Coeficientes correctores de los valores catastrales del suelo y de las construcciones

Coeficientes correctores de los valores del suelo y de las construcciones

Apreciación, depreciación y compatibilidad

Los inmuebles tienen determinadas características que afectan por igual al suelo y a la construcción, de modo que los coeficientes correctores que hacen referencia a dichas características deben aplicarse a ambos. Tales coeficientes son:

• el coeficiente J: depreciación funcional o inadecuación, aplicable en casos de construcción, diseño, instalaciones o usos inadecuados (0,80)
• el coeficiente K: viviendas y locales considerados como interiores, aplicable en casos de edificación cerrada en los que todos los huecos de luces abren a patios de parcela  (0,75)
• el coeficiente L: fincas afectadas por cargas singulares, por formar parte de conjuntos oficialmente declarados histórico-artísticos o por estar incluidas en catálogos o planes especiales de protección, aplicable a no ser que se permita la demolición total (0,70 para grado de protección integral, 0,80 para protección estructural o 0,90 para protección ambiental)
• el coeficiente M: fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco, como futuros viales, inconcreción urbanística, expropiación, reparcelación, compensación o uso fuera de ordenación, aplicable mientras persistan dichas situaciones, lo cual debe ser justificado anualmente (0,80, a no ser que la situación especial en cuestión haya sido ya tenida en cuenta en la ponencia de valores)
• el coeficiente N: apreciación o depreciación económica, cuya aplicación debe quedar justificada en la ponencia de valores y debe contar con la aprobación expresa de la Junta técnica territorial de coordinación inmobiliaria urbana (entre 1 y 1,8 en situaciones de apreciación y entre 0,5 y 1 en situaciones de depreciación).

El campo de aplicación de los coeficientes debe quedar definido en la ponencia de valores. Si concurren dos o más, sólo se puede aplicar uno de ellos, a no ser que se trate de los coeficientes J y N, que son compatibles entre sí y con cualquier otro. En los demás casos de concurrencia se debe optar por el que represente mayor disminución de valor. La aplicación del coeficiente M es incompatible con la aplicación del coeficiente F de inedificabilidad temporal cuando se trate de suelo sin edificar o de suelo valorado por unitario.

El coeficiente de apreciación o depreciación económica

El coeficiente N, de apreciación o depreciación económica, se aplica para adecuar los resultados a la realidad del mercado inmobiliario, evaluando casos de sobreprecio o de bajo precio dentro de zonas determinadas y concretas, que pueden definirse según tipologías o usos de edificación. Los casos de sobreprecio pueden darse por razones contrastadas de:

• alta demanda en el mercado
• inexistencia de otro producto similar
• alta calidad en las características constructivas.

Y los casos de bajo precio pueden darse por:

• falta de mercado
• caída en desuso.

El coeficiente N puede ser aplicado para atender a distintas situaciones de mercado dentro de un mismo inmueble. Es compatible con cualquier otro que resulte de aplicación en la finca considerada.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Valoración de bienes inmuebles en España

Coeficientes correctores del valor catastral de las construcciones

Coeficientes correctores del valor de las construcciones

Antigüedad y conservación

Mientras que en la valoración de suelos se emplea hasta siete coeficientes correctores específicos, en la valoración de construcciones sólo se emplean dos: el H y el I. El campo de aplicación de estos coeficientes correctores debe ser definido en la ponencia de valores.

Coeficiente H: antigüedad de la construcción 

El valor tipo que se asigne a la construcción se debe corregir aplicando un coeficiente que pondere su antigüedad y tenga en cuenta el uso predominante del edificio y la calidad constructiva. Para determinar dicho coeficiente se parte de los siguientes parámetros:

• t: años completos transcurridos desde la construcción, o bien desde la reconstrucción o rehabilitación integral, hasta el 1 de enero del año siguiente al de la aprobación de la ponencia de valores
• u: uso predominante del edificio, que puede ser Uso 1 (residencial, oficinas y edificios singulares), Uso 2 (industrial no fabril, comercial, deportivo, ocio, hostelería, turístico, sanitario, beneficiencia, cultural y religioso) o Uso 3 (fábricas y espectáculos)
• c: calidad constructiva, entre 1 (la mejor) y 9 (la peor).

El coeficiente H adopta valores comprendidos entre 0,17 (para construcciones en las que t es 90 años o más, de uso 3 y calidad constructiva 7, 8 o 9) y 1 (para construcciones en las que t no supera los 4 años, independientemente de su uso o calidad constructiva).

