valor del producto inmobiliario, cuando el suelo se valora por repercusión sólo se puede aplicar el coeficiente que corresponde a las parcelas con varias fachadas a la vía pública y el que considera la longitud de la fachada. En cambio, cuando el suelo se valora por unitario, todos los coeficientes correctores son susceptibles de aplicación, cuando proceda como consecuencia de aquellas particularidades del mercado del suelo que lo hacen específico dentro del conjunto del mercado inmobiliario. En cualquier caso, el campo de aplicación de los coeficientes correctores debe quedar definido en las ponencias de valores.

Fondo excesivo en parcelas con más de una fachada 

Cuando una parcela ordenada para edificación en manzana cerrada tiene exceso de fondo y tiene más de una fachada, el coeficiente reductor 1/n + 1 se debe aplicar a la zona resultante de trazar una paralela a la fachada de la calle de mayor valor unitario, a la distancia del fondo que permita agotar las condiciones de edificabilidad definidas por el planeamiento o, en su caso, sobre el fondo normal en la localidad. Se debe actuar del mismo modo en relación con las restantes fachadas, en orden decreciente de valor. A la parte del solar que quede fuera de las zonas delimitadas por las paralelas se le debe aplicar el mayor valor unitario, afectado por el coeficiente 1/n + 1, donde n será el número de plantas de edificación permitidas en la calle de mayor valor unitario.

Valoración catastral del suelo (II)

Valoración del suelo (II)

Valor unitario. Parcelas sin edificar, subedificadas y sobreedificadas. Valoraciones masivas.

Siempre que existe un valor de repercusión se debe calcular el valor unitario correspondiente, en euros por metro cuadrado de suelo, mediante la suma de los productos de cada valor de repercusión por la edificabilidad que le corresponda. La edificabilidad a considerar, en metros cuadrados de construcción por metros cuadrados de suelo, debe corresponderse con alguno de los siguientes conceptos:

• la que permite el planeamiento
• la media generalizada de calle, tramo de calle, zona o paraje
• la existente, medida sobre la parcela catastrada
• en defecto de la anteriores, un metro cuadrado por metro cuadrado, medida sobre la parcela catastrada.

La utilización de una edificabilidad distinta a la que define el planeamiento debe ser justificada en la ponencia de valores.

Valoración de parcelas sin edificar 

Las parcelas sin edificar pueden valorarse según dos métodos:

• por repercusión (VRG), atendiendo a los metros cuadrados de construcción susceptibles de edificarse en las mismas
• por unitario (VUG), considerando los metros cuadrados de superficie de suelo.

En ambos métodos se debe aplicar las correcciones que procedan.

Valoración de parcelas subedificadas 

Las parcelas subedificadas pueden valorarse por repercusión, aplicando el método a los metros cuadrados de construcción susceptibles de edificarse en las mismas o bien a los metros cuadrados de construcción realmente edificada. Si se considera los metros cuadrados realmente edificados, el resultado puede incrementarse en concepto de valoración del derecho de vuelo, por el procedimiento que establezca la ponencia de valores. En ambos casos, se debe aplicar las correcciones que procedan.

Valoración de parcelas sobreedificadas

Cuando se valora parcelas cuya superficie realmente construida excede de la que puede deducirse de la ponencia de valores como susceptible de edificarse, el valor de repercusión puede aplicarse sobre dicha superficie realmente construida, con las correcciones que procedan.

Valoraciones masivas

Para facilitar las valoraciones masivas, cada polígono debe estar identificado con un área económica homogénea, y debe tener asignado un Módulo Básico de Repercusión (MBR) y una banda de coeficientes o, en su caso, un intervalo de valores unitarios.

Valoración catastral del suelo (I)

Valoración del suelo (I)

Valor de repercusión básico

Como norma general, el suelo -edificado o sin edificar- se valora por el valor de repercusión, en euros por metro cuadrado de construcción real o potencial. Sin embargo, también puede valorarse por el valor unitario (euros por metro cuadrado de suelo) en los siguientes casos:

• cuando resulte aconsejable a causa del reducido tamaño del suelo de naturaleza urbana, del número de habitantes o de la escasa actividad del mercado inmobiliario, y así se justifique en la ponencia de valores
• cuando se trate de suelo de urbanizaciones de carácter residencial en edificación abierta, con tipología unifamiliar
• cuando se trate de suelo destinado a usos dotacionales (deportivo, sanitario, religioso, etc.)
• cuando se trate de suelo destinado a sistemas generales del territorio
• cuando se den circunstancias, contempladas en la ponencia de valores, que hagan que resulte desaconsejable utilizar el valor de repercusión
• cuando se trate de suelo de uso industrial y cuando exista indefinición de la edificabilidad, o ésta sea consecuencia del tamaño de las parcelas o del volumen de las construcciones
• cuando se trate de suelo sin edificar y las circunstancias propias del mercado o del planeamiento lo exijan.

