Plusvalía de los terrenos de naturaleza urbana

IIVTNU (III)

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (III)

Tipo de gravamen. Cuotas íntegra y líquida. Devengo. Devolución.

El tipo de gravamen para el IIVTNU es el que fije el Ayuntamiento, que nunca puede exceder del 30 %. El Ayuntamiento puede fijar un tipo único de gravamen o uno distinto para cada uno de los períodos de generación del incremento de valor (5 / 10 / 15 / 20 años).

Cuota íntegra

La cuota íntegra es el resultado de aplicar el tipo de gravamen a la base imponible.

Cuota líquida

La cuota líquida es el resultado de aplicar sobre la cuota íntegra las bonificaciones que correspondan. Las bonificaciones pueden ser:

• hasta un 95 % de la cuota íntegra en transmisiones de terrenos y en la transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio, realizadas a título lucrativo por causa de fallecimiento a favor de descendientes, adoptados, cónyuges, ascendientes y adoptantes
• hasta un 95 % de la cuota íntegra en transmisiones de terrenos y en la transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio de terrenos sobre los que se desarrollen actividades económicas de especial interés o de utilidad municipal en base a circunstancias sociales, culturales, histórico-artísticas o de fomento del empleo.

Los aspectos sustantivos y formales de las bonificaciones deben quedar regulados en la ordenanza fiscal.

Devengo

El IIVTNU se devenga:

• en la fecha de la transmisión de la propiedad del terreno
• en la fecha en que tenga lugar la constitución o transmisión del derecho real de goce limitativo del dominio.

Devolución

Si se produce resolución firme que declare la nulidad, rescisión o resolución del acto o contrato determinante de la transmisión del terreno o de la constitución o transmisión del derecho real de goce, el sujeto pasivo tendrá derecho a la devolución del IIVTNU, siempre que concurra el cumplimiento de las siguientes condiciones:

• que el acto o contrato no haya producido efectos lucrativos
• que la reclamación se produzca dentro del plazo máximo de 5 años contados a partir de la resolución judicial o administrativa
• que la rescisión o resolución no se haya declarado por incumplimiento de las obligaciones del sujeto pasivo
• que la causa de la pérdida de efecto del contrato no radique en un acuerdo mutuo entre las partes contratantes.

IIVTNU (II)

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (II)

Sujeto pasivo y base imponible

En el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, el sujeto pasivo, a título de contribuyente, es el siguiente:

• en transmisiones de terrenos y en la constitución o transmisión de derechos reales de goce, limitativos del dominio a título lucrativo: la persona o entidad que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real
• en transmisiones de terrenos y en la constitución o transmisión de derechos reales de goce, limitativos del dominio a título oneroso: la persona o entidad que transmita el terreno o que constituya o transmita el derecho real de que se trate.

En las operaciones a título oneroso en las que el contribuyente es una persona física que no reside en España, la persona o entidad que adquiere el terreno o a cuyo favor se constituye o transmite el derecho real adquiere la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente.

Cálculo de la base imponible

Sobre el valor del terreno en el momento del devengo, se aplica el porcentaje anual que determine el Ayuntamiento, si bien el mismo no puede exceder de los límites siguientes:

• período de 1 a 5 años: 3,7 %
• período de hasta 10 años: 3,5 %
• período de hasta 15 años: 3,2 %
• período de hasta 20 años: 3 %.

Para establecer el porcentaje, se aplica las reglas siguientes:

• el incremento de valor de cada operación gravada por el impuesto se determina con arreglo al porcentaje anual fijado por el Ayuntamiento para el período que comprenda el número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto dicho incremento
• el porcentaje a aplicar sobre el valor del terreno en el momento del devengo es el resultante de multiplicar el porcentaje anual aplicable a cada caso concreto por el número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto el incremento del valor
• para determinar el porcentaje anual aplicable a cada operación concreta y para determinar el número de años por los que se ha de multiplicar dicho porcentaje anual, sólo se considera los años completos que integren el período de puesta de manifiesto del incremento de valor, sin fracciones
• los porcentajes anuales pueden ser modificados por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado.

