El Método residual (II)

Método técnico de valoración residual (II)

Procedimiento de cálculo dinámico. Estimación de flujos de caja.

Los pasos a seguir para calcular el valor residual por el procedimiento de cálculo dinámico son los siguientes:

1. estimar los flujos de caja
2. elegir el tipo de actualización
3. aplicar la fórmula de cálculo.

Todas las hipótesis de cálculo adoptadas deben justificarse de manera razonada y explícita.

Estimación de flujos de caja

Los flujos de caja se integran mediante los siguientes conceptos:

• los cobros
• en su caso, las entregas de crédito que se estime obtener por la venta del inmueble a promover
• los pagos estimados por los diversos costes y gastos durante la construcción o rehabilitación, incluyendo los pagos por créditos concedidos.

Todos los cobros y pagos deben aplicarse en las fechas previstas para la comercialización y construcción del inmueble. Para determinar las fechas y plazos previstos debe tenerse en cuenta los sistemas de pago a proveedores, las características del inmueble proyectado y el grado de desarrollo del planeamiento urbanístico y de la urbanización.

Estimación de cobros

Para estimar los cobros a obtener debe partirse de los valores en venta previstos en las fechas de comercialización en la hipótesis de edificio terminado, los cuales se calculan atendiendo a los valores obtenidos por los métodos de comparación y/o actualización de rentas en la fecha de la tasación, y a la evolución esperada de los precios de mercado.

Estimación de pagos

Para estimar los pagos a realizar se debe tener en cuenta:

• los costes de construcción
• los gastos necesarios medios considerando las características del inmueble objeto de valoración
• los gastos de comercialización
• en su caso, los gastos financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a aquella cuya promoción resulte más probable
• en el caso de inmuebles en rehabilitación o de terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva, los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto.

Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a valorar se debe tener en cuenta el principio de mayor y mejor uso. No obstante, si se conoce el destino decidido por el propietario del inmueble y resulta compatible con la normativa urbanística, se atenderá al mismo. En todo caso, si se trata de un solar edificado conforme con el régimen urbanístico aplicable, se atenderá a la edificación existente, a no ser que exista la posibilidad de materializar el principio de mayor y mejor uso.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Valoración de inmuebles en España

El Método residual (I)

Método técnico de valoración residual (I)

Procedimientos, aplicabilidad y requisitos

El Método residual es uno de los métodos técnicos de valoración utilizables a efectos de la Orden ECO/805/2003. Mediante el método residual se calcula un valor técnico denominado valor residual, a partir del cual se puede determinar tanto el valor de mercado como el valor hipotecario.

Procedimientos de cálculo

En el Método residual el valor se calcula siguiendo uno de los procedimientos siguientes:

• Procedimiento de cálculo dinámico: estudio de inversiones con valores esperados
• Procedimiento de cálculo estático: análisis de inversiones con valores actuales.

Aplicabilidad

El método residual mediante procedimiento dinámico se aplica a los siguientes inmuebles:

• terrenos urbanos y urbanizables, con o sin edificación
• edificios en proyecto
• edificios en construcción o rehabilitación, aunque las obras estén paralizadas.

El método residual mediante procedimiento estático se aplica a los siguientes inmuebles:

• solares en los que las obras de edificación puedan comenzar antes de que pase un año
• edificios sometidos a rehabilitación en los que las obras puedan comenzar antes de que pase un año
• solares ya edificados.

Requisitos

Para poder utilizar el Método residual por el procedimiento estático debe existir:

• información suficiente para estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar (costes de construcción, gastos de promoción, gastos financieros y de comercialización)
• información de mercado que permita el cálculo de los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio, en las fechas previstas para la comercialización
• información suficiente acerca de los rendimientos de promociones semejantes
• en terrenos sin edificación, información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable con arreglo al régimen urbanístico aplicable
• en terrenos ya edificados, información adecuada para para comprobar si cumplen con el régimen urbanístico aplicable.

Para poder utilizar el Método residual por el procedimiento dinámico debe existir:

• toda la información descrita como necesaria para el procedimiento estático
• información sobre los plazos de ejecución de obras, de comercialización del inmueble y, en su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Tasación de inmuebles en España