El Método residual (IV)

Método técnico de valoración residual (IV)

Prima de riesgo y cálculo del valor residual en el método residual dinámico. Procedimiento estático.

La prima de riesgo debe determinarse a partir de información sobre promociones inmobiliarias, mediante la evaluación del riesgo de la promoción y teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicación, su liquidez, su plazo de ejecución y el volumen de la inversión necesaria. Si en la determinación de los flujos de caja se tiene en cuenta la financiación ajena, las primas de riesgo deben ser incrementadas en función del porcentaje de dicha financiación (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de interés habituales del mercado hipotecario. En todo caso, el incremento debe ser debidamente justificado.

Cálculo dinámico del valor residual

En el procedimiento dinámico, el valor residual del inmueble es la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado.

Procedimiento de cálculo estático

En el procedimiento estático, el valor residual se calcula siguiendo los siguientes pasos:

1. estimación de los costes de construcción, los gastos necesarios (impuestos no recuperables y aranceles necesarios para formalizar la declaración de obra nueva, honorarios técnicos por proyectos y dirección de obras, otros honorarios técnicos necesarios, costes de licencias y tasas de la construcción, primas de seguros obligatorios de la edificación, honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas, gastos de administración del promotor y gastos debidos a otros estudios necesarios), los gastos de comercialización y, en su caso, los gastos financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada
2. en el caso de inmuebles en rehabilitación y en terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva, se tendrá en cuenta los costes de construcción presupuestados en el proyecto
3. estimación del valor en venta del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado en la fecha de la tasación
4. estimación del margen de beneficio del promotor
5. aplicación de la fórmula de cálculo.

Todas las hipótesis y parámetros de cálculo que se adopte deben justificarse de manera razonada y explícita.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Informes de valoración de inmuebles

El Método residual (II)

Método técnico de valoración residual (II)

Procedimiento de cálculo dinámico. Estimación de flujos de caja.

Los pasos a seguir para calcular el valor residual por el procedimiento de cálculo dinámico son los siguientes:

1. estimar los flujos de caja
2. elegir el tipo de actualización
3. aplicar la fórmula de cálculo.

Todas las hipótesis de cálculo adoptadas deben justificarse de manera razonada y explícita.

Estimación de flujos de caja

Los flujos de caja se integran mediante los siguientes conceptos:

• los cobros
• en su caso, las entregas de crédito que se estime obtener por la venta del inmueble a promover
• los pagos estimados por los diversos costes y gastos durante la construcción o rehabilitación, incluyendo los pagos por créditos concedidos.

Todos los cobros y pagos deben aplicarse en las fechas previstas para la comercialización y construcción del inmueble. Para determinar las fechas y plazos previstos debe tenerse en cuenta los sistemas de pago a proveedores, las características del inmueble proyectado y el grado de desarrollo del planeamiento urbanístico y de la urbanización.

Estimación de cobros

Para estimar los cobros a obtener debe partirse de los valores en venta previstos en las fechas de comercialización en la hipótesis de edificio terminado, los cuales se calculan atendiendo a los valores obtenidos por los métodos de comparación y/o actualización de rentas en la fecha de la tasación, y a la evolución esperada de los precios de mercado.

Estimación de pagos

Para estimar los pagos a realizar se debe tener en cuenta:

• los costes de construcción
• los gastos necesarios medios considerando las características del inmueble objeto de valoración
• los gastos de comercialización
• en su caso, los gastos financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a aquella cuya promoción resulte más probable
• en el caso de inmuebles en rehabilitación o de terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva, los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto.

Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a valorar se debe tener en cuenta el principio de mayor y mejor uso. No obstante, si se conoce el destino decidido por el propietario del inmueble y resulta compatible con la normativa urbanística, se atenderá al mismo. En todo caso, si se trata de un solar edificado conforme con el régimen urbanístico aplicable, se atenderá a la edificación existente, a no ser que exista la posibilidad de materializar el principio de mayor y mejor uso.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Valoración de inmuebles en España