Tasación de inmuebles embargados

Valoración de inmuebles embargados

Tasación pericial de bienes inmuebles embargados

Tasaciones periciales en Andalucía

El Método residual (IV)

Método técnico de valoración residual (IV)

Prima de riesgo y cálculo del valor residual en el método residual dinámico. Procedimiento estático.

La prima de riesgo debe determinarse a partir de información sobre promociones inmobiliarias, mediante la evaluación del riesgo de la promoción y teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicación, su liquidez, su plazo de ejecución y el volumen de la inversión necesaria. Si en la determinación de los flujos de caja se tiene en cuenta la financiación ajena, las primas de riesgo deben ser incrementadas en función del porcentaje de dicha financiación (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de interés habituales del mercado hipotecario. En todo caso, el incremento debe ser debidamente justificado.

Cálculo dinámico del valor residual

En el procedimiento dinámico, el valor residual del inmueble es la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado.

Procedimiento de cálculo estático

En el procedimiento estático, el valor residual se calcula siguiendo los siguientes pasos:

1. estimación de los costes de construcción, los gastos necesarios (impuestos no recuperables y aranceles necesarios para formalizar la declaración de obra nueva, honorarios técnicos por proyectos y dirección de obras, otros honorarios técnicos necesarios, costes de licencias y tasas de la construcción, primas de seguros obligatorios de la edificación, honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas, gastos de administración del promotor y gastos debidos a otros estudios necesarios), los gastos de comercialización y, en su caso, los gastos financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada
2. en el caso de inmuebles en rehabilitación y en terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva, se tendrá en cuenta los costes de construcción presupuestados en el proyecto
3. estimación del valor en venta del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado en la fecha de la tasación
4. estimación del margen de beneficio del promotor
5. aplicación de la fórmula de cálculo.

Todas las hipótesis y parámetros de cálculo que se adopte deben justificarse de manera razonada y explícita.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Informes de valoración de inmuebles

El Método residual (III)

Método técnico de valoración residual (III)

Gastos necesarios, tipo de actualización y tipo libre de riesgo en el método residual dinámico

En el cálculo de los gastos necesarios que deben tenerse en cuenta en la estimación de pagos a realizar en el método residual dinámico se debe incluir:

• los impuestos no recuperables y aranceles que requiera la formalización de la declaración de obra nueva del inmueble
• los honorarios técnicos necesarios
• el coste de las licencias y tasas de la construcción
• las primas de los seguros obligatorios de la edificación, así como los honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas
• los gastos administrativos del promotor
• los gastos debidos a otros estudios necesarios.

El beneficio del promotor no debe considerarse como gasto necesario, al igual que los gastos financieros o de comercialización.

Tipo de actualización en el método dinámico

A los efectos del cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico se debe utilizar como tipo de actualización aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto que obtendría un promotor medio en una promoción de las características de la analizada, sin tener en cuenta financiación ajena. El tipo de actualización se calcula añadiendo la prima de riesgo al tipo libre de riesgo.

Tipo libre de riesgo en el método residual dinámico

Para determinar el tipo libre de riesgo debe seguirse el siguiente procedimiento:

• si la estimación de flujos de caja es nominal, deberá adoptarse un tipo de interés nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversión y que atienda a su volumen, a su grado de liquidez, a la tipología del inmueble, a sus características y ubicación, al tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto) y al riesgo previsible en la obtención de rentas
• si la estimación de flujos de caja es constante, el tipo de interés nominal deberá ser convertido en real, corrigiendo el efecto inflacionista mediante la aplicación de un índice de precios que refleje adecuadamente la inflación esperada durante el período para el que se prevea la existencia de flujos de caja.

El tipo de interés nominal no debe ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años (si la finalidad de la tasación es el establecimiento de la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios, el plazo de vencimiento será igual o superior a cinco años). Para determinar la rentabilidad media anual debe tomarse el tipo medio durante un período continuado no inferior a tres meses ni superior a un año. El tipo medio debe haber sido publicado por un organismo público o por un mercado organizado.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Informes de tasación de inmuebles

El Método residual (II)

Método técnico de valoración residual (II)

Procedimiento de cálculo dinámico. Estimación de flujos de caja.

