Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXI)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXI)

Procedimiento alternativo. Máximo legal. Fincas rústicas.

Si no es posible utilizar ninguno de los métodos técnicos, el valor de tasación podrá calcularse utilizando un procedimiento admitido en la práctica profesional, en cuyo caso, el resultado no podrá ser superior:

• al valor de reemplazamiento neto, para tasaciones previas
• al valor de adquisición del inmueble por la institución de inversión colectiva, si se trata de una primera tasación con efectos en el cálculo del valor liquidativo
• al último valor de tasación asignado, cuando se hubiese podido calcular por otros procedimientos, si se está realizando el resto de tasaciones periódicas.

Valoración de inmuebles con máximo legal

Si existe un valor máximo legal para el inmueble objeto de tasación, el valor de tasación no podrá superarlo, a no ser que se trate de viviendas de protección oficial en las que el fin del periodo de afección que reste sea inferior a cinco años desde la fecha de tasación.

Valoración de fincas rústicas

El valor de tasación de fincas rústicas se obtiene mediante la suma de los siguientes valores:

• el valor de tasación de la tierra, incluidos los edificios y las instalaciones no desmontables que estén vinculados y resulten necesarios para la explotación
• el valor de tasación de las instalaciones o los edificios destinados a explotaciones distintas de aquellas a las que se dedican los diferentes tipos de tierra
• el valor de tasación de otros edificios o instalaciones (residencias, instalaciones recreativas, etc.).

Por su parte, el valor de tasación de la tierra será el menor entre:

• el valor por comparación, ajustado si es necesario, de las distintas clases de tierra
• el valor por actualización que corresponda a la explotación.

El valor de tasación de edificios e instalaciones destinados a explotaciones distintas se obtiene suponiendo que se trata de inmuebles ligados a una explotación económica, adoptando como máximo el valor de reemplazamiento neto. El valor de tasación de los demás tipos de edificios o instalaciones se calcula de acuerdo con el método que corresponda a la finalidad de la tasación.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de tasación de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XIX)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XIX)

Inmuebles terminados ligados a actividades económicas, arrendados, de uso propio o acogidos a protección pública. Inmuebles en construcción para entidades aseguradoras y fondos de pensiones.

En inmuebles ligados a actividad económica el valor de tasación será el menor entre los siguientes:

• el valor por comparación, ajustado cuando proceda
• el valor por actualización, cuando sea posible
• el valor de reemplazamiento neto.

Valoración de inmuebles arrendados

En los inmuebles arrendados o destinados a alquiler, el valor de tasación será el menor entre los siguientes:

• el valor por actualización
• el valor por comparación, en su caso ajustado.

Ambos valores se calcularán para el supuesto de que el inmueble estuviese libre de inquilinos. Si los valores citados no pueden calcularse, el valor de tasación será el valor de reemplazamiento neto, como máximo.

Valoración de inmuebles de uso propio no ligados a explotación

Los edificios o elementos de edificios destinados a uso propio o vacíos y no ligados a explotación alguna, el valor de tasación será el valor por comparación, en su caso ajustado. Si no se puede calcular el valor por comparación, se adoptará el valor por actualización, y si éste tampoco se puede calcular, el valor de reemplazamiento neto.

Valoración de inmuebles acogidos a sistema de protección pública

Si el inmueble se halla acogido a un sistema de protección pública, el valor de tasación no podrá superar en ningún caso el máximo legal.

Valoración de inmuebles en construcción para entidades aseguradoras y fondos de pensiones

Si se trata de un inmueble en construcción o en rehabilitación y el propósito de la valoración es la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras o la determinación del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones, el valor de tasación será el resultado de sumar al valor inicial el importe de las certificaciones de obra abonadas. El cálculo del valor inicial dependerá del tipo de obras:

• si se trata de obras de nueva construcción, el valor inicial será el valor de tasación del terreno
• si se trata de obras de rehabilitación, el valor inicial será el valor de tasación del edificio o elemento de edificio antes del comienzo de las obras.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XVIII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XVIII)

Valoración de inmuebles con derechos, ruinosos, en proyecto, en construcción y en rehabilitación. Procedimientos alternativos.