Coeficiente I: estado de conservación 

El coeficiente I adquiere los siguientes valores, dependiendo del estado de conservación:

• 1,00 si es normal (construcciones que, a pesar de su edad, no precisan reparaciones importantes)
• 0,85 si es regular (construcciones que presentan defectos permanentes, pero que no comprometen las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad)
• 0,50 si es deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, en las que se ven comprometidas las normales condiciones de habitabilidad o estabilidad)
• 0,00 si es ruinoso (construcciones manifiestamente inhabitables, o declaradas legalmente en estado de ruina).

Daniel Trujillano, arquitecto

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Tasación de edificaciones y construcciones en España

Valoración catastral de las construcciones

Valoración de las construcciones

Superficie construida. Valor de reposición y coste actual. Valoración masiva.

La asignación de un área económica homogénea lleva inherente la asignación de un Módulo Básico de Construcción (MBC), definido en euros por metro cuadrado, al cual se debe aplicar el coeficiente que corresponda en función del tipo de construcción. El valor de una construcción es el resultado de multiplicar su superficie construida por el precio unitario y por los coeficientes correctores que le sean aplicables.

El cómputo de la superficie construida

Para el cálculo del valor de una construcción, se entiende por superficie construida la superficie incluida dentro del perímetro exterior, considerando como parte de dicho perímetro, en su caso, de los ejes de las medianerías, y deduciendo la superficie que ocupen posibles patios de luces. Los espacios exteriores cubiertos (balcones, terrazas, porches y demás espacios análogos) computan al 50 por 100 de su superficie, a no se que estén cerrados en tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computan al 100 por 100. Si el uso de la construcción es residencial, los espacios cuya altura libre es inferior a 1,50 metros no computan.

Valor de reposición y coste actual

Para valorar las construcciones se utiliza el valor de reposición, calculando su coste actual y teniendo en cuenta:

• uso
• calidad
• carácter histórico artístico
• antigüedad
• estado de conservación
• otras circunstancias capaces de depreciar el valor, en pos de la adecuación al mercado.

Se entiende por coste actual el resultado de sumar los siguientes conceptos:

• el coste de ejecución, incluidos los beneficios de contrata
• los honorarios profesionales
• el importe de los tributos que gravan la construcción.

Valoración masiva de construcciones

Las construcciones deben estar clasificadas con el fin de posibilitar la realización de valoraciones masivas. Sin embargo, si las especiales características de una construcción no permiten su identificación con ninguno de los tipos, ni su asimilación a ninguna de las tipologías, se deberá realizar una valoración singularizada, utilizando el método valorativo que prevea la ponencia de valores.

Coeficientes correctores del valor catastral del suelo

Coeficientes correctores del valor del suelo

Aplicación

En las valoraciones de suelo se debe aplicar, cuando proceda, los siguientes coeficientes correctores:

• coeficiente A: parcelas con varias fachadas a vía pública, formando una o más esquinas (1,10 si son dos fachadas, 1,15 si son tres o más)
• coeficiente B: longitud de fachada inferior a la mínima establecida por el planeamiento (el mayor valor entre 0,60 y L/LM, siendo L la Longitud de la fachada y LM la Longitud Mínima definida por el planeamiento o, en su caso, por la ponencia de valores)
• coeficiente C: forma irregular que impida o dificulte la obtención del rendimiento previsto en el planeamiento (0,85)
• coeficiente D: exceso de fondo sobre aquél que permita agotar las condiciones de edificabilidad definidas por el planeamiento o, en su caso, sobre el fondo normal en la localidad, aplicable en parcelas ordenadas para edificación en manzana cerrada (1/n + 1, siendo n el número de plantas de edificación permitidas en la calle)
• coeficiente E: superficie distinta a la mínima establecida por el planeamiento o, en su defecto, por la costumbre, aplicable en parcelas ordenadas para edificación abierta (0,80 si S/SM es inferior a 1; 0,70 si S/SM es superior a 2 y 1,00 en el resto de los casos, donde S es la Superficie de la parcela y SM es la Superficie Mínima)
• coeficiente F: inedificabilidad temporal total o parcial debida a circunstancias urbanísticas o legales, aplicable a la parte afectada de parcelas o subparcelas no edificadas mientras subsista dicha condición y siempre que no haya sido ya considerada en la ponencia de valores (0,60)
• coeficiente G: afección a suelos destinados a construcción de viviendas sometidas a protección oficial u otros regímenes de protección pública, aplicable a terrenos sin edificar (0,70).