Los pasos a seguir para calcular el valor residual por el procedimiento de cálculo dinámico son los siguientes:

1. estimar los flujos de caja
2. elegir el tipo de actualización
3. aplicar la fórmula de cálculo.

Todas las hipótesis de cálculo adoptadas deben justificarse de manera razonada y explícita.

Estimación de flujos de caja

Los flujos de caja se integran mediante los siguientes conceptos:

• los cobros
• en su caso, las entregas de crédito que se estime obtener por la venta del inmueble a promover
• los pagos estimados por los diversos costes y gastos durante la construcción o rehabilitación, incluyendo los pagos por créditos concedidos.

Todos los cobros y pagos deben aplicarse en las fechas previstas para la comercialización y construcción del inmueble. Para determinar las fechas y plazos previstos debe tenerse en cuenta los sistemas de pago a proveedores, las características del inmueble proyectado y el grado de desarrollo del planeamiento urbanístico y de la urbanización.

Estimación de cobros

Para estimar los cobros a obtener debe partirse de los valores en venta previstos en las fechas de comercialización en la hipótesis de edificio terminado, los cuales se calculan atendiendo a los valores obtenidos por los métodos de comparación y/o actualización de rentas en la fecha de la tasación, y a la evolución esperada de los precios de mercado.

Estimación de pagos

Para estimar los pagos a realizar se debe tener en cuenta:

• los costes de construcción
• los gastos necesarios medios considerando las características del inmueble objeto de valoración
• los gastos de comercialización
• en su caso, los gastos financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a aquella cuya promoción resulte más probable
• en el caso de inmuebles en rehabilitación o de terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva, los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto.

Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a valorar se debe tener en cuenta el principio de mayor y mejor uso. No obstante, si se conoce el destino decidido por el propietario del inmueble y resulta compatible con la normativa urbanística, se atenderá al mismo. En todo caso, si se trata de un solar edificado conforme con el régimen urbanístico aplicable, se atenderá a la edificación existente, a no ser que exista la posibilidad de materializar el principio de mayor y mejor uso.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Valoración de inmuebles en España

Tasación Pericial Contradictoria de inmuebles en Andalucía

Arquitecto Daniel Trujillano

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Informes de Tasación Pericial en Andalucía

Tasación Pericial Contradictoria de propiedades inmobiliarias

Arquitecto Daniel Trujillano
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Tasaciones periciales de bienes inmuebles en España

Honorarios de los peritos terceros en Andalucía (II)

Los honorarios de los peritos terceros en Andalucía (II)

Informe de valoración del perito tercero. Designaciones. Honorarios.

El informe emitido por el perito tercero en las tasaciones periciales contradictorias se debe ajustar a lo dispuesto en el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos. En las valoraciones de bienes inmuebles se debe incluir la información siguiente:

• descripción detallada del inmueble
• análisis de la finca
• superficies
• régimen de uso
• en su caso, descripción del edificio donde se sitúa el bien
• antigüedad
• acabados
• instalaciones comunes
• planos y fotografías
• descripción del entorno, incluyendo equipamientos, dotaciones y comunicaciones.

Designaciones

Se debe designar un perito tercero por cada procedimiento administrativo y clase de bienes o derechos a valorar. Debe designarse tantos peritos como sean necesarios para asegurar, mediante la correspondiente titulación oficial, la cualificación para la valoración en función de los diferentes tipos de bienes o derechos. Una vez establecida la cualificación necesaria del perito, debe elegirse el que corresponda de la lista remitida por el Colegio oficial que corresponda, conforme al orden determinado en el sorteo anual.