Cada valoración debe referirse a una finca registral independiente. La valoración de un inmueble integrado por varios elementos se obtiene mediante la suma de los valores de dichos elementos.

Valoración de inmuebles con derechos

La valoración del inmueble debe tener en cuenta la posible existencia de alguno de los siguientes derechos:

• derecho de superficie
• concesión administrativa
• servidumbre
• nuda propiedad, usufructo, uso y habitación
• limitaciones de dominio
• opciones de compra
• tiempo compartido
• compromisos de compra a plazos.

Valoración de edificios ruinosos

Los edificios en demolición, y los declarados legalmente en ruina, deben ser valorados con arreglo a lo establecido para la valoración de terrenos, a no ser que estén calificados como fincas rústicas.

Valoración de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación

Cuando la valoración se realiza para la constitución de garantía hipotecaria de préstamos o créditos, el valor de tasación a considerar en edificios y en elementos de edificios es el valor hipotecario. En inmuebles en construcción o rehabilitación, el valor de tasación es el valor de reemplazamiento neto; no obstante, si las obras están paralizadas y no se prevé su reanudación a corto plazo, el valor de tasación será el menor entre los siguientes:

• el valor de reemplazamiento
• el valor residual del terreno y de la edificación realizada.

Cuando se valora un inmueble en fase de proyecto, construcción o rehabilitación para la hipótesis de edificio terminado se realiza para la fecha prevista de terminación de las obras.

Procedimientos alternativos de valoración

Si en la valoración de un inmueble no es posible utilizar el Método de coste, el de comparación, el de actualización de rentas y tampoco el residual, el valor podrá calcularse utilizando algún otro procedimiento admitido en la práctica profesional, siempre que dicho procedimiento quede debidamente explicado y justificado en el informe. Si, además, el propósito de la valoración es la constitución de garantía hipotecaria de préstamos o créditos, se deberá especificar qué procedimiento se ha empleado para descartar los elementos especulativos del cálculo.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (III)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (III)

Valor de mercado y valor de reemplazamiento. Superficie comprobada y superficie computable. Inmuebles comparables. Niveles urbanísticos.

La Orden ECO/805/2003 define el valor de mercado o venal (VM) como el precio al que podría venderse el inmueble en la fecha de la tasación. En la determinación del valor de mercado se considera:

• que no existe vinculación previa entre vendedor y comprador
• que ni el vendedor ni el comprador alberca interés personal ni profesional en la transacción, excluyendo los asociados a la causa del contrato
• que la oferta pública al mercado se produce mediante una comercialización adecuada y con ausencia de información privilegiada
• que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública y refleja una estimación razonable referida a las condiciones de mercado existentes en la fecha de la tasación
• el precio no incluye impuestos ni gastos de comercialización.

Definición de valor de reemplazamiento (VR)

El valor o coste de reemplazamiento o reposición (VR) puede ser bruto o neto. El valor de reemplazamiento bruto (VRB), también llamado “a nuevo” es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de valoración, otro inmueble con las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales actuales. El valor de reemplazamiento neto (VRN), también llamado “actual” es el resultado de deducir de VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración.

Superficie comprobada y superficie computable

La superficie comprobada es el área medida por el tasador. La utilizable o computable es la que se utiliza en la tasación.

Inmuebles comparables

Los inmuebles comparables son aquellos que se consideran similares al inmueble objeto de valoración, o bien adecuados para aplicar la homogeneización, por causa de su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación u otra característica física relevante.

Los niveles urbanísticos del terreno

A efectos de su tasación, la Orden ECO/805/2003 clasifica los terrenos en dos niveles:

• nivel II: terrenos no urbanizables
• nivel I: todos los demás.

Daniel Trujillano, arquitecto

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