Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (III)

El Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (III)

Inmuebles ruinosos. Suelo rural y urbanizado. Concesiones administrativas y derechos reales.

El Reglamento de valoraciones considera que una edificación se encuentra en situación de ruina física cuando concurren las condiciones establecidas al efecto por la legislación urbanística aplicable. En la valoración de edificaciones parcialmente ruinosas sólo se podrá considerar la parte de la edificación que no se encuentre en situación de ruina física. Para la valoración de inmuebles e instalaciones no ajustados a la legalidad pero para los que ya no procede dictar medidas para restablecer la legalidad urbanística que impliquen su demolición, el Reglamento prescribe los siguientes criterios:

• si se trata de suelo rural, no pueden ser valorados, y tampoco pueden ser tenidos en cuenta a los efectos del cálculo de la renta de la explotación
• en suelo urbanizado, edificado o en curso de edificación, no se computarán a los efectos de la tasación conjunta del suelo y la edificación.

Tasaciones en suelo rural

Los inmuebles, instalaciones, sembrados y plantaciones ubicados en suelo rural, así como el resto de elementos unidos inseparablemente de su suelo, se deben tasar con independencia de los terrenos, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

• deben ajustarse a la legalidad al tiempo de la valoración
• deben ser compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo
• no deben haber sido considerados ya en concepto de mejoras permanentes.

Tasaciones en suelo urbanizado

En suelo urbanizado, los inmuebles e instalaciones ajustados a la legalidad deben tasarse conjuntamente con el suelo. La valoración de las edificaciones o construcciones debe tener en cuenta su antigüedad y estado de conservación. Si han quedado incursas en situación de fuera de ordenación, su valor deberá reducirse en función de su vida útil.

Valoración de concesiones administrativas y derechos reales

La tasación de concesiones administrativas y derechos reales sobre inmuebles se rige con arreglo a las disposiciones sobre expropiación destinadas a determinar el justiprecio y subsidiariamente, según las normas del derecho que resulten de aplicación. Cuando se expropia una finca gravada con cargas, la Administración que la efectúa puede elegir entre fijar el justiprecio de los derechos que concurren con el dominio, o bien valorar el inmueble en su conjunto y poner su importe en manos del órgano judicial, para que éste fije y distribuya la proporción que corresponda a los interesados.

El Método residual (V)

Método técnico de valoración residual (V)

Margen de beneficio. Cálculo estático. Obras paralizadas. Terrenos. Derecho de superficie. Valoración de concesiones administrativas.

En el método residual, el margen de beneficio del promotor debe fijarse a partir de la información de que se disponga sobre promociones de semejante naturaleza, atendiendo al más habitual en las promociones de características y emplazamiento similares.

Cálculo del valor residual en el procedimiento estático

En el procedimiento estático, el valor residual se calcula sustrayendo del valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado los siguientes términos:

• el margen o beneficio neto del promotor
• la suma de los pagos necesarios considerados.

Datos mínimos

Los informes de tasación deben indicar los datos necesarios para realizar el cálculo realizado para determinar el valor. Cuando se utiliza el método residual, los datos mínimos a indicar son:

• los valores en venta de los productos inmobiliarios correspondientes
• los costes de construcción utilizados.

Además, en el caso del método residual por el procedimiento dinámico:

• los plazos de ejecución y venta
• la tasa de actualización elegida
• detalle de flujos de caja.

Y en el caso del método estático, la tasa del margen.

Valoración de obras paralizadas

En tasaciones para el mercado hipotecario, el valor de tasación de edificios en construcción o rehabilitación en los que las obras están paralizadas y no se prevé su reanudación a corto plazo debe ser el menor entre el valor de reemplazamiento y el residual del terreno y de la edificación realizada.

Valor de tasación de terrenos

El valor de tasación de terrenos con nivel urbanístico I es el valor de comparación, en su caso, ajustado. Si su cálculo no es posible, se adoptará el valor residual. En ambos casos debe descontarse, cuando proceda, los gastos de demolición.

Valoración de inmuebles sujetos a derecho de superficie

Para la valoración de un derecho de superficie sobre un determinado terreno se debe aplicar el método residual por el procedimiento dinámico, teniendo en cuenta, en particular, las cantidades a pagar por el superficiario durante la construcción y, en su caso, resto de la duración del derecho, así como los cobros y pagos generados por la actividad económica asociada al derecho de superficie.

Concesiones administrativas

Para valorar una concesión administrativa sobre un terreno se debe aplicar el método residual por el procedimiento dinámico, teniendo en cuenta, en particular:

• las cantidades a pagar por el beneficiario durante la construcción y durante el resto de la duración de la concesión
• los cobros y pagos asociados a la actividad económica vinculada a la concesión.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Informes de tasación de inmuebles

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXIII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXIII)

Valoración de concesiones administrativas, servidumbres y opciones de compra

Para valorar un edificio, construido o por construir, sobre el que está constituida una concesión administrativa, puede suponerse que el inmueble es de pleno dominio y aplicar el método que corresponda a la finalidad de la tasación.

Valoración de concesiones administrativas sobre terrenos

Para valorar una concesión administrativa sobre un terreno se debe aplicar el método residual por el procedimiento dinámico, considerando:

• las cantidades a pagar por el beneficiario de la concesión durante la construcción y, en su caso, durante el periodo restante de vigencia de la concesión
• los cobros y pagos asociados a la actividad económica ligada a la concesión.

El valor de la propiedad de un terreno sobre el que está constituida una concesión administrativa se calcula mediante la suma de:

• el valor actual de los pagos destinados al concedente
• el valor actual de reversión calculado en la fecha de extinción de la concesión administrativa.

Valoración de servidumbres

Las servidumbres se valoran restando del valor del inmueble, supuesto libre de la carga impuesta por la servidumbre, el valor de dicho inmueble teniendo en cuenta el efecto de la servidumbre que lo grava.

Valoración de opciones de compra

El valor de la opción se determina conforme a las siguientes reglas:

• si la diferencia entre el valor del inmueble en la fecha de tasación y el precio de ejercicio de la opción sobre el inmueble actualizado es positiva, el valor de la opción será el equivalente a la diferencia
• si la entidad tasadora estima que la opción, su plazo de ejecución o el importe por el que se puede ejecutar, estén condicionados a situaciones o plazos que hagan improbable su ejercicio, su valor será nulo.

Para la actualización se debe utilizar como tasa de descuento el tipo de interés cotizado en el mercado secundario de Deuda Pública con vencimiento más próximo al plazo restante para el ejercicio del derecho.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Redacción de informes de tasación de inmuebles en España