Importe máximo de los honorarios

La cuantía máxima de los Honorarios (H) por los trabajos de peritación que deberán percibir los peritos terceros que resulten designados en los procedimientos de tasación pericial contradictoria se calcula en función del Valor Comprobado (VC) por la Administración tributaria mediante dictamen de peritos. El cálculo se realiza de acuerdo con la siguiente escala:

• Valor Comprobado VC < 50.000,01 euros : Honorarios H= 200 euros
• 50.000,01 ≤ VC ≤ 8.000.000,00 : H= 200 + (VC·0,00035)
• VC > 8.000.000 : H= 3.000 + (VC·0,00005).

En el caso de que haya que valorar diversos bienes situados todos en el mismo edificio, los honorarios se calcularán aplicando al valor conjunto de los bienes los siguientes coeficientes:

• si hay dos bienes: 1,10
• si hay tres bienes: 1,15
• si hay más de tres bienes: 1,20.

Este criterio también se aplicará en casos de valoración de varias parcelas contiguas.

Arquitecto Daniel Trujillano

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Tasaciones periciales en Andalucía

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXVIII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXVIII)

Terrenos de carácter urbano. Fincas rústicas. Análisis de mercado. Valores, condicionantes y advertencias.

Si el objeto de valoración es un terreno de carácter urbano, el informe de tasación deberá indicar si existen sobre él edificaciones. Si hay edificaciones y no está prevista su demolición, se deberá describir su uso, superficie y sus principales características constructivas. En todo caso, el informe deberá expresar:

• la clasificación urbanística que corresponde al terreno (urbano, urbanizable, no urbanizable o clases equivalentes)
• en caso de que sea suelo urbano, si tiene o no naturaleza de solar
• el aprovechamiento urbanístico, de acuerdo con el ámbito de reparto y el ámbito de gestión y ejecución
• en el caso de que el terreno esté dentro de un ámbito sujeto a expropiación forzosa, criterios legales aplicables a su valoración y estado del procedimiento expropiatorio.

Descripción urbanística de fincas rústicas

Si el objeto de la valoración es una finca rústica, el informe de tasación deberá indicar la clasificación del suelo y,en su caso, el régimen de protección especial.

Análisis de mercado

Cada informe de tasación debe incluir una descripción de las características del segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al que sea objeto de valoración, cuando exista. También debe indicar las diferencias apreciadas entre el valor de mercado y el valor hipotecario en dicho segmento.

Datos y cálculo de los valores técnicos

El informe de tasación debe indicar los métodos de tasación, los criterios utilizados y los cálculos realizados para determinar el valor. Los criterios y datos estarán en función del método de valoración empleado.

Valores de tasación, condicionantes y advertencias

En el informe de tasación se debe incluir:

• los valores técnicos obtenidos para cada inmueble objeto de valoración
• el valor de tasación resultante en función del objeto y la finalidad de la valoración
• los condicionantes o advertencias aplicables
• en su caso, las limitaciones a los valores
• el valor mínimo para el seguro de incendios y otros daños al continente.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de tasación de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXVI)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXVI)

Aspectos formales específicos del informe de tasación

El informe de tasación debe elaborarse con los siguientes requisitos formales:

• debe indicarse la denominación social de la sociedad de tasación o de la entidad financiera emisora, y su número de inscripción en el Registro del Banco de España
• debe confeccionarse en papel con el membrete de la sociedad de tasación o entidad financiera
• debe mencionar el número de páginas que lo componen
• debe estar suscrito por un representante de la entidad tasadora, además de por el profesional competente que lo haya redactado
• si el profesional competente que ha redactado el informe no es el mismo que quien ha realizado la visita e inspección ocular, se deberá incluir los datos profesionales y personales del profesional competente que haya realizado la visita
• debe identificar al solicitante de la tasación y la finalidad de la misma, concretando se se ha seguido las disposiciones contenidas en la Orden ECO/805/2003
• si la finalidad de la tasación es la constitución de garantía hipotecaria para créditos o préstamos, debe indicar la entidad que haya sido mandatario del cliente para el encargo
• debe identificar y localizar el inmueble, describiendo la localidad y el entorno, y concretando si se valora un solo edificio o elemento de edificio o a varios agrupados
• debe describir las comprobaciones realizadas y la documentación examinada
• debe expresar la superficie del terreno y la de edificación
• debe incluir una descripción urbanística, especificando el régimen ocupación, tenencia y protección
• debe incluir un análisis de mercado
• debe expresar los datos y el cálculo de los valores técnicos, incluyendo valores de tasación
• debe incluir condicionantes, advertencias y observaciones
• debe expresar la fecha de emisión y la de caducidad
• debe describir la documentación anexa que acompaña al informe.

