Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXIX)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXIX)

Fecha de emisión, caducidad y firmas. Documentación anexa. Cobertura de provisiones de entidades aseguradoras.

El informe de tasación debe incluir:

• la fecha de la última visita del tasador al inmueble
• la fecha de emisión del informe
• la fecha de caducidad del informe
• el nombre, las firmas y la titulación o el cargo de quienes suscriben el informe
• nombre y titulación de otros técnicos especializados que hayan intervenido directamente en la tasación.

Documentación anexa

Entre la documentación anexa al informe de tasación debe estar la siguiente:

• aquella documentación gráfica que, a juicio del tasador, permita definir e identificar suficientemente las características del inmueble (secciones, fotografías, etc.)
• si la tasación requiere certificado de titularidad y cargas, copia del mismo.

Valoraciones para provisiones técnicas de entidades aseguradoras

La valoración de inmuebles con la finalidad de constituir cobertura de provisiones técnicas de entidades aseguradoras debe ser realizada por una entidad de tasación autorizada para la valoración de bienes en el mercado hipotecario. La entidad aseguradora propietaria del inmueble o del derecho real inmobiliario deberá disponer de un informe de tasación a disposición de la Dirección general de seguros y fondos de pensiones, el cual podrá ser requerido en cualquier momento cuando se proceda a comprobar y revisar las valoraciones realizadas. El informe emitido por la entidad tasadora debe mencionar expresamente la fecha y el precio de adquisición del inmueble o del derecho real inmobiliario y los importes de las obras que se hubiesen realizado desde la anterior valoración, en su caso. Entre los documentos que debe incluir el informe de tasación están los siguientes:

• certificación registral, original o copia legalizada
• certificado de las obras de mejora o acondicionamiento realizadas, en su caso, tras la adquisición del inmueble, comprensiva de la descripción y valoración de las mismas y firmada por el contratista
• documentos estimados necesarios a juicio de la entidad tasadora
• si se trata de derechos reales inmobiliarios, la entidad deberá disponer, además de la certificación registral en la que el derecho real se halle inscrito, aquellos documentos exigidos para la valoración de bienes inmuebles.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Redacción de informes de valoración de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XVII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XVII)

Cálculo dinámico y estático del valor residual. Beneficio del promotor.

En el método residual dinámico, la entidad tasadora debe determinar la prima de riesgo, a partir de la información que disponga en relación con promociones inmobiliarias. Su estimación debe basarse en la evaluación del riesgo de la promoción, teniendo en cuenta:

• el tipo de inmueble a construir
• su ubicación
• la liquidez
• el plazo de ejecución
• el volumen de la inversión necesaria.

Cálculo del valor residual mediante el procedimiento dinámico

El valor residual de un inmueble calculado por el procedimiento dinámico es la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta y el valor actual de los pagos realizados en concepto de los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado. En el cálculo intervienen los siguientes conceptos:

• el valor del terreno o del inmueble a rehabilitar
• el importe de los cobros previstos
• el importe de los pagos previstos
• el número de períodos de tiempo previsto desde que se realiza la valoración hasta que se produce cada uno de los cobros
• el número de períodos desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los pagos
• el tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos considerados.

El cálculo estático

Cuando se aplica el procedimiento estático, el cálculo del valor residual se basa en una estimación del valor en venta del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado en la fecha de la tasación.

Cálculo del valor residual mediante el procedimiento estático

Para el cálculo del valor residual por el procedimiento estático se tiene en cuenta los siguientes conceptos:

• valor del terreno, o bien del inmueble a rehabilitar
• valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado
• margen o beneficio neto del promotor
• cada uno de los pagos considerados.

Margen de beneficio del promotor

La entidad tasadora debe fijar el margen de beneficio del promotor, a partir de la información de que disponga sobre promociones similares. Para su estimación debe atender al valor más habitual entre las promociones de características y emplazamiento más parecidos, y considerar los valores más frecuentes para los gastos financieros y de comercialización.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Valoración de activos inmobiliarios en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XII)

Reglas especiales y ajustes en el cálculo del valor por comparación. Método de actualización de rentas.

En el cálculo del valor por comparación se debe tener en cuenta, cuando proceda, las siguientes reglas especiales:

• cuando se calcula el valor por comparación para la hipótesis de edificio terminado en edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, se debe utilizar los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasación para la venta de inmuebles similares ya terminados (se puede aplicar una corrección razonable en razón de la tendencia del mercado y considerando el plazo previsto para la terminación de las obras)
• cuando se calcula el valor por comparación de fincas rústicas, la homogeneización debe basarse en los valores unitarios por hectárea existentes en el mercado para las distintas clases de terrenos, tipos de cultivos o aprovechamientos.

Ajuste del valor por comparación

Si concurren los requisitos para incluir la advertencia específica de que existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales antes de que transcurra un año desde la fecha de la tasación, siendo la duración prevista para dicha reducción de al menos tres años, la entidad tasadora deberá ajustar el valor por comparación. El ajuste consistirá en la aplicación de la reducción que la entidad considere necesaria, en base a su capacidad técnica. Si la entidad tasadora opina que los datos disponibles sobre el comportamiento del mercado no permiten estimar la reducción de manera suficientemente precisa, deberá aplicar un 10 % de reducción, o un 15% si estima una gran volatilidad en los precios considerados en el cálculo del valor por comparación. El texto de la advertencia específica deberá describir y justificar el tipo de ajuste realizado.

Método de actualización de rentas

El método de actualización de rentas se emplea en la valoración de:

• toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas
• derechos de superficie
• concesiones administrativas
• servidumbres
• la nuda propiedad, el usufructo, el uso y la habitación
• limitaciones de dominio
• tiempo compartido sobre inmuebles
• compromisos de compra a plazos.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de tasación de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (II)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (II)

Entidad tasadora. Actualización. Rehabilitación. Antigüedad.

Las entidades tasadoras son:

• en general, las sociedades de tasación homologadas e inscritas en el Registro Especial del Banco de España
• para valoraciones cuya finalidad sea la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el Real Decreto 685/1982, los servicios de tasación de entidades de crédito homologados e inscritos en el Registro Especial del Banco de España.

Actualización

La actualización de una tasación es la revisión de una valoración, emitida por la misma entidad tasadora antes de que transcurran dos años desde la fecha de emisión, o tres si la finalidad de la tasación es la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Real Decreto 2486/1998. La actualización puede modificar las advertencias, los condicionantes o cualquiera de los valores.

Rehabilitación

Un inmueble en rehabilitación es un edificio, o un elemento de un edificio, en el que se haya iniciado obras que reúnan los siguientes requisitos:

• que cuenten con licencia
• que se realicen de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional que corresponda
• que impliquen el acondicionamiento de, al menos, el 50 % de la superficie edificada, entendiendo por acondicionamiento la mejora de las condiciones de habitabilidad (sustituyendo, restaurando o modernizando elementos constructivos o instalaciones) o bien la alteración sustancial de la morfología de la edificación
• que el coste presupuestado de las obras alcance, al menos, el 50 % del valor de reemplazamiento bruto de la edificación, excluido el valor del terreno.

Cuando se esté valorando un edificio completo en el que se esté ejecutando una reforma parcial, la definición de rehabilitación podrá aplicarse a la parte afectada por las obras si éstas alcanzan, al menos, una planta completa.

Antigüedad

A efectos de la Orden ECO/805/2003, la antigüedad es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción o rehabilitación integral del inmueble y la fecha de valoración.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de tasación de edificios