Módulo de valor M para valoraciones catastrales

Módulo de valor M para la determinación de valores de bienes inmuebles

Los módulos M, MBR y MBC

El texto refundido de la Ley del Catastro inmobiliario (R.D.L. 1/2004) establece que para la determinación del valor catastral debe tenerse en cuenta las circunstancias y los valores de mercado, los cuales no pueden ser superados. Uno de los instrumentos que permiten hacer efectiva la correlación entre el valor catastral y valor de mercado es el Módulo de valor M. Dicho Módulo debe recoger las variaciones experimentadas a lo largo del tiempo en el valor de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, de acuerdo con los análisis de mercado que al efecto realice la Dirección general del Catastro.

Valor actual del Módulo M

El Módulo de valor M que se considera actual es el mismo que fijó la Orden EHA/1213/2005, la cual lo estableció en 1.000 euros por metro cuadrado.

Valores actuales de los módulos MBR y MBC

La aplicación de los factores de diversificación del suelo y de la construcción da como resultado los módulos MBR y MBC. La Circular 01.04/13/P de la Dirección general del Catastro asignó, para el año 2013, valores de repercusión que van desde los 37,80 euros por metro cuadrado que corresponden al MBR-7 hasta los 1.700,00 euros por metro cuadrado que corresponden al MBR-1. Los valores vigentes para el módulo MBC fueron determinados en la Circular 01.04/08, que asignaba un valor de construcción que oscilaba entre los 400 euros por metro cuadrado que corresponden al MBC-7, hasta los 700 euros por metro cuadrado que corresponden al MBC-1. Los módulos MBR y MBC se aplican tanto en las Ponencias de valores que afectan a la totalidad de los inmuebles de naturaleza urbana del municipio, como en las posteriores Ponencias parciales.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Informes de tasación de bienes inmuebles en España

Módulo de valor M, coeficiente RM y modificaciones de Ponencias de valores

El Módulo M, el coeficiente RM y las Ponencias de valores

Valor catastral, valor de mercado y valor individualizado

La Ley 39/1988, reguladora de las haciendas locales, establece que el valor catastral de los bienes inmuebles debe fijarse tomando como referencia su valor de mercado. Con el fin de hacer efectiva dicha referencia, el procedimiento de valoración catastral utiliza principalmente dos instrumentos:

• el Módulo de valor M, que pretende recoger las variaciones que el valor de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana experimenta, de acuerdo con los análisis de mercado que al efecto realice la Dirección general del Catastro, actuando en la fijación del valor del producto inmobiliario y sirviendo de base a los valores del suelo y de la construcción
• el coeficiente de Relación al Mercado (RM), que actúa en la valoración individualizada de los bienes resultante de las Ponencias de valores con el fin de garantizar su uniforme referencia a los valores de mercado.

La modificación del valor del Módulo M no altera la relación entre los valores catastrales y los valores de mercado.

Valor individualizado resultante de la ponencia de valores

El valor individualizado resultante de la ponencia de valores se obtiene mediante la suma del valor del suelo en parcela y del valor de reposición de la construcción, corregidos ambos valores y su suma de acuerdo con lo establecido en la Normativa técnica de valoración, y aplicando al resultado, en el caso de fincas construidas, el coeficiente 1,40 de gastos y beneficios de promoción.

Aplicación del coeficiente RM

La aplicación del coeficiente de Relación al Mercado (RM) requiere que la Ponencia de valores afecte a la totalidad de los inmuebles de naturaleza urbana del municipio. El coeficiente será aplicable a los valores individualizados resultantes de los expedientes de modificación de las ponencias.

Las modificaciones de Ponencias

Cuando se modifica una Ponencia de valores se debe adoptar:

• los criterios y directrices de coordinación nacional de valores con arreglo a los cuales se aprobó la Ponencia que se modifica
• las áreas económicas homogéneas, los módulos, las bandas de coeficientes y los coeficientes correctores contenidos en la Ponencia que se modifica
• los coeficientes de actualización que resulten de aplicación a los valores catastrales resultantes de la Ponencia que se modifica.

El expediente de modificación de Ponencia debe contener los documentos que definan el alcance de la modificación, recogiendo los nuevos valores de calle o tramo de calle y, en su caso, la nueva delimitación del suelo de naturaleza urbana. También debe justificarse con los análisis y conclusiones de los estudios de mercado realizados sobre el ámbito territorial afectado.

NORMAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN CATASTRAL (I)

Las Normas técnicas para la valoración catastral (I)

Módulo M. Valor de mercado. Definición de suelo.

El texto del vigente Real Decreto 1020/1993 contiene las Normas técnicas de valoración y el Cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el Valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana en España. Las Normas técnicas son el conjunto de conceptos, reglas y criterios que han de regir para la valoración de los bienes de naturaleza urbana. El Cuadro marco es el conjunto de reglas, criterios y valores básicos que permiten calcular los valores del suelo y de las construcciones en actuaciones valorativas masivas. El Valor catastral de los bienes de naturaleza urbana es el que figura en el Catastro inmobiliario urbano, y está integrado por el valor del suelo y el de las construcciones, si las hubiere.

El Módulo de valor M

El R.D. 1020/1993 definió un módulo de valor M que debía ser aprobado por el Ministerio de Economía y Hacienda y cuya finalidad era servir de base en la valoración de suelos y construcciones. En el año 2005, la Orden EHA/1213/2005 fijó el módulo M en 1.000 euros/metro cuadrado. Ese es el valor del módulo M que se sigue considerando como actual.

El valor de mercado

El valor de mercado se establece a nivel local o, si el mercado local es escaso, mediante un estudio de mercado de ámbito territorial supramunicipal. El valor de mercado sirve de base para determinar:

• los valores en polígono, calle, tramo de calle, zona o paraje
• el ámbito de aplicación del coeficiente N.

El valor catastral nunca puede exceder del valor de mercado.

Definición de suelo

A efectos de su definición como bienes inmuebles urbanos, tienen consideración de suelo:

• el suelo urbano, el susceptible de urbanización, el urbanizable programado y el urbanizable no programado desde el momento en que se apruebe un programa de actuación urbanística
• el suelo que, no estando incluido en el apartado anterior, disponga de vías pavimentadas o encintado de aceras y cuente además con alcantarillado, suministro de agua, suministro de energía eléctrica y alumbrado público
• el suelo ocupado por construcciones de naturaleza urbana
• el que se fraccione en contra de la legislación agraria vigente, siempre que tal fraccionamiento desvirtúe su uso agrario y sin que ello represente alteración alguna de la naturaleza rústica del suelo a otros efectos distintos de los catastrales.