Módulo de valor M, coeficiente RM y modificaciones de Ponencias de valores

El Módulo M, el coeficiente RM y las Ponencias de valores

Valor catastral, valor de mercado y valor individualizado

La Ley 39/1988, reguladora de las haciendas locales, establece que el valor catastral de los bienes inmuebles debe fijarse tomando como referencia su valor de mercado. Con el fin de hacer efectiva dicha referencia, el procedimiento de valoración catastral utiliza principalmente dos instrumentos:

• el Módulo de valor M, que pretende recoger las variaciones que el valor de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana experimenta, de acuerdo con los análisis de mercado que al efecto realice la Dirección general del Catastro, actuando en la fijación del valor del producto inmobiliario y sirviendo de base a los valores del suelo y de la construcción
• el coeficiente de Relación al Mercado (RM), que actúa en la valoración individualizada de los bienes resultante de las Ponencias de valores con el fin de garantizar su uniforme referencia a los valores de mercado.

La modificación del valor del Módulo M no altera la relación entre los valores catastrales y los valores de mercado.

Valor individualizado resultante de la ponencia de valores

El valor individualizado resultante de la ponencia de valores se obtiene mediante la suma del valor del suelo en parcela y del valor de reposición de la construcción, corregidos ambos valores y su suma de acuerdo con lo establecido en la Normativa técnica de valoración, y aplicando al resultado, en el caso de fincas construidas, el coeficiente 1,40 de gastos y beneficios de promoción.

Aplicación del coeficiente RM

La aplicación del coeficiente de Relación al Mercado (RM) requiere que la Ponencia de valores afecte a la totalidad de los inmuebles de naturaleza urbana del municipio. El coeficiente será aplicable a los valores individualizados resultantes de los expedientes de modificación de las ponencias.

Las modificaciones de Ponencias

Cuando se modifica una Ponencia de valores se debe adoptar:

• los criterios y directrices de coordinación nacional de valores con arreglo a los cuales se aprobó la Ponencia que se modifica
• las áreas económicas homogéneas, los módulos, las bandas de coeficientes y los coeficientes correctores contenidos en la Ponencia que se modifica
• los coeficientes de actualización que resulten de aplicación a los valores catastrales resultantes de la Ponencia que se modifica.

El expediente de modificación de Ponencia debe contener los documentos que definan el alcance de la modificación, recogiendo los nuevos valores de calle o tramo de calle y, en su caso, la nueva delimitación del suelo de naturaleza urbana. También debe justificarse con los análisis y conclusiones de los estudios de mercado realizados sobre el ámbito territorial afectado.

Coordinación en la valoración catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana

Coordinación en la valoración catastral de los inmuebles

Áreas económicas homogéneas. Ponencias de valores. Estudios de mercado.

Las juntas técnicas territoriales de coordinación inmobiliaria urbana deben realizar, en su ámbito territorial, una delimitación de áreas económicas homogéneas del suelo y de las construcciones. Para ello, deben solicitar de las gerencias territoriales incluidas en su ámbito la realización de estudios previos, que deben comprender:

• datos identificativos de las zonas y plano en el que se señale su perímetro
• costes de la construcción de las tipologías más características
• precios de venta de dichas tipologías
• estimación de valores de suelo
• datos económicos con incidencia en la actividad inmobiliaria.

Una vez realizados los estudios previos, las juntas técnicas territoriales deben redactar propuestas coordinadas de valores, que deben incluir los MBR y las bandas de coeficientes, o los VU para las áreas económicas homogéneas de suelo y los MBC para las de construcción. Las propuestas coordinadas de valores deben elevarse a la Comisión superior de coordinación inmobiliaria urbana, la cual debe establecer criterios-marco a nivel nacional, asignando definitivamente los módulos MBR, VU y MBC a los municipios correspondientes.

Las Ponencias de valores

Las Ponencias de valores son los documentos administrativos que recogen los valores del suelo y de las construcciones, así como los coeficientes correctores a aplicar en el ámbito territorial al que se refieran. Las Ponencias son realizadas por las gerencias territoriales del Centro de gestión catastral y cooperación tributaria, teniendo en cuenta la normativa urbanística y la de valoración catastral, así como los estudios y análisis del mercado inmobiliario. Cada Ponencia de valores debe estar acompañada por los siguientes documentos separados:

• análisis y conclusiones de los estudios de mercado y de los resultados obtenidos por aplicación de los mismos a un número suficiente de fincas, al objeto de comprobar la relación de los valores catastrales con los valores de mercado
• catálogos de edificios y construcciones urbanas.

Los Estudios del mercado inmobiliario urbano 

El Centro de gestión catastral y cooperación tributaria debe establecer los criterios y el contenido mínimo de los Estudio del mercado inmobiliario que deberán servir de base para la redacción de las ponencias de valores. Con carácter general, el ámbito territorial de estos estudios debe ser municipal, pero también puede ser supramunicipal si las circunstancias lo aconsejan. La realización de Estudios del mercado tiene las siguientes finalidades:

• la investigación de los datos económicos del mercado inmobiliario urbano
• la recopilación y el análisis de dichos datos
• la elaboración de unas conclusiones que reflejen la situación del mercado.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Informes de valoración de construcciones en España