El Método residual (III)

Método técnico de valoración residual (III)

Gastos necesarios, tipo de actualización y tipo libre de riesgo en el método residual dinámico

En el cálculo de los gastos necesarios que deben tenerse en cuenta en la estimación de pagos a realizar en el método residual dinámico se debe incluir:

• los impuestos no recuperables y aranceles que requiera la formalización de la declaración de obra nueva del inmueble
• los honorarios técnicos necesarios
• el coste de las licencias y tasas de la construcción
• las primas de los seguros obligatorios de la edificación, así como los honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas
• los gastos administrativos del promotor
• los gastos debidos a otros estudios necesarios.

El beneficio del promotor no debe considerarse como gasto necesario, al igual que los gastos financieros o de comercialización.

Tipo de actualización en el método dinámico

A los efectos del cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico se debe utilizar como tipo de actualización aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto que obtendría un promotor medio en una promoción de las características de la analizada, sin tener en cuenta financiación ajena. El tipo de actualización se calcula añadiendo la prima de riesgo al tipo libre de riesgo.

Tipo libre de riesgo en el método residual dinámico

Para determinar el tipo libre de riesgo debe seguirse el siguiente procedimiento:

• si la estimación de flujos de caja es nominal, deberá adoptarse un tipo de interés nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversión y que atienda a su volumen, a su grado de liquidez, a la tipología del inmueble, a sus características y ubicación, al tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto) y al riesgo previsible en la obtención de rentas
• si la estimación de flujos de caja es constante, el tipo de interés nominal deberá ser convertido en real, corrigiendo el efecto inflacionista mediante la aplicación de un índice de precios que refleje adecuadamente la inflación esperada durante el período para el que se prevea la existencia de flujos de caja.

El tipo de interés nominal no debe ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años (si la finalidad de la tasación es el establecimiento de la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios, el plazo de vencimiento será igual o superior a cinco años). Para determinar la rentabilidad media anual debe tomarse el tipo medio durante un período continuado no inferior a tres meses ni superior a un año. El tipo medio debe haber sido publicado por un organismo público o por un mercado organizado.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Informes de tasación de inmuebles

El Método residual (II)

Método técnico de valoración residual (II)

Procedimiento de cálculo dinámico. Estimación de flujos de caja.

Los pasos a seguir para calcular el valor residual por el procedimiento de cálculo dinámico son los siguientes:

1. estimar los flujos de caja
2. elegir el tipo de actualización
3. aplicar la fórmula de cálculo.

Todas las hipótesis de cálculo adoptadas deben justificarse de manera razonada y explícita.

Estimación de flujos de caja

Los flujos de caja se integran mediante los siguientes conceptos:

• los cobros
• en su caso, las entregas de crédito que se estime obtener por la venta del inmueble a promover
• los pagos estimados por los diversos costes y gastos durante la construcción o rehabilitación, incluyendo los pagos por créditos concedidos.

Todos los cobros y pagos deben aplicarse en las fechas previstas para la comercialización y construcción del inmueble. Para determinar las fechas y plazos previstos debe tenerse en cuenta los sistemas de pago a proveedores, las características del inmueble proyectado y el grado de desarrollo del planeamiento urbanístico y de la urbanización.

Estimación de cobros

Para estimar los cobros a obtener debe partirse de los valores en venta previstos en las fechas de comercialización en la hipótesis de edificio terminado, los cuales se calculan atendiendo a los valores obtenidos por los métodos de comparación y/o actualización de rentas en la fecha de la tasación, y a la evolución esperada de los precios de mercado.

Estimación de pagos

Para estimar los pagos a realizar se debe tener en cuenta:

• los costes de construcción
• los gastos necesarios medios considerando las características del inmueble objeto de valoración
• los gastos de comercialización
• en su caso, los gastos financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a aquella cuya promoción resulte más probable
• en el caso de inmuebles en rehabilitación o de terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva, los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto.

Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a valorar se debe tener en cuenta el principio de mayor y mejor uso. No obstante, si se conoce el destino decidido por el propietario del inmueble y resulta compatible con la normativa urbanística, se atenderá al mismo. En todo caso, si se trata de un solar edificado conforme con el régimen urbanístico aplicable, se atenderá a la edificación existente, a no ser que exista la posibilidad de materializar el principio de mayor y mejor uso.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Valoración de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XVI)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XVI)

Valor por actualización. Flujo de caja en el Método residual dinámico.

En el Método de actualización, la entidad tasadora debe justificar debidamente el tipo de interés elegido, destacando el diferencial positivo aplicado respecto a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a 2 años. Si el propósito de la tasación es la constitución de garantía hipotecaria de créditos o préstamos, el plazo de vencimiento no será inferior a 5 años. Para determinar la rentabilidad media anual se debe tomar el tipo medio durante un período continuado no inferior a tres meses ni superior a un año, contados antes de la fecha de la valoración.

Cálculo del valor por actualización

El valor de actualización del inmueble a tasar será el valor actual de los flujos de caja y del valor de reversión esperados para el tipo de actualización elegido. En el cálculo se tiene en cuenta:

• el importe de los cobros imputables al inmueble
• el importe de los pagos previstos
• el número de periodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoración hasta que se produzca el cobro
• el número de períodos desde la valoración hasta que se produzca el pago
• el tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados
• el número de períodos desde la valoración hasta el final del período de estimación de los ingresos esperados.

Los flujos de caja en el Método residual dinámico

En el Método residual dinámico, para estimar los cobros a obtener se parte de los valores en venta previstos en las fechas de comercialización en la hipótesis de edificio terminado, los cuales se calculan atendiendo a:

• los valores obtenidos mediante el método de comparación y/o por el de actualización de rentas en la fecha de tasación
• la evolución prevista para los precios de mercado.

Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a tasar se tiene en cuenta el principio de mayor y mejor uso. No obstante, si se conoce el destino que ha decidido la propiedad del inmueble y dicho destino no se opone a la normativa urbanística aplicable, se atenderá al mismo.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Redacción de informes de valoración de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XV)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XV)

Flujos de caja de inmuebles en explotación. Valor de reversión.

Si el inmueble se encuentra arrendado en la fecha de la tasación, los flujos de caja se deberán estimar teniendo en cuenta las cláusulas del contrato de arrendamiento, mientras éste se mantenga en vigor. Si, además, la finalidad de la tasación es la constitución de garantía hipotecaria de créditos o préstamos, los flujos de caja que sean superiores a los de otros inmuebles comparables deberán ser sustituidos por los de dichos inmuebles, siempre que se pueda atribuir la diferencia a la existencia de elementos especulativos.

Flujos de caja de inmuebles en explotación económica

Si el inmueble se encuentra ligado a una actividad económica en la fecha de la tasación, los flujos de caja serán las cuantías medias del sector de actividad en el que se integre la explotación. Dichas cuantías medias deben ser corregidas de manera razonada cuando:

• la localización o las características particulares del inmueble influyan o puedan influir claramente en que la explotación económica obtenga ingresos superiores o inferiores a la media del sector
• las perspectivas económicas previstas para el sector afecten a la probabilidad de obtener los ingresos netos previstos.

Si el propósito de la valoración es la constitución de garantía hipotecaria de créditos o préstamos, la corrección por localización o características particulares sólo se llevará a cabo si se prevé que los ingresos van a ser obtenidos de modo duradero durante, al menos, los cinco años que sigan a la fecha de la tasación.

Valor de reversión

En el caso de un inmueble con mercado de alquileres, el valor de reversión al final de la vida útil del inmueble será el valor en esa fecha del terreno sobre el que está edificado. En el caso de un inmueble ligado a una actividad económica, el valor de reversión será el valor previsible del inmueble al final del contrato, valor que deberá calcularse para el inmueble libre de inquilinos, ajustando el valor del suelo y restando la depreciación física y funcional de la edificación estimada mediante el método del coste.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Redacción de informes de valoración de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XIV)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XIV)

Los flujos de caja en el método de actualización

En el método de actualización, se denomina flujos de caja operativos a los de la explotación que utilice el inmueble objeto de valoración. Los flujos de caja operativos se calculan sumando al beneficio de la explotación (después de impuestos) las dotaciones a amortizaciones realizadas en el ejercicio, y restando al resultado las inversiones efectuadas en inmovilizado y, en su caso, las variaciones producidas en el fondo de maniobra. Si la finalidad de la tasación es la constitución de garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios, los beneficios a considerar serán exclusivamente los ordinarios del ejercicio.

Estimación de flujos de caja

Los flujos de caja se estiman teniendo en cuenta el régimen del inmueble a valorar. Dicha estimación debe realizarse considerando las hipótesis más probables en cuanto a cuantías y fechas asociadas a cobros y pagos. El cálculo debe realizarse para el año al que se refiere la valoración, sin tener en cuenta el efecto inflacionista.

Flujos de caja de inmuebles con mercado de alquiler

Si en la fecha de la tasación existe un mercado de alquiler, los flujos de caja se deberán estimar a lo largo de la vida útil del inmueble, teniendo en cuenta todos los factores que puedan afectar a su cuantía y obtención efectiva, y ello con independencia de que el inmueble esté de hecho alquilado o bien esté vacío o explotado directamente por su propietario. Entre los factores mencionados estará la evolución previsible del mercado.  Si la finalidad de la tasación es la constitución de garantía hipotecaria de créditos o préstamos, sólo se tendrá en cuenta aquellas situaciones o circunstancias que presumiblemente puedan permanecer en el medio y largo plazo. Durante el período de vigencia del contrato de arrendamiento, las cuantías de los cobros integrantes de los flujos de caja serán las derivadas de las cláusulas contractuales, aunque si resultan superiores a las asociadas a otros inmuebles comparables, sólo se podrán utilizar si se justifica que no es previsible su modificación.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Valoración de propiedades inmobiliarias en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XIII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XIII)

Requisitos para la utilización del método de actualización. Flujos de caja.

La utilización del método de actualización requiere que se cumpla al menos uno de los siguientes requisitos:

• que exista un mercado de alquileres representativo de los compatibles (como mínimo, se debe disponer de 6 datos de rentas de alquiler sobre comparables que reflejen adecuadamente la situación actual del mercado, así como de datos sobre transacciones u ofertas en cuantía suficiente para identificar parámetros de homogeneización)
• que exista un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración
• que el inmueble esté produciendo o pueda producir ingresos por estar ligado a una actividad económica, y que además existan suficientes datos contables de la explotación, o bien información sobre ratios estructurales medias de la actividad.

Para utilizar el método de actualización de rentas con el fin de establecer la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios, será necesario, cuando exista un mercado representativo de alquileres o un contrato de arrendamiento, que la entidad de tasación disponga de:

• datos adecuados (transacciones u ofertas) sobre la evolución de las rentas de alquiler en el mercado local de inmuebles comparables durante los dos años anteriores a la fecha de la valoración, así como sobre el estado actual
• información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales, índices de precios...) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valora, sobre el propio comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria
• procedimientos adecuados de detección de ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, capaces de posibilitar la identificación y eliminación de elementos especulativos.

Concepto de flujos de caja

En el método de actualización se entiende por flujos de caja inmobiliarios los cobros y pagos futuros que traigan causa del inmueble objeto de valoración.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Valoración de propiedades inmobiliarias en España