Módulo de valor M para valoraciones catastrales

Módulo de valor M para la determinación de valores de bienes inmuebles

Los módulos M, MBR y MBC

El texto refundido de la Ley del Catastro inmobiliario (R.D.L. 1/2004) establece que para la determinación del valor catastral debe tenerse en cuenta las circunstancias y los valores de mercado, los cuales no pueden ser superados. Uno de los instrumentos que permiten hacer efectiva la correlación entre el valor catastral y valor de mercado es el Módulo de valor M. Dicho Módulo debe recoger las variaciones experimentadas a lo largo del tiempo en el valor de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, de acuerdo con los análisis de mercado que al efecto realice la Dirección general del Catastro.

Valor actual del Módulo M

El Módulo de valor M que se considera actual es el mismo que fijó la Orden EHA/1213/2005, la cual lo estableció en 1.000 euros por metro cuadrado.

Valores actuales de los módulos MBR y MBC

La aplicación de los factores de diversificación del suelo y de la construcción da como resultado los módulos MBR y MBC. La Circular 01.04/13/P de la Dirección general del Catastro asignó, para el año 2013, valores de repercusión que van desde los 37,80 euros por metro cuadrado que corresponden al MBR-7 hasta los 1.700,00 euros por metro cuadrado que corresponden al MBR-1. Los valores vigentes para el módulo MBC fueron determinados en la Circular 01.04/08, que asignaba un valor de construcción que oscilaba entre los 400 euros por metro cuadrado que corresponden al MBC-7, hasta los 700 euros por metro cuadrado que corresponden al MBC-1. Los módulos MBR y MBC se aplican tanto en las Ponencias de valores que afectan a la totalidad de los inmuebles de naturaleza urbana del municipio, como en las posteriores Ponencias parciales.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Informes de tasación de bienes inmuebles en España

Módulo de valor M, coeficiente RM y modificaciones de Ponencias de valores

El Módulo M, el coeficiente RM y las Ponencias de valores

Valor catastral, valor de mercado y valor individualizado

La Ley 39/1988, reguladora de las haciendas locales, establece que el valor catastral de los bienes inmuebles debe fijarse tomando como referencia su valor de mercado. Con el fin de hacer efectiva dicha referencia, el procedimiento de valoración catastral utiliza principalmente dos instrumentos:

• el Módulo de valor M, que pretende recoger las variaciones que el valor de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana experimenta, de acuerdo con los análisis de mercado que al efecto realice la Dirección general del Catastro, actuando en la fijación del valor del producto inmobiliario y sirviendo de base a los valores del suelo y de la construcción
• el coeficiente de Relación al Mercado (RM), que actúa en la valoración individualizada de los bienes resultante de las Ponencias de valores con el fin de garantizar su uniforme referencia a los valores de mercado.

La modificación del valor del Módulo M no altera la relación entre los valores catastrales y los valores de mercado.

Valor individualizado resultante de la ponencia de valores

El valor individualizado resultante de la ponencia de valores se obtiene mediante la suma del valor del suelo en parcela y del valor de reposición de la construcción, corregidos ambos valores y su suma de acuerdo con lo establecido en la Normativa técnica de valoración, y aplicando al resultado, en el caso de fincas construidas, el coeficiente 1,40 de gastos y beneficios de promoción.

Aplicación del coeficiente RM

La aplicación del coeficiente de Relación al Mercado (RM) requiere que la Ponencia de valores afecte a la totalidad de los inmuebles de naturaleza urbana del municipio. El coeficiente será aplicable a los valores individualizados resultantes de los expedientes de modificación de las ponencias.

Las modificaciones de Ponencias

Cuando se modifica una Ponencia de valores se debe adoptar:

• los criterios y directrices de coordinación nacional de valores con arreglo a los cuales se aprobó la Ponencia que se modifica
• las áreas económicas homogéneas, los módulos, las bandas de coeficientes y los coeficientes correctores contenidos en la Ponencia que se modifica
• los coeficientes de actualización que resulten de aplicación a los valores catastrales resultantes de la Ponencia que se modifica.

El expediente de modificación de Ponencia debe contener los documentos que definan el alcance de la modificación, recogiendo los nuevos valores de calle o tramo de calle y, en su caso, la nueva delimitación del suelo de naturaleza urbana. También debe justificarse con los análisis y conclusiones de los estudios de mercado realizados sobre el ámbito territorial afectado.

