Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XIV)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XIV)

Los flujos de caja en el método de actualización

En el método de actualización, se denomina flujos de caja operativos a los de la explotación que utilice el inmueble objeto de valoración. Los flujos de caja operativos se calculan sumando al beneficio de la explotación (después de impuestos) las dotaciones a amortizaciones realizadas en el ejercicio, y restando al resultado las inversiones efectuadas en inmovilizado y, en su caso, las variaciones producidas en el fondo de maniobra. Si la finalidad de la tasación es la constitución de garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios, los beneficios a considerar serán exclusivamente los ordinarios del ejercicio.

Estimación de flujos de caja

Los flujos de caja se estiman teniendo en cuenta el régimen del inmueble a valorar. Dicha estimación debe realizarse considerando las hipótesis más probables en cuanto a cuantías y fechas asociadas a cobros y pagos. El cálculo debe realizarse para el año al que se refiere la valoración, sin tener en cuenta el efecto inflacionista.

Flujos de caja de inmuebles con mercado de alquiler

Si en la fecha de la tasación existe un mercado de alquiler, los flujos de caja se deberán estimar a lo largo de la vida útil del inmueble, teniendo en cuenta todos los factores que puedan afectar a su cuantía y obtención efectiva, y ello con independencia de que el inmueble esté de hecho alquilado o bien esté vacío o explotado directamente por su propietario. Entre los factores mencionados estará la evolución previsible del mercado.  Si la finalidad de la tasación es la constitución de garantía hipotecaria de créditos o préstamos, sólo se tendrá en cuenta aquellas situaciones o circunstancias que presumiblemente puedan permanecer en el medio y largo plazo. Durante el período de vigencia del contrato de arrendamiento, las cuantías de los cobros integrantes de los flujos de caja serán las derivadas de las cláusulas contractuales, aunque si resultan superiores a las asociadas a otros inmuebles comparables, sólo se podrán utilizar si se justifica que no es previsible su modificación.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Valoración de propiedades inmobiliarias en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XIII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XIII)

Requisitos para la utilización del método de actualización. Flujos de caja.

La utilización del método de actualización requiere que se cumpla al menos uno de los siguientes requisitos:

• que exista un mercado de alquileres representativo de los compatibles (como mínimo, se debe disponer de 6 datos de rentas de alquiler sobre comparables que reflejen adecuadamente la situación actual del mercado, así como de datos sobre transacciones u ofertas en cuantía suficiente para identificar parámetros de homogeneización)
• que exista un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración
• que el inmueble esté produciendo o pueda producir ingresos por estar ligado a una actividad económica, y que además existan suficientes datos contables de la explotación, o bien información sobre ratios estructurales medias de la actividad.

Para utilizar el método de actualización de rentas con el fin de establecer la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios, será necesario, cuando exista un mercado representativo de alquileres o un contrato de arrendamiento, que la entidad de tasación disponga de:

• datos adecuados (transacciones u ofertas) sobre la evolución de las rentas de alquiler en el mercado local de inmuebles comparables durante los dos años anteriores a la fecha de la valoración, así como sobre el estado actual
• información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales, índices de precios...) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valora, sobre el propio comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria
• procedimientos adecuados de detección de ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, capaces de posibilitar la identificación y eliminación de elementos especulativos.

Concepto de flujos de caja

En el método de actualización se entiende por flujos de caja inmobiliarios los cobros y pagos futuros que traigan causa del inmueble objeto de valoración.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Valoración de propiedades inmobiliarias en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XII)

Reglas especiales y ajustes en el cálculo del valor por comparación. Método de actualización de rentas.

En el cálculo del valor por comparación se debe tener en cuenta, cuando proceda, las siguientes reglas especiales:

• cuando se calcula el valor por comparación para la hipótesis de edificio terminado en edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, se debe utilizar los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasación para la venta de inmuebles similares ya terminados (se puede aplicar una corrección razonable en razón de la tendencia del mercado y considerando el plazo previsto para la terminación de las obras)
• cuando se calcula el valor por comparación de fincas rústicas, la homogeneización debe basarse en los valores unitarios por hectárea existentes en el mercado para las distintas clases de terrenos, tipos de cultivos o aprovechamientos.

Ajuste del valor por comparación

Si concurren los requisitos para incluir la advertencia específica de que existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales antes de que transcurra un año desde la fecha de la tasación, siendo la duración prevista para dicha reducción de al menos tres años, la entidad tasadora deberá ajustar el valor por comparación. El ajuste consistirá en la aplicación de la reducción que la entidad considere necesaria, en base a su capacidad técnica. Si la entidad tasadora opina que los datos disponibles sobre el comportamiento del mercado no permiten estimar la reducción de manera suficientemente precisa, deberá aplicar un 10 % de reducción, o un 15% si estima una gran volatilidad en los precios considerados en el cálculo del valor por comparación. El texto de la advertencia específica deberá describir y justificar el tipo de ajuste realizado.

Método de actualización de rentas

El método de actualización de rentas se emplea en la valoración de:

• toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas
• derechos de superficie
• concesiones administrativas
• servidumbres
• la nuda propiedad, el usufructo, el uso y la habitación
• limitaciones de dominio
• tiempo compartido sobre inmuebles
• compromisos de compra a plazos.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de tasación de inmuebles en España