En municipios cuyo planeamiento esté adaptado al texto refundido de la Ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana, la fijación de valores unitarios debe tener en cuenta el aprovechamiento.

Valor de repercusión básico del suelo 

El valor de repercusión básico del suelo en cada polígono, calle, tramo de calle, zona o paraje se obtiene mediante el método residual, deduciendo del valor del producto inmobiliario la suma de los siguientes conceptos:

• el importe de la construcción existente
• los costes de la producción
• los beneficios de la promoción.

Valores catastrales de suelo

Valores de suelo

Polígono, calle, tramo de calle, zona, paraje y parcela

Los valores en polígono son valores de referencia. Vienen a representar las circunstancias medias del polígono o la valoración correspondiente a la parcela tipo definida en función del planeamiento urbanístico.

Tipos de valores en polígono 

El R.D. 1020/1993 considera dos tipos de valores en polígono:

• el Valor de Repercusión Básico en polígono (VRB), correspondiente al producto inmobiliario más característico o al definido por el planeamiento conforme al uso y tipología edificatoria característica
• el Valor Unitario Básico en polígono (VUB), obtenido considerando la edificabilidad de la parcela tipo definida por el planeamiento.

Cuando no existe valor de repercusión, el valor unitario se fija en función de las circunstancias urbanísticas y de mercado.

Los valores en calle, tramo de calle, zona o paraje 

Los valores en calle, tramo de calle, zona o paraje son los que sirven para el cálculo de los valores individualizados aplicables a cada finca. El R.D. 1020/1993 considera dos tipos de valores en calle, tramo de calle, zona o paraje:

• el Valor de Repercusión en Calle, tramo de calle, zona o paraje (VRC), que se obtiene atendiendo a las características urbanísticas, corrigiendo el valor de repercusión básico de polígono (VRB)
• el Valor Unitario en Calle, tramo de calle, zona o paraje (VUC), que se obtiene a partir del valor de repercusión pormenorizado en calle.

En el cálculo del Valor de Repercusión en Calle, tramo de calle, zona o paraje (VRC) se considera las siguientes circunstancias:

• localización, respecto de los diferentes focos de atracción, según los usos
• accesibilidad y medios de transporte público dentro del polígono y en relación con el resto de la ciudad
• nivel de desarrollo del planeamiento y calidad de los servicios urbanos
• dinámica del mercado inmobiliario, expresión del mayor o menor número de operaciones
• especificidad de la oferta o moda de la demanda.

En el cálculo del Valor Unitario en Calle, tramo de calle, zona o paraje (VUC) se utiliza la edificabilidad definida de acuerdo con alguna de las siguientes expresiones:

• la edificabilidad definida por el planeamiento para la calle, el tramo de calle, la zona o el paraje
• la media de las edificabilidades existentes
• la edificabilidad más frecuente en las edificaciones más representativas de la calle, tramo de calle, zona o paraje.

Cuando no existe valor de repercusión, el Valor Unitario en Calle, tramo de calle, zona o paraje (VUC) se calcula mediante pormenorización del Valor Unitario Básico en polígono (VUB).

Los valores en parcela 

Los valores en parcela sirven para obtener el valor del suelo en una parcela o finca concreta. Son valores de cálculo, y se considera dos tipos:

• el Valor de Repercusión en Parcela (VRP), que se obtiene a partir del Valor de Repercusión en Calle, tramo de calle, zona o paraje (VRC), por aplicación de los coeficientes correctores que resulten de aplicación
• el Valor Unitario en Parcela (VUP), que se obtiene a partir del Valor de Repercusión en Parcelas (VRP), por aplicación de los coeficientes correctores que correspondan.

Cuando no existe valor de repercusión, el Valor Unitario en Parcela (VUP) se obtiene a partir del que corresponde a la calle, al tramo de calle, a la zona o al paraje, por aplicación de los coeficientes correctores que sean de aplicación.

NORMAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN CATASTRAL (II)

Las Normas técnicas para la valoración catastral (II)

Definición de construcción. Delimitación del suelo. Polígonos de valoración.

El R.D. 1020/1993 se aplica en la valoración de aquellas construcciones y edificaciones que, de acuerdo con la Ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana, deban sujetarse a licencia, dejando a salvo las que puedan ser consideradas construcciones de naturaleza rústica.

Definición de construcción

El R.D. 1020/1993 define como construcciones:

• los edificios en todo caso, aunque sean transportables y aunque el terreno en el que estén emplazados no pertenezca al propietario de la construcción
• las instalaciones comerciales o industriales que sean asimilables al concepto de edificio y no al de máquinas, aparatos o artefactos, tales como diques, tanques, cargaderos, etc.
• las obras de urbanización y de mejora y las que se realicen para el uso de los espacios descubiertos, considerándose como tales los recintos destinados a mercados, los depósitos al aire libre, los campos e instalaciones para la práctica del deporte, los muelles, los estacionamientos y los espacios anejos a las construcciones
• todas las demás construcciones que no estén expresamente calificadas como de naturaleza rústica.

La delimitación del suelo de naturaleza urbana

En cada término municipal debe realizarse una delimitación del suelo, la cual debe documentarse y someterse a los siguientes trámites:

• aprobación por el Consejo territorial de la propiedad inmobiliaria competente
• exposición al público, previa publicación mediante edicto.

Los polígonos de valoración

Tras la delimitación del suelo procede su división en polígonos de valoración, de acuerdo con los siguientes criterios:

• coherencia urbanística, tanto por la calificación del suelo como por la tipología de las construcciones
• circunstancias administrativas
• peculiaridades del mercado que faciliten la valoración
• circunstancias de carácter económico-social
• otras circunstancias, debidamente justificadas en las ponencias de valores.

Además de los criterios listados, en los municipios cuyo planeamiento esté adaptado al texto refundido de la Ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana, la delimitación de polígonos debe tener en cuenta:

• las áreas de reparto
• las áreas de suelo urbano remitidas a planeamiento posterior
• los sectores delimitados por el planeamiento general en Suelo Urbanizable Programado.

NORMAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN CATASTRAL (I)

Las Normas técnicas para la valoración catastral (I)

Módulo M. Valor de mercado. Definición de suelo.

El texto del vigente Real Decreto 1020/1993 contiene las Normas técnicas de valoración y el Cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el Valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana en España. Las Normas técnicas son el conjunto de conceptos, reglas y criterios que han de regir para la valoración de los bienes de naturaleza urbana. El Cuadro marco es el conjunto de reglas, criterios y valores básicos que permiten calcular los valores del suelo y de las construcciones en actuaciones valorativas masivas. El Valor catastral de los bienes de naturaleza urbana es el que figura en el Catastro inmobiliario urbano, y está integrado por el valor del suelo y el de las construcciones, si las hubiere.

El Módulo de valor M

El R.D. 1020/1993 definió un módulo de valor M que debía ser aprobado por el Ministerio de Economía y Hacienda y cuya finalidad era servir de base en la valoración de suelos y construcciones. En el año 2005, la Orden EHA/1213/2005 fijó el módulo M en 1.000 euros/metro cuadrado. Ese es el valor del módulo M que se sigue considerando como actual.

El valor de mercado

El valor de mercado se establece a nivel local o, si el mercado local es escaso, mediante un estudio de mercado de ámbito territorial supramunicipal. El valor de mercado sirve de base para determinar:

• los valores en polígono, calle, tramo de calle, zona o paraje
• el ámbito de aplicación del coeficiente N.

El valor catastral nunca puede exceder del valor de mercado.

Definición de suelo

A efectos de su definición como bienes inmuebles urbanos, tienen consideración de suelo:

• el suelo urbano, el susceptible de urbanización, el urbanizable programado y el urbanizable no programado desde el momento en que se apruebe un programa de actuación urbanística
• el suelo que, no estando incluido en el apartado anterior, disponga de vías pavimentadas o encintado de aceras y cuente además con alcantarillado, suministro de agua, suministro de energía eléctrica y alumbrado público
• el suelo ocupado por construcciones de naturaleza urbana
• el que se fraccione en contra de la legislación agraria vigente, siempre que tal fraccionamiento desvirtúe su uso agrario y sin que ello represente alteración alguna de la naturaleza rústica del suelo a otros efectos distintos de los catastrales.