Aplicación de los coeficientes correctores del valor del suelo

Dado que el valor de repercusión ya considera la mayoría de los condicionantes del valor del producto inmobiliario, cuando el suelo se valora por repercusión sólo se puede aplicar el coeficiente que corresponde a las parcelas con varias fachadas a la vía pública y el que considera la longitud de la fachada. En cambio, cuando el suelo se valora por unitario, todos los coeficientes correctores son susceptibles de aplicación, cuando proceda como consecuencia de aquellas particularidades del mercado del suelo que lo hacen específico dentro del conjunto del mercado inmobiliario. En cualquier caso, el campo de aplicación de los coeficientes correctores debe quedar definido en las ponencias de valores.

Fondo excesivo en parcelas con más de una fachada 

Cuando una parcela ordenada para edificación en manzana cerrada tiene exceso de fondo y tiene más de una fachada, el coeficiente reductor 1/n + 1 se debe aplicar a la zona resultante de trazar una paralela a la fachada de la calle de mayor valor unitario, a la distancia del fondo que permita agotar las condiciones de edificabilidad definidas por el planeamiento o, en su caso, sobre el fondo normal en la localidad. Se debe actuar del mismo modo en relación con las restantes fachadas, en orden decreciente de valor. A la parte del solar que quede fuera de las zonas delimitadas por las paralelas se le debe aplicar el mayor valor unitario, afectado por el coeficiente 1/n + 1, donde n será el número de plantas de edificación permitidas en la calle de mayor valor unitario.

Valoración catastral del suelo (II)

Valoración del suelo (II)

Valor unitario. Parcelas sin edificar, subedificadas y sobreedificadas. Valoraciones masivas.

Siempre que existe un valor de repercusión se debe calcular el valor unitario correspondiente, en euros por metro cuadrado de suelo, mediante la suma de los productos de cada valor de repercusión por la edificabilidad que le corresponda. La edificabilidad a considerar, en metros cuadrados de construcción por metros cuadrados de suelo, debe corresponderse con alguno de los siguientes conceptos:

• la que permite el planeamiento
• la media generalizada de calle, tramo de calle, zona o paraje
• la existente, medida sobre la parcela catastrada
• en defecto de la anteriores, un metro cuadrado por metro cuadrado, medida sobre la parcela catastrada.

La utilización de una edificabilidad distinta a la que define el planeamiento debe ser justificada en la ponencia de valores.

Valoración de parcelas sin edificar 

Las parcelas sin edificar pueden valorarse según dos métodos:

• por repercusión (VRG), atendiendo a los metros cuadrados de construcción susceptibles de edificarse en las mismas
• por unitario (VUG), considerando los metros cuadrados de superficie de suelo.

En ambos métodos se debe aplicar las correcciones que procedan.

Valoración de parcelas subedificadas 

Las parcelas subedificadas pueden valorarse por repercusión, aplicando el método a los metros cuadrados de construcción susceptibles de edificarse en las mismas o bien a los metros cuadrados de construcción realmente edificada. Si se considera los metros cuadrados realmente edificados, el resultado puede incrementarse en concepto de valoración del derecho de vuelo, por el procedimiento que establezca la ponencia de valores. En ambos casos, se debe aplicar las correcciones que procedan.

Valoración de parcelas sobreedificadas

Cuando se valora parcelas cuya superficie realmente construida excede de la que puede deducirse de la ponencia de valores como susceptible de edificarse, el valor de repercusión puede aplicarse sobre dicha superficie realmente construida, con las correcciones que procedan.

Valoraciones masivas

Para facilitar las valoraciones masivas, cada polígono debe estar identificado con un área económica homogénea, y debe tener asignado un Módulo Básico de Repercusión (MBR) y una banda de coeficientes o, en su caso, un intervalo de valores unitarios.

Valoración catastral del suelo (I)

Valoración del suelo (I)

Valor de repercusión básico

Como norma general, el suelo -edificado o sin edificar- se valora por el valor de repercusión, en euros por metro cuadrado de construcción real o potencial. Sin embargo, también puede valorarse por el valor unitario (euros por metro cuadrado de suelo) en los siguientes casos:

• cuando resulte aconsejable a causa del reducido tamaño del suelo de naturaleza urbana, del número de habitantes o de la escasa actividad del mercado inmobiliario, y así se justifique en la ponencia de valores
• cuando se trate de suelo de urbanizaciones de carácter residencial en edificación abierta, con tipología unifamiliar
• cuando se trate de suelo destinado a usos dotacionales (deportivo, sanitario, religioso, etc.)
• cuando se trate de suelo destinado a sistemas generales del territorio
• cuando se den circunstancias, contempladas en la ponencia de valores, que hagan que resulte desaconsejable utilizar el valor de repercusión
• cuando se trate de suelo de uso industrial y cuando exista indefinición de la edificabilidad, o ésta sea consecuencia del tamaño de las parcelas o del volumen de las construcciones
• cuando se trate de suelo sin edificar y las circunstancias propias del mercado o del planeamiento lo exijan.