Los apartados deben cumplimentarse teniendo en cuenta el principio de proporcionalidad, según el tipo de inmueble que sea objeto de valoración.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de tasación de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXV)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXV)

Aspectos formales del certificado de tasación

Cada certificado de tasación debe elaborarse de acuerdo con la forma y con el contenido mínimo siguiente:

• debe indicar la denominación social de la sociedad de tasación o entidad financiera que lo emita, con su número de inscripción en el Registro del Banco de España
• debe confeccionarse en papel con el membrete de la sociedad de tasación o entidad financiera
• debe mencionar el número de páginas que lo componen
• debe indicar la finalidad legal de la tasación
• debe hacer referencia precisa al informe de tasación que sintetiza
• debe contener la localización y el tipo del inmueble, su identificación registral, la referencia catastral, la superficie útil (si se trata de un edificio), la superficie adoptada en el cálculo de valores técnicos y su estado de ocupación
• si la finalidad de la tasación no es la garantía hipotecaria de créditos o préstamos, debe contener el titular registral en el momento de la tasación
• debe incluir una declaración expresa de que la tasación se ha realizado de acuerdo con los requisitos de la Orden ECO/805/2003 u otra normativa aplicable
• debe indicar el método o los métodos de valoración utilizados, y concretar los valores estimados para cada método
• debe indicar el valor de tasación del inmueble
• debe incluir las limitaciones al dominio
• debe expresar el valor a efectos de seguro de incendios y otros daños
• si se refiere a varios inmuebles que constituyen fincas registrales o funcionales independientes, debe especificar el valor de tasación que se asigna a cada una de ellas
• debe estar firmado por un representante de la entidad que emita el certificado o de la entidad financiera a cuyos servicios pertenezca el tasador
• debe contener cualquier otra información que se requiera por aplicación de normativa específica según la finalidad de la tasación.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de valoración de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXIV)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXIV)

Elaboración y emisión de informes y certificados de tasación. Compromisos de compra a plazos.

Las entidades de crédito que disponen de servicios de tasación y las sociedades de tasación homologadas deben elaborar los informes y certificados de tasación indicando explícitamente y de forma notoria si la tasación se ha realizado o no de acuerdo con las disposiciones contenidas en la Orden ECO/805/2003. En todos los casos en los que se prevea la adopción de una decisión u opción determinada, la justificación razonada se hará constar de forma expresa en el informe de tasación y en el correspondiente certificado. El informe y certificado de la actualización de una tasación debe realizarse con las mismas exigencias que la tasación misma, y debe contener además la identificación de la tasación anterior.

Emisión de las tasaciones

La fecha de emisión de un informe o certificado de tasación no puede ser posterior en más de dos meses a la fecha en que se haya efectuado la última inspección ocular del bien valorado. No obstante, en el caso de terrenos o en otros excepcionales y expresamente justificados, tales como la valoración de patrimonios, el periodo podrá alargarse hasta los seis meses. La fecha de emisión es considerada como la fecha de tasación.