Coordinación en la valoración catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana

Coordinación en la valoración catastral de los inmuebles

Áreas económicas homogéneas. Ponencias de valores. Estudios de mercado.

Las juntas técnicas territoriales de coordinación inmobiliaria urbana deben realizar, en su ámbito territorial, una delimitación de áreas económicas homogéneas del suelo y de las construcciones. Para ello, deben solicitar de las gerencias territoriales incluidas en su ámbito la realización de estudios previos, que deben comprender:

• datos identificativos de las zonas y plano en el que se señale su perímetro
• costes de la construcción de las tipologías más características
• precios de venta de dichas tipologías
• estimación de valores de suelo
• datos económicos con incidencia en la actividad inmobiliaria.

Una vez realizados los estudios previos, las juntas técnicas territoriales deben redactar propuestas coordinadas de valores, que deben incluir los MBR y las bandas de coeficientes, o los VU para las áreas económicas homogéneas de suelo y los MBC para las de construcción. Las propuestas coordinadas de valores deben elevarse a la Comisión superior de coordinación inmobiliaria urbana, la cual debe establecer criterios-marco a nivel nacional, asignando definitivamente los módulos MBR, VU y MBC a los municipios correspondientes.

Las Ponencias de valores

Las Ponencias de valores son los documentos administrativos que recogen los valores del suelo y de las construcciones, así como los coeficientes correctores a aplicar en el ámbito territorial al que se refieran. Las Ponencias son realizadas por las gerencias territoriales del Centro de gestión catastral y cooperación tributaria, teniendo en cuenta la normativa urbanística y la de valoración catastral, así como los estudios y análisis del mercado inmobiliario. Cada Ponencia de valores debe estar acompañada por los siguientes documentos separados:

• análisis y conclusiones de los estudios de mercado y de los resultados obtenidos por aplicación de los mismos a un número suficiente de fincas, al objeto de comprobar la relación de los valores catastrales con los valores de mercado
• catálogos de edificios y construcciones urbanas.

Los Estudios del mercado inmobiliario urbano 

El Centro de gestión catastral y cooperación tributaria debe establecer los criterios y el contenido mínimo de los Estudio del mercado inmobiliario que deberán servir de base para la redacción de las ponencias de valores. Con carácter general, el ámbito territorial de estos estudios debe ser municipal, pero también puede ser supramunicipal si las circunstancias lo aconsejan. La realización de Estudios del mercado tiene las siguientes finalidades:

• la investigación de los datos económicos del mercado inmobiliario urbano
• la recopilación y el análisis de dichos datos
• la elaboración de unas conclusiones que reflejen la situación del mercado.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Informes de valoración de construcciones en España

Cuadro marco de valores catastrales del suelo y de las construcciones (II)

Cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones (II)

Cuadro de bandas. Módulo Básico. Valor de las construcciones. Catálogo.

Los valores de repercusión de suelo se deben considerar, a efectos de su coordinación, como el producto del MBR que corresponda al área económica homogénea de que se trate, por un coeficiente porcentual. Dicho coeficiente debe estar comprendido dentro de límites máximos y mínimos que se determinan en el Cuadro de bandas, en función del uso del suelo.

El Módulo Básico de Construcción 

El Módulo Básico de Construcción correspondiente a las distintas áreas económicas homogéneas (MBCi) se obtiene a partir del Módulo M y de un Factor de construcción Fc. Los valores de MBCi pueden incrementarse por acuerdo de la Comisión superior de coordinación inmobiliaria y según los análisis de mercado que realice la Dirección general del Catastro, mediante la aplicación de coeficientes. Los valores vigentes actualmente para el módulo MBC fueron determinados en la Circular 01.04/08 de la Dirección general del Catastro, que asignaba un valor de construcción que oscilaba entre los 400 euros por metro cuadrado que corresponden al MBC-7, y los 700 euros por metro cuadrado que corresponden al MBC-1.

El valor de las construcciones 

Realizada la identificación de cada área económica homogénea de la construcción, con su correspondiente Módulo Básico MBC, el valor de las construcciones se debe obtener aplicando a dicho módulo el coeficiente que corresponda en razón de:

• su uso
• su clase
• su modalidad
• su categoría.

