Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (III)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (III)

Valor de mercado y valor de reemplazamiento. Superficie comprobada y superficie computable. Inmuebles comparables. Niveles urbanísticos.

La Orden ECO/805/2003 define el valor de mercado o venal (VM) como el precio al que podría venderse el inmueble en la fecha de la tasación. En la determinación del valor de mercado se considera:

• que no existe vinculación previa entre vendedor y comprador
• que ni el vendedor ni el comprador alberca interés personal ni profesional en la transacción, excluyendo los asociados a la causa del contrato
• que la oferta pública al mercado se produce mediante una comercialización adecuada y con ausencia de información privilegiada
• que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública y refleja una estimación razonable referida a las condiciones de mercado existentes en la fecha de la tasación
• el precio no incluye impuestos ni gastos de comercialización.

Definición de valor de reemplazamiento (VR)

El valor o coste de reemplazamiento o reposición (VR) puede ser bruto o neto. El valor de reemplazamiento bruto (VRB), también llamado “a nuevo” es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de valoración, otro inmueble con las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales actuales. El valor de reemplazamiento neto (VRN), también llamado “actual” es el resultado de deducir de VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración.

Superficie comprobada y superficie computable

La superficie comprobada es el área medida por el tasador. La utilizable o computable es la que se utiliza en la tasación.

Inmuebles comparables

Los inmuebles comparables son aquellos que se consideran similares al inmueble objeto de valoración, o bien adecuados para aplicar la homogeneización, por causa de su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación u otra característica física relevante.

Los niveles urbanísticos del terreno

A efectos de su tasación, la Orden ECO/805/2003 clasifica los terrenos en dos niveles:

• nivel II: terrenos no urbanizables
• nivel I: todos los demás.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Redacción de informes de tasación de inmuebles en España

Módulo de valor M, coeficiente RM y modificaciones de Ponencias de valores

El Módulo M, el coeficiente RM y las Ponencias de valores

Valor catastral, valor de mercado y valor individualizado

La Ley 39/1988, reguladora de las haciendas locales, establece que el valor catastral de los bienes inmuebles debe fijarse tomando como referencia su valor de mercado. Con el fin de hacer efectiva dicha referencia, el procedimiento de valoración catastral utiliza principalmente dos instrumentos:

• el Módulo de valor M, que pretende recoger las variaciones que el valor de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana experimenta, de acuerdo con los análisis de mercado que al efecto realice la Dirección general del Catastro, actuando en la fijación del valor del producto inmobiliario y sirviendo de base a los valores del suelo y de la construcción
• el coeficiente de Relación al Mercado (RM), que actúa en la valoración individualizada de los bienes resultante de las Ponencias de valores con el fin de garantizar su uniforme referencia a los valores de mercado.

La modificación del valor del Módulo M no altera la relación entre los valores catastrales y los valores de mercado.

Valor individualizado resultante de la ponencia de valores

El valor individualizado resultante de la ponencia de valores se obtiene mediante la suma del valor del suelo en parcela y del valor de reposición de la construcción, corregidos ambos valores y su suma de acuerdo con lo establecido en la Normativa técnica de valoración, y aplicando al resultado, en el caso de fincas construidas, el coeficiente 1,40 de gastos y beneficios de promoción.

Aplicación del coeficiente RM

La aplicación del coeficiente de Relación al Mercado (RM) requiere que la Ponencia de valores afecte a la totalidad de los inmuebles de naturaleza urbana del municipio. El coeficiente será aplicable a los valores individualizados resultantes de los expedientes de modificación de las ponencias.

Las modificaciones de Ponencias

Cuando se modifica una Ponencia de valores se debe adoptar:

• los criterios y directrices de coordinación nacional de valores con arreglo a los cuales se aprobó la Ponencia que se modifica
• las áreas económicas homogéneas, los módulos, las bandas de coeficientes y los coeficientes correctores contenidos en la Ponencia que se modifica
• los coeficientes de actualización que resulten de aplicación a los valores catastrales resultantes de la Ponencia que se modifica.

El expediente de modificación de Ponencia debe contener los documentos que definan el alcance de la modificación, recogiendo los nuevos valores de calle o tramo de calle y, en su caso, la nueva delimitación del suelo de naturaleza urbana. También debe justificarse con los análisis y conclusiones de los estudios de mercado realizados sobre el ámbito territorial afectado.

NORMAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN CATASTRAL (I)

Las Normas técnicas para la valoración catastral (I)

Módulo M. Valor de mercado. Definición de suelo.

El texto del vigente Real Decreto 1020/1993 contiene las Normas técnicas de valoración y el Cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el Valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana en España. Las Normas técnicas son el conjunto de conceptos, reglas y criterios que han de regir para la valoración de los bienes de naturaleza urbana. El Cuadro marco es el conjunto de reglas, criterios y valores básicos que permiten calcular los valores del suelo y de las construcciones en actuaciones valorativas masivas. El Valor catastral de los bienes de naturaleza urbana es el que figura en el Catastro inmobiliario urbano, y está integrado por el valor del suelo y el de las construcciones, si las hubiere.

El Módulo de valor M

El R.D. 1020/1993 definió un módulo de valor M que debía ser aprobado por el Ministerio de Economía y Hacienda y cuya finalidad era servir de base en la valoración de suelos y construcciones. En el año 2005, la Orden EHA/1213/2005 fijó el módulo M en 1.000 euros/metro cuadrado. Ese es el valor del módulo M que se sigue considerando como actual.

El valor de mercado

El valor de mercado se establece a nivel local o, si el mercado local es escaso, mediante un estudio de mercado de ámbito territorial supramunicipal. El valor de mercado sirve de base para determinar:

• los valores en polígono, calle, tramo de calle, zona o paraje
• el ámbito de aplicación del coeficiente N.

El valor catastral nunca puede exceder del valor de mercado.

Definición de suelo

A efectos de su definición como bienes inmuebles urbanos, tienen consideración de suelo:

• el suelo urbano, el susceptible de urbanización, el urbanizable programado y el urbanizable no programado desde el momento en que se apruebe un programa de actuación urbanística
• el suelo que, no estando incluido en el apartado anterior, disponga de vías pavimentadas o encintado de aceras y cuente además con alcantarillado, suministro de agua, suministro de energía eléctrica y alumbrado público
• el suelo ocupado por construcciones de naturaleza urbana
• el que se fraccione en contra de la legislación agraria vigente, siempre que tal fraccionamiento desvirtúe su uso agrario y sin que ello represente alteración alguna de la naturaleza rústica del suelo a otros efectos distintos de los catastrales.