Compromisos de compra a plazos

Los compromisos de compra a plazo sobre inmuebles se valoran considerando el valor del inmueble en sí y el plazo y las condiciones que figuren en el contrato que regule el compromiso. El valor del compromiso se determina como diferencia entre el valor del inmueble en el momento de la tasación y el precio pactado en el contrato de compra a plazo actualizado. Para la actualización se debe utilizar como tasa el tipo de interés de la deuda pública con duración más próxima al plazo restante para el ejercicio del compromiso.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de tasación de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXIII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXIII)

Valoración de concesiones administrativas, servidumbres y opciones de compra

Para valorar un edificio, construido o por construir, sobre el que está constituida una concesión administrativa, puede suponerse que el inmueble es de pleno dominio y aplicar el método que corresponda a la finalidad de la tasación.

Valoración de concesiones administrativas sobre terrenos

Para valorar una concesión administrativa sobre un terreno se debe aplicar el método residual por el procedimiento dinámico, considerando:

• las cantidades a pagar por el beneficiario de la concesión durante la construcción y, en su caso, durante el periodo restante de vigencia de la concesión
• los cobros y pagos asociados a la actividad económica ligada a la concesión.

El valor de la propiedad de un terreno sobre el que está constituida una concesión administrativa se calcula mediante la suma de:

• el valor actual de los pagos destinados al concedente
• el valor actual de reversión calculado en la fecha de extinción de la concesión administrativa.

Valoración de servidumbres

Las servidumbres se valoran restando del valor del inmueble, supuesto libre de la carga impuesta por la servidumbre, el valor de dicho inmueble teniendo en cuenta el efecto de la servidumbre que lo grava.

Valoración de opciones de compra

El valor de la opción se determina conforme a las siguientes reglas:

• si la diferencia entre el valor del inmueble en la fecha de tasación y el precio de ejercicio de la opción sobre el inmueble actualizado es positiva, el valor de la opción será el equivalente a la diferencia
• si la entidad tasadora estima que la opción, su plazo de ejecución o el importe por el que se puede ejecutar, estén condicionados a situaciones o plazos que hagan improbable su ejercicio, su valor será nulo.

Para la actualización se debe utilizar como tasa de descuento el tipo de interés cotizado en el mercado secundario de Deuda Pública con vencimiento más próximo al plazo restante para el ejercicio del derecho.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de tasación de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXI)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXI)

Procedimiento alternativo. Máximo legal. Fincas rústicas.

Si no es posible utilizar ninguno de los métodos técnicos, el valor de tasación podrá calcularse utilizando un procedimiento admitido en la práctica profesional, en cuyo caso, el resultado no podrá ser superior:

• al valor de reemplazamiento neto, para tasaciones previas
• al valor de adquisición del inmueble por la institución de inversión colectiva, si se trata de una primera tasación con efectos en el cálculo del valor liquidativo
• al último valor de tasación asignado, cuando se hubiese podido calcular por otros procedimientos, si se está realizando el resto de tasaciones periódicas.

Valoración de inmuebles con máximo legal

Si existe un valor máximo legal para el inmueble objeto de tasación, el valor de tasación no podrá superarlo, a no ser que se trate de viviendas de protección oficial en las que el fin del periodo de afección que reste sea inferior a cinco años desde la fecha de tasación.

Valoración de fincas rústicas

El valor de tasación de fincas rústicas se obtiene mediante la suma de los siguientes valores:

• el valor de tasación de la tierra, incluidos los edificios y las instalaciones no desmontables que estén vinculados y resulten necesarios para la explotación
• el valor de tasación de las instalaciones o los edificios destinados a explotaciones distintas de aquellas a las que se dedican los diferentes tipos de tierra
• el valor de tasación de otros edificios o instalaciones (residencias, instalaciones recreativas, etc.).

Por su parte, el valor de tasación de la tierra será el menor entre:

• el valor por comparación, ajustado si es necesario, de las distintas clases de tierra
• el valor por actualización que corresponda a la explotación.

El valor de tasación de edificios e instalaciones destinados a explotaciones distintas se obtiene suponiendo que se trata de inmuebles ligados a una explotación económica, adoptando como máximo el valor de reemplazamiento neto. El valor de tasación de los demás tipos de edificios o instalaciones se calcula de acuerdo con el método que corresponda a la finalidad de la tasación.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de tasación de inmuebles en España