Base imponible en operaciones con derechos reales

En la constitución y transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio, el porcentaje anual se aplica sobre el valor de los referidos derechos en el momento del devengo. El cálculo del valor de los derechos se calcula mediante la aplicación de las normas establecidas a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Base imponible en operaciones de elevación de planta

En la constitución o transmisión del derecho a elevar una o más plantas sobre un edificio o un terreno, así como de construir un sótano, sin implicar la existencia de un derecho real de superficie, los porcentajes anuales se aplican sobre la parte del valor que representa el módulo de proporcionalidad fijado en la Escritura de transmisión o, en su defecto, el que resulte de establecer la proporción entre la superficie o volumen de los niveles a construir y la superficie o volumen total que resulte tras la construcción.

Base imponible en expropiaciones forzosas

En supuestos de expropiación forzosa, los porcentajes anuales se aplican sobre la parte del justiprecio que corresponda al valor del terreno.

Reducciones en la base imponible

En caso de modificación de los valores catastrales como consecuencia de procedimientos generales de valoración colectiva, los Ayuntamientos podrán establecer reducciones, las cuales deben respetar las siguientes condiciones:

• la reducción se debe aplicar, como máximo, durante los 5 primeros años de efectividad de los nuevos valores catastrales
• la reducción nunca podrá exceder el 60 %
• el tipo de reducción podrá ser distinto para cada año de aplicación
• la reducción no se aplicará a los supuestos en los que los valores catastrales sean inferiores a los vigentes antes del procedimiento de valoración colectiva
• el valor catastral reducido no podrá ser inferior al valor catastral del terreno antes del procedimiento de valoración colectiva
• los demás aspectos sustantivos y formales de la reducción se regularán mediante ordenanza fiscal.

IIVTNU (I)

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (I)

Naturaleza, hecho imponible, supuestos de no sujeción y exenciones

Entre los recursos que el vigente Texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales reconoce a los municipios se encuentra el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Naturaleza y hecho imponible

El IIVTNU es un tributo directo destinado a gravar el incremento de valor experimentado por los terrenos como consecuencia de su transmisión por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio. Se aplica siempre que los terrenos estén considerados como urbanos a efectos del IBI, aunque el Catastro o el padrón discrepen en dicha consideración. También se aplica a los terrenos integrados en los bienes inmuebles clasificados como de características especiales, otra vez a efectos del IBI.

Supuestos de no sujeción y exenciones

El impuesto no se aplica en los siguientes supuestos:

• terrenos rústicos, a efectos del IBI
• aportaciones de bienes y derechos realizadas por cónyuges a su sociedad conyugal
• transmisiones a los cónyuges en pago de sus haberes comunes
• transmisiones entre cónyuges o a favor de los hijos, como consecuencia del cumplimiento de sentencias en casos de nulidad, separación o divorcio
• aportaciones o transmisiones efectuadas a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.
• aportaciones o transmisiones realizadas por SGAPRB S.A. a entidades participadas por dicha sociedad en al menos el 50 % del capital, fondos propios, resultados o derechos de voto de la entidad participada en el momento inmediatamente anterior a la transmisión, o como consecuencia de la misma
• aportaciones o transmisiones realizadas por SGAPRB S.A. o por las entidades constituidas por dicha sociedad para cumplir con su objeto social, a los fondos de activos bancarios
• aportaciones o transmisiones entre los citados fondos durante el período de mantenimiento de la exposición del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria a los fondos.

Por otra parte, quedan exentos del impuesto los incrementos de valor que se manifiesten como consecuencia de los siguientes actos:

• constitución y transmisión de derechos de servidumbre
• transmisiones de bienes que se encuentren dentro del Conjunto histórico-artístico, o que hayan sido declarados de interés cultural, cuando sus propietarios o titulares acrediten que han realizado a su cargo obras de conservación, mejora o rehabilitación
• transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca, contraídas con entidades de crédito o con cualquier entidad que desempeñe la actividad profesional de concesión de préstamos o créditos hipotecarios
• transmisiones de viviendas en las que concurran los requisitos anteriores, en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.

También quedan exentos del impuesto los casos en los que la obligación de satisfacerlo recae en las siguientes personas o entidades:

• el Estado, las Comunidades autónomas y las Entidades locales
• los organismos autónomos del Estado
• las entidades autónomas de derecho público de las Comunidades autónomas y de las Entidades locales
• el municipio de la imposición y demás entidades locales integradas o en las que se integre dicho municipio, así como sus respectivas entidades autónomas de derecho público
• las instituciones benéficas o benéfico-docentes
• las entidades gestoras de la Seguridad Social
• las mutualidades de previsión social
• los titulares de concesiones administrativas revertibles respecto a los terrenos afectos
• la Cruz Roja Española
• las personas o entidades a cuyo favor se haya reconocido la exención en tratados o convenios internacionales.

Honorarios de SEGIPSA para tasaciones inmobiliarias

Daniel Trujillano, Arquitecto
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Informes de tasación inmobiliaria en España

Honorarios de los peritos terceros en Andalucía (II)

Los honorarios de los peritos terceros en Andalucía (II)

Informe de valoración del perito tercero. Designaciones. Honorarios.

El informe emitido por el perito tercero en las tasaciones periciales contradictorias se debe ajustar a lo dispuesto en el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos. En las valoraciones de bienes inmuebles se debe incluir la información siguiente:

• descripción detallada del inmueble
• análisis de la finca
• superficies
• régimen de uso
• en su caso, descripción del edificio donde se sitúa el bien
• antigüedad
• acabados
• instalaciones comunes
• planos y fotografías
• descripción del entorno, incluyendo equipamientos, dotaciones y comunicaciones.

Designaciones

Se debe designar un perito tercero por cada procedimiento administrativo y clase de bienes o derechos a valorar. Debe designarse tantos peritos como sean necesarios para asegurar, mediante la correspondiente titulación oficial, la cualificación para la valoración en función de los diferentes tipos de bienes o derechos. Una vez establecida la cualificación necesaria del perito, debe elegirse el que corresponda de la lista remitida por el Colegio oficial que corresponda, conforme al orden determinado en el sorteo anual.

Importe máximo de los honorarios

La cuantía máxima de los Honorarios (H) por los trabajos de peritación que deberán percibir los peritos terceros que resulten designados en los procedimientos de tasación pericial contradictoria se calcula en función del Valor Comprobado (VC) por la Administración tributaria mediante dictamen de peritos. El cálculo se realiza de acuerdo con la siguiente escala:

• Valor Comprobado VC < 50.000,01 euros : Honorarios H= 200 euros
• 50.000,01 ≤ VC ≤ 8.000.000,00 : H= 200 + (VC·0,00035)
• VC > 8.000.000 : H= 3.000 + (VC·0,00005).

En el caso de que haya que valorar diversos bienes situados todos en el mismo edificio, los honorarios se calcularán aplicando al valor conjunto de los bienes los siguientes coeficientes:

• si hay dos bienes: 1,10
• si hay tres bienes: 1,15
• si hay más de tres bienes: 1,20.

Este criterio también se aplicará en casos de valoración de varias parcelas contiguas.

Arquitecto Daniel Trujillano

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Tasaciones periciales en Andalucía

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXVIII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXVIII)

Terrenos de carácter urbano. Fincas rústicas. Análisis de mercado. Valores, condicionantes y advertencias.

Si el objeto de valoración es un terreno de carácter urbano, el informe de tasación deberá indicar si existen sobre él edificaciones. Si hay edificaciones y no está prevista su demolición, se deberá describir su uso, superficie y sus principales características constructivas. En todo caso, el informe deberá expresar:

• la clasificación urbanística que corresponde al terreno (urbano, urbanizable, no urbanizable o clases equivalentes)
• en caso de que sea suelo urbano, si tiene o no naturaleza de solar
• el aprovechamiento urbanístico, de acuerdo con el ámbito de reparto y el ámbito de gestión y ejecución
• en el caso de que el terreno esté dentro de un ámbito sujeto a expropiación forzosa, criterios legales aplicables a su valoración y estado del procedimiento expropiatorio.

Descripción urbanística de fincas rústicas

Si el objeto de la valoración es una finca rústica, el informe de tasación deberá indicar la clasificación del suelo y,en su caso, el régimen de protección especial.

Análisis de mercado

Cada informe de tasación debe incluir una descripción de las características del segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al que sea objeto de valoración, cuando exista. También debe indicar las diferencias apreciadas entre el valor de mercado y el valor hipotecario en dicho segmento.

Datos y cálculo de los valores técnicos

El informe de tasación debe indicar los métodos de tasación, los criterios utilizados y los cálculos realizados para determinar el valor. Los criterios y datos estarán en función del método de valoración empleado.

Valores de tasación, condicionantes y advertencias

En el informe de tasación se debe incluir:

• los valores técnicos obtenidos para cada inmueble objeto de valoración
• el valor de tasación resultante en función del objeto y la finalidad de la valoración
• los condicionantes o advertencias aplicables
• en su caso, las limitaciones a los valores
• el valor mínimo para el seguro de incendios y otros daños al continente.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de tasación de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXV)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXV)

Aspectos formales del certificado de tasación

Cada certificado de tasación debe elaborarse de acuerdo con la forma y con el contenido mínimo siguiente:

• debe indicar la denominación social de la sociedad de tasación o entidad financiera que lo emita, con su número de inscripción en el Registro del Banco de España
• debe confeccionarse en papel con el membrete de la sociedad de tasación o entidad financiera
• debe mencionar el número de páginas que lo componen
• debe indicar la finalidad legal de la tasación
• debe hacer referencia precisa al informe de tasación que sintetiza
• debe contener la localización y el tipo del inmueble, su identificación registral, la referencia catastral, la superficie útil (si se trata de un edificio), la superficie adoptada en el cálculo de valores técnicos y su estado de ocupación
• si la finalidad de la tasación no es la garantía hipotecaria de créditos o préstamos, debe contener el titular registral en el momento de la tasación
• debe incluir una declaración expresa de que la tasación se ha realizado de acuerdo con los requisitos de la Orden ECO/805/2003 u otra normativa aplicable
• debe indicar el método o los métodos de valoración utilizados, y concretar los valores estimados para cada método
• debe indicar el valor de tasación del inmueble
• debe incluir las limitaciones al dominio
• debe expresar el valor a efectos de seguro de incendios y otros daños
• si se refiere a varios inmuebles que constituyen fincas registrales o funcionales independientes, debe especificar el valor de tasación que se asigna a cada una de ellas
• debe estar firmado por un representante de la entidad que emita el certificado o de la entidad financiera a cuyos servicios pertenezca el tasador
• debe contener cualquier otra información que se requiera por aplicación de normativa específica según la finalidad de la tasación.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de valoración de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXIV)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXIV)

Elaboración y emisión de informes y certificados de tasación. Compromisos de compra a plazos.

Las entidades de crédito que disponen de servicios de tasación y las sociedades de tasación homologadas deben elaborar los informes y certificados de tasación indicando explícitamente y de forma notoria si la tasación se ha realizado o no de acuerdo con las disposiciones contenidas en la Orden ECO/805/2003. En todos los casos en los que se prevea la adopción de una decisión u opción determinada, la justificación razonada se hará constar de forma expresa en el informe de tasación y en el correspondiente certificado. El informe y certificado de la actualización de una tasación debe realizarse con las mismas exigencias que la tasación misma, y debe contener además la identificación de la tasación anterior.

Emisión de las tasaciones

La fecha de emisión de un informe o certificado de tasación no puede ser posterior en más de dos meses a la fecha en que se haya efectuado la última inspección ocular del bien valorado. No obstante, en el caso de terrenos o en otros excepcionales y expresamente justificados, tales como la valoración de patrimonios, el periodo podrá alargarse hasta los seis meses. La fecha de emisión es considerada como la fecha de tasación.

Compromisos de compra a plazos

Los compromisos de compra a plazo sobre inmuebles se valoran considerando el valor del inmueble en sí y el plazo y las condiciones que figuren en el contrato que regule el compromiso. El valor del compromiso se determina como diferencia entre el valor del inmueble en el momento de la tasación y el precio pactado en el contrato de compra a plazo actualizado. Para la actualización se debe utilizar como tasa el tipo de interés de la deuda pública con duración más próxima al plazo restante para el ejercicio del compromiso.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de tasación de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXIII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXIII)

Valoración de concesiones administrativas, servidumbres y opciones de compra

Para valorar un edificio, construido o por construir, sobre el que está constituida una concesión administrativa, puede suponerse que el inmueble es de pleno dominio y aplicar el método que corresponda a la finalidad de la tasación.

Valoración de concesiones administrativas sobre terrenos

Para valorar una concesión administrativa sobre un terreno se debe aplicar el método residual por el procedimiento dinámico, considerando:

• las cantidades a pagar por el beneficiario de la concesión durante la construcción y, en su caso, durante el periodo restante de vigencia de la concesión
• los cobros y pagos asociados a la actividad económica ligada a la concesión.

El valor de la propiedad de un terreno sobre el que está constituida una concesión administrativa se calcula mediante la suma de:

• el valor actual de los pagos destinados al concedente
• el valor actual de reversión calculado en la fecha de extinción de la concesión administrativa.

Valoración de servidumbres

Las servidumbres se valoran restando del valor del inmueble, supuesto libre de la carga impuesta por la servidumbre, el valor de dicho inmueble teniendo en cuenta el efecto de la servidumbre que lo grava.

Valoración de opciones de compra

El valor de la opción se determina conforme a las siguientes reglas:

• si la diferencia entre el valor del inmueble en la fecha de tasación y el precio de ejercicio de la opción sobre el inmueble actualizado es positiva, el valor de la opción será el equivalente a la diferencia
• si la entidad tasadora estima que la opción, su plazo de ejecución o el importe por el que se puede ejecutar, estén condicionados a situaciones o plazos que hagan improbable su ejercicio, su valor será nulo.

Para la actualización se debe utilizar como tasa de descuento el tipo de interés cotizado en el mercado secundario de Deuda Pública con vencimiento más próximo al plazo restante para el ejercicio del derecho.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de tasación de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXII)

Solares y terrenos no valorados como fincas rústicas. Inmuebles sobre los que existe derecho de superficie.

El valor de tasación de los terrenos de nivel urbanístico I es el valor por comparación, en su caso, ajustado; si dicho valor no se puede calcular, el valor de tasación será el valor residual. En ambos casos el valor se debe calcular teniendo en cuenta el aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación por el propietario en la fecha de la tasación, y se debe descontar, cuando proceda, los gastos que conlleve la demolición de edificaciones existentes. La existencia de un proyecto de construcción sobre el terreno no influye en la valoración. Si los terrenos están sujetos a explotación económica distinta de la agropecuaria, su valor de tasación será el valor por actualización. En los restantes casos de terrenos catalogados como nivel urbanístico II, el valor de tasación será el valor por comparación sin consideración alguna a su posible utilización urbanística; si dicho valor no se puede calcular, el valor de tasación tendrá como máximo el valor catastral del terreno.

Valoración de edificios sobre los que existe derecho de superficie

Para valorar un edificio o un elemento de un edificio, construido o por construir, en ejercicio de un derecho de superficie sobre un terreno propiedad de un tercero, se considerará que se trata de inmuebles en pleno dominio y se aplicará el método que corresponda en función de la finalidad de la tasación.

Valoración de terrenos sobre los que existe derecho de superficie

Para valorar un derecho de superficie sobre un determinado terreno se debe aplicar el método residual por procedimiento dinámico, teniendo en cuenta en particular las cantidades a pagar por el superficiario durante la construcción y, en su caso, durante el resto de duración del derecho, así como los pagos y cobros generados por la actividad económica asociada al derecho de superficie. Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que está constituido un derecho de superficie se debe sumar:

• el valor actual de los pagos a entregar al concedente
• el valor de reversión actual, calculado en la fecha de extinción del derecho de superficie.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de valoración de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXI)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXI)

Procedimiento alternativo. Máximo legal. Fincas rústicas.

Si no es posible utilizar ninguno de los métodos técnicos, el valor de tasación podrá calcularse utilizando un procedimiento admitido en la práctica profesional, en cuyo caso, el resultado no podrá ser superior:

• al valor de reemplazamiento neto, para tasaciones previas
• al valor de adquisición del inmueble por la institución de inversión colectiva, si se trata de una primera tasación con efectos en el cálculo del valor liquidativo
• al último valor de tasación asignado, cuando se hubiese podido calcular por otros procedimientos, si se está realizando el resto de tasaciones periódicas.

Valoración de inmuebles con máximo legal

Si existe un valor máximo legal para el inmueble objeto de tasación, el valor de tasación no podrá superarlo, a no ser que se trate de viviendas de protección oficial en las que el fin del periodo de afección que reste sea inferior a cinco años desde la fecha de tasación.

Valoración de fincas rústicas

El valor de tasación de fincas rústicas se obtiene mediante la suma de los siguientes valores:

• el valor de tasación de la tierra, incluidos los edificios y las instalaciones no desmontables que estén vinculados y resulten necesarios para la explotación
• el valor de tasación de las instalaciones o