Método técnico de valoración residual (III)
Gastos necesarios, tipo de actualización y tipo libre de riesgo en el método residual dinámico
En el cálculo de los gastos necesarios que deben tenerse en cuenta en la estimación de pagos a realizar en el método residual dinámico se debe incluir:
- los impuestos no recuperables y aranceles que requiera la formalización de la declaración de obra nueva del inmueble
- los honorarios técnicos necesarios
- el coste de las licencias y tasas de la construcción
- las primas de los seguros obligatorios de la edificación, así como los honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas
- los gastos administrativos del promotor
- los gastos debidos a otros estudios necesarios.
El beneficio del promotor no debe considerarse como gasto necesario, al igual que los gastos financieros o de comercialización.
Tipo de actualización en el método dinámico
A los efectos del cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico se debe utilizar como tipo de actualización aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto que obtendría un promotor medio en una promoción de las características de la analizada, sin tener en cuenta financiación ajena. El tipo de actualización se calcula añadiendo la prima de riesgo al tipo libre de riesgo.
Tipo libre de riesgo en el método residual dinámico
Para determinar el tipo libre de riesgo debe seguirse el siguiente procedimiento:
- si la estimación de flujos de caja es nominal, deberá adoptarse un tipo de interés nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversión y que atienda a su volumen, a su grado de liquidez, a la tipología del inmueble, a sus características y ubicación, al tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto) y al riesgo previsible en la obtención de rentas
- si la estimación de flujos de caja es constante, el tipo de interés nominal deberá ser convertido en real, corrigiendo el efecto inflacionista mediante la aplicación de un índice de precios que refleje adecuadamente la inflación esperada durante el período para el que se prevea la existencia de flujos de caja.
El tipo de interés nominal no debe ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años (si la finalidad de la tasación es el establecimiento de la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios, el plazo de vencimiento será igual o superior a cinco años). Para determinar la rentabilidad media anual debe tomarse el tipo medio durante un período continuado no inferior a tres meses ni superior a un año. El tipo medio debe haber sido publicado por un organismo público o por un mercado organizado.
Daniel Trujillano, arquitecto
Informes de tasación de inmuebles
