Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXII)

Solares y terrenos no valorados como fincas rústicas. Inmuebles sobre los que existe derecho de superficie.

El valor de tasación de los terrenos de nivel urbanístico I es el valor por comparación, en su caso, ajustado; si dicho valor no se puede calcular, el valor de tasación será el valor residual. En ambos casos el valor se debe calcular teniendo en cuenta el aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación por el propietario en la fecha de la tasación, y se debe descontar, cuando proceda, los gastos que conlleve la demolición de edificaciones existentes. La existencia de un proyecto de construcción sobre el terreno no influye en la valoración. Si los terrenos están sujetos a explotación económica distinta de la agropecuaria, su valor de tasación será el valor por actualización. En los restantes casos de terrenos catalogados como nivel urbanístico II, el valor de tasación será el valor por comparación sin consideración alguna a su posible utilización urbanística; si dicho valor no se puede calcular, el valor de tasación tendrá como máximo el valor catastral del terreno.

Valoración de edificios sobre los que existe derecho de superficie

Para valorar un edificio o un elemento de un edificio, construido o por construir, en ejercicio de un derecho de superficie sobre un terreno propiedad de un tercero, se considerará que se trata de inmuebles en pleno dominio y se aplicará el método que corresponda en función de la finalidad de la tasación.

Valoración de terrenos sobre los que existe derecho de superficie

Para valorar un derecho de superficie sobre un determinado terreno se debe aplicar el método residual por procedimiento dinámico, teniendo en cuenta en particular las cantidades a pagar por el superficiario durante la construcción y, en su caso, durante el resto de duración del derecho, así como los pagos y cobros generados por la actividad económica asociada al derecho de superficie. Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que está constituido un derecho de superficie se debe sumar:

• el valor actual de los pagos a entregar al concedente
• el valor de reversión actual, calculado en la fecha de extinción del derecho de superficie.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de valoración de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XX)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XX)

Entidades aseguradoras y fondos de pensiones. Patrimonio de instituciones de inversión colectiva.

Si se trata de un inmueble terminado y el propósito de la valoración es la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras o la determinación del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones, se adoptará como valor de tasación:

• si el inmueble está ligado a una actividad económica, el menor entre el valor por comparación, el valor de reemplazamiento neto y el valor por actualización
• si el inmueble está arrendado, el valor por actualización, siempre que no supere el valor por comparación del inmueble en el caso de que estuviera libre de inquilinos
• si el inmueble está destinado a uso propio y no ligado a explotación económica, el valor por comparación o, si su cálculo no fuera posible, el valor por actualización.

Si se trata de un inmueble acogido a un sistema de protección pública, el valor de tasación no podrá exceder el valor máximo legal.

Valoración para determinar del patrimonio de instituciones de inversión colectiva

Si la finalidad de la tasación es la determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria, el valor de tasación se determinará según las reglas siguientes:

• si el inmueble está en proyecto, construcción o rehabilitación, se adoptará como valor de tasación el valor que tendría el inmueble en la fecha de la tasación para la hipótesis de edificio terminado, sin correcciones al alza
• si el inmueble está terminado y arrendado, el valor de tasación se corresponderá con el menor entre el valor por actualización y el valor por comparación para el supuesto de que se halle libre de inquilinos
• si el inmueble está terminado pero no arrendado, el valor de tasación será el valor por comparación para el supuesto de que se halle libre de inquilinos.

Si no se puede calcular ninguno de los valores indicados y tampoco los obtenidos mediante el método de actualización, el valor de mercado del inmueble se podrá calcular mediante algún otro procedimiento que esté admitido en la práctica profesional.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de valoración de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XIX)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XIX)

Inmuebles terminados ligados a actividades económicas, arrendados, de uso propio o acogidos a protección pública. Inmuebles en construcción para entidades aseguradoras y fondos de pensiones.

En inmuebles ligados a actividad económica el valor de tasación será el menor entre los siguientes:

• el valor por comparación, ajustado cuando proceda
• el valor por actualización, cuando sea posible
• el valor de reemplazamiento neto.

Valoración de inmuebles arrendados

En los inmuebles arrendados o destinados a alquiler, el valor de tasación será el menor entre los siguientes:

• el valor por actualización
• el valor por comparación, en su caso ajustado.

Ambos valores se calcularán para el supuesto de que el inmueble estuviese libre de inquilinos. Si los valores citados no pueden calcularse, el valor de tasación será el valor de reemplazamiento neto, como máximo.

Valoración de inmuebles de uso propio no ligados a explotación

Los edificios o elementos de edificios destinados a uso propio o vacíos y no ligados a explotación alguna, el valor de tasación será el valor por comparación, en su caso ajustado. Si no se puede calcular el valor por comparación, se adoptará el valor por actualización, y si éste tampoco se puede calcular, el valor de reemplazamiento neto.

Valoración de inmuebles acogidos a sistema de protección pública

Si el inmueble se halla acogido a un sistema de protección pública, el valor de tasación no podrá superar en ningún caso el máximo legal.

Valoración de inmuebles en construcción para entidades aseguradoras y fondos de pensiones

Si se trata de un inmueble en construcción o en rehabilitación y el propósito de la valoración es la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras o la determinación del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones, el valor de tasación será el resultado de sumar al valor inicial el importe de las certificaciones de obra abonadas. El cálculo del valor inicial dependerá del tipo de obras:

• si se trata de obras de nueva construcción, el valor inicial será el valor de tasación del terreno
• si se trata de obras de rehabilitación, el valor inicial será el valor de tasación del edificio o elemento de edificio antes del comienzo de las obras.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de tasación de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XII)

Reglas especiales y ajustes en el cálculo del valor por comparación. Método de actualización de rentas.

En el cálculo del valor por comparación se debe tener en cuenta, cuando proceda, las siguientes reglas especiales:

• cuando se calcula el valor por comparación para la hipótesis de edificio terminado en edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, se debe utilizar los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasación para la venta de inmuebles similares ya terminados (se puede aplicar una corrección razonable en razón de la tendencia del mercado y considerando el plazo previsto para la terminación de las obras)
• cuando se calcula el valor por comparación de fincas rústicas, la homogeneización debe basarse en los valores unitarios por hectárea existentes en el mercado para las distintas clases de terrenos, tipos de cultivos o aprovechamientos.

Ajuste del valor por comparación

Si concurren los requisitos para incluir la advertencia específica de que existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales antes de que transcurra un año desde la fecha de la tasación, siendo la duración prevista para dicha reducción de al menos tres años, la entidad tasadora deberá ajustar el valor por comparación. El ajuste consistirá en la aplicación de la reducción que la entidad considere necesaria, en base a su capacidad técnica. Si la entidad tasadora opina que los datos disponibles sobre el comportamiento del mercado no permiten estimar la reducción de manera suficientemente precisa, deberá aplicar un 10 % de reducción, o un 15% si estima una gran volatilidad en los precios considerados en el cálculo del valor por comparación. El texto de la advertencia específica deberá describir y justificar el tipo de ajuste realizado.

Método de actualización de rentas

El método de actualización de rentas se emplea en la valoración de:

• toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas
• derechos de superficie
• concesiones administrativas
• servidumbres
• la nuda propiedad, el usufructo, el uso y la habitación
• limitaciones de dominio
• tiempo compartido sobre inmuebles
• compromisos de compra a plazos.

Daniel Trujillano, arquitecto

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