En municipios cuyo planeamiento esté adaptado al texto refundido de la Ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana, la fijación de valores unitarios debe tener en cuenta el aprovechamiento.

Valor de repercusión básico del suelo 

El valor de repercusión básico del suelo en cada polígono, calle, tramo de calle, zona o paraje se obtiene mediante el método residual, deduciendo del valor del producto inmobiliario la suma de los siguientes conceptos:

• el importe de la construcción existente
• los costes de la producción
• los beneficios de la promoción.

Valores catastrales de suelo

Valores de suelo

Polígono, calle, tramo de calle, zona, paraje y parcela

Los valores en polígono son valores de referencia. Vienen a representar las circunstancias medias del polígono o la valoración correspondiente a la parcela tipo definida en función del planeamiento urbanístico.

Tipos de valores en polígono 

El R.D. 1020/1993 considera dos tipos de valores en polígono:

• el Valor de Repercusión Básico en polígono (VRB), correspondiente al producto inmobiliario más característico o al definido por el planeamiento conforme al uso y tipología edificatoria característica
• el Valor Unitario Básico en polígono (VUB), obtenido considerando la edificabilidad de la parcela tipo definida por el planeamiento.

Cuando no existe valor de repercusión, el valor unitario se fija en función de las circunstancias urbanísticas y de mercado.

Los valores en calle, tramo de calle, zona o paraje 

Los valores en calle, tramo de calle, zona o paraje son los que sirven para el cálculo de los valores individualizados aplicables a cada finca. El R.D. 1020/1993 considera dos tipos de valores en calle, tramo de calle, zona o paraje:

• el Valor de Repercusión en Calle, tramo de calle, zona o paraje (VRC), que se obtiene atendiendo a las características urbanísticas, corrigiendo el valor de repercusión básico de polígono (VRB)
• el Valor Unitario en Calle, tramo de calle, zona o paraje (VUC), que se obtiene a partir del valor de repercusión pormenorizado en calle.

En el cálculo del Valor de Repercusión en Calle, tramo de calle, zona o paraje (VRC) se considera las siguientes circunstancias:

• localización, respecto de los diferentes focos de atracción, según los usos
• accesibilidad y medios de transporte público dentro del polígono y en relación con el resto de la ciudad
• nivel de desarrollo del planeamiento y calidad de los servicios urbanos
• dinámica del mercado inmobiliario, expresión del mayor o menor número de operaciones
• especificidad de la oferta o moda de la demanda.

En el cálculo del Valor Unitario en Calle, tramo de calle, zona o paraje (VUC) se utiliza la edificabilidad definida de acuerdo con alguna de las siguientes expresiones:

• la edificabilidad definida por el planeamiento para la calle, el tramo de calle, la zona o el paraje
• la media de las edificabilidades existentes
• la edificabilidad más frecuente en las edificaciones más representativas de la calle, tramo de calle, zona o paraje.

Cuando no existe valor de repercusión, el Valor Unitario en Calle, tramo de calle, zona o paraje (VUC) se calcula mediante pormenorización del Valor Unitario Básico en polígono (VUB).

Los valores en parcela 

Los valores en parcela sirven para obtener el valor del suelo en una parcela o finca concreta. Son valores de cálculo, y se considera dos tipos:

• el Valor de Repercusión en Parcela (VRP), que se obtiene a partir del Valor de Repercusión en Calle, tramo de calle, zona o paraje (VRC), por aplicación de los coeficientes correctores que resulten de aplicación
• el Valor Unitario en Parcela (VUP), que se obtiene a partir del Valor de Repercusión en Parcelas (VRP), por aplicación de los coeficientes correctores que correspondan.

Cuando no existe valor de repercusión, el Valor Unitario en Parcela (VUP) se obtiene a partir del que corresponde a la calle, al tramo de calle, a la zona o al paraje, por aplicación de los coeficientes correctores que sean de aplicación.