Dicho coeficiente se obtiene del Cuadro de coeficientes de valor de las construcciones. Si en la tipificación de un edificio existen locales en los que el uso a que están destinados no se corresponde con su tipología constructiva (como oficinas o comercios en viviendas), se debe aplicar a dichos locales el valor que corresponda en razón de su tipología constructiva.

El Catálogo de edificios y construcciones de carácter urbano

Las gerencias territoriales del Centro de gestión catastral y cooperación tributaria deben elaborar un Catálogo de edificios y construcciones de carácter urbano de su ámbito territorial, coordinado por la Junta técnica territorial correspondiente, en concordancia con las tipologías establecidas en el Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones. Dicho catálogo debe realizarse siguiendo las instrucciones dictadas por la Dirección general, previo estudio por la Comisión superior de coordinación inmobiliaria urbana.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Informes de valoración de bienes inmuebles en España

Cuadro marco de valores catastrales del suelo y de las construcciones (I)

Cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones (I)

Valoraciones masivas de suelo y construcciones. Modulación. Valores de repercusión.

La realización de valoraciones masivas precisa un procedimiento que facilite los trabajos a realizar, de forma mecánica y fácilmente informatizable. Dicho procedimiento comienza por definir áreas económicas homogéneas del suelo y de las construcciones, a las que se asigna:

• un Módulo Básico de Repercusión de suelo (MBR)
• unos coeficientes para cada uso
• un Módulo Básico de Construcción (MBC)
• si se trata de áreas en las que el suelo se valora por unitario, un intervalo de Valores Unitarios (VU).

Las áreas económicas homogéneas, tanto en suelo como en construcciones, delimitan zonas geográficas en las que el mercado inmobiliario tiene cierta similitud en sus características que permite obtener una modulación de su comportamiento. En general, a cada término municipal corresponde un área económica homogénea, aunque también puede haber términos municipales con múltiples áreas, si se trata de enclaves geográficos en los que se da diferentes valores medios de mercado.

Modulación de los valores 

En el cálculo del Valor en Venta del producto inmobiliario (VV) se considera los siguientes factores:

• el Valor de Repercusión del suelo (VR), en euros por metro cuadrado construido
• el Valor de la Construcción (VC), en euros por metro cuadrado construido
• el Factor de Localización (FL), que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos en razón de su ubicación, sus características constructivas y las circunstancias socio-económicas de carácter local que afecten a la producción inmobiliaria.

El Módulo Básico de Repercusión del suelo correspondiente a las distintas áreas económicas homogéneas (MBRi) se obtiene a partir del Módulo M y de un Factor de suelo Fs. La Circular 01.04/13/P de la Dirección general del Catastro asignó, para el año 2013, valores de repercusión que van desde los 37,80 euros por metro cuadrado que corresponden al MBR-7 hasta los 1.700,00 euros por metro cuadrado que corresponden al MBR-1.

Los valores de repercusión de suelo 

Realizada la identificación de cada área económica homogénea de suelo, el Valor Básico de Repercusión en cada polígono (VRB) se obtiene a partir del MBRi que corresponde al área correspondiente. Las ponencias de valores deben reflejar los Valores de Repercusión en polígono (VRB) y en Calle (VRC), así como los Valores Unitarios (VU) correspondientes a áreas en las que existen suelos que no pueden ser valorados por repercusión.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Informes de tasación de bienes inmuebles en España

Coeficientes correctores de los valores catastrales del suelo y de las construcciones

Coeficientes correctores de los valores del suelo y de las construcciones

Apreciación, depreciación y compatibilidad

Los inmuebles tienen determinadas características que afectan por igual al suelo y a la construcción, de modo que los coeficientes correctores que hacen referencia a dichas características deben aplicarse a ambos. Tales coeficientes son:

• el coeficiente J: depreciación funcional o inadecuación, aplicable en casos de construcción, diseño, instalaciones o usos inadecuados (0,80)
• el coeficiente K: viviendas y locales considerados como interiores, aplicable en casos de edificación cerrada en los que todos los huecos de luces abren a patios de parcela  (0,75)
• el coeficiente L: fincas afectadas por cargas singulares, por formar parte de conjuntos oficialmente declarados histórico-artísticos o por estar incluidas en catálogos o planes especiales de protección, aplicable a no ser que se permita la demolición total (0,70 para grado de protección integral, 0,80 para protección estructural o 0,90 para protección ambiental)
• el coeficiente M: fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco, como futuros viales, inconcreción urbanística, expropiación, reparcelación, compensación o uso fuera de ordenación, aplicable mientras persistan dichas situaciones, lo cual debe ser justificado anualmente (0,80, a no ser que la situación especial en cuestión haya sido ya tenida en cuenta en la ponencia de valores)
• el coeficiente N: apreciación o depreciación económica, cuya aplicación debe quedar justificada en la ponencia de valores y debe contar con la aprobación expresa de la Junta técnica territorial de coordinación inmobiliaria urbana (entre 1 y 1,8 en situaciones de apreciación y entre 0,5 y 1 en situaciones de depreciación).

El campo de aplicación de los coeficientes debe quedar definido en la ponencia de valores. Si concurren dos o más, sólo se puede aplicar uno de ellos, a no ser que se trate de los coeficientes J y N, que son compatibles entre sí y con cualquier otro. En los demás casos de concurrencia se debe optar por el que represente mayor disminución de valor. La aplicación del coeficiente M es incompatible con la aplicación del coeficiente F de inedificabilidad temporal cuando se trate de suelo sin edificar o de suelo valorado por unitario.

El coeficiente de apreciación o depreciación económica

El coeficiente N, de apreciación o depreciación económica, se aplica para adecuar los resultados a la realidad del mercado inmobiliario, evaluando casos de sobreprecio o de bajo precio dentro de zonas determinadas y concretas, que pueden definirse según tipologías o usos de edificación. Los casos de sobreprecio pueden darse por razones contrastadas de:

• alta demanda en el mercado
• inexistencia de otro producto similar
• alta calidad en las características constructivas.

Y los casos de bajo precio pueden darse por:

• falta de mercado
• caída en desuso.

El coeficiente N puede ser aplicado para atender a distintas situaciones de mercado dentro de un mismo inmueble. Es compatible con cualquier otro que resulte de aplicación en la finca considerada.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Valoración de bienes inmuebles en España

Coeficientes correctores del valor catastral de las construcciones

Coeficientes correctores del valor de las construcciones

Antigüedad y conservación

Mientras que en la valoración de suelos se emplea hasta siete coeficientes correctores específicos, en la valoración de construcciones sólo se emplean dos: el H y el I. El campo de aplicación de estos coeficientes correctores debe ser definido en la ponencia de valores.

Coeficiente H: antigüedad de la construcción 

El valor tipo que se asigne a la construcción se debe corregir aplicando un coeficiente que pondere su antigüedad y tenga en cuenta el uso predominante del edificio y la calidad constructiva. Para determinar dicho coeficiente se parte de los siguientes parámetros:

• t: años completos transcurridos desde la construcción, o bien desde la reconstrucción o rehabilitación integral, hasta el 1 de enero del año siguiente al de la aprobación de la ponencia de valores
• u: uso predominante del edificio, que puede ser Uso 1 (residencial, oficinas y edificios singulares), Uso 2 (industrial no fabril, comercial, deportivo, ocio, hostelería, turístico, sanitario, beneficiencia, cultural y religioso) o Uso 3 (fábricas y espectáculos)
• c: calidad constructiva, entre 1 (la mejor) y 9 (la peor).

El coeficiente H adopta valores comprendidos entre 0,17 (para construcciones en las que t es 90 años o más, de uso 3 y calidad constructiva 7, 8 o 9) y 1 (para construcciones en las que t no supera los 4 años, independientemente de su uso o calidad constructiva).

Coeficiente I: estado de conservación 

El coeficiente I adquiere los siguientes valores, dependiendo del estado de conservación:

• 1,00 si es normal (construcciones que, a pesar de su edad, no precisan reparaciones importantes)
• 0,85 si es regular (construcciones que presentan defectos permanentes, pero que no comprometen las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad)
• 0,50 si es deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, en las que se ven comprometidas las normales condiciones de habitabilidad o estabilidad)
• 0,00 si es ruinoso (construcciones manifiestamente inhabitables, o declaradas legalmente en estado de ruina).

Daniel Trujillano, arquitecto

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Tasación de edificaciones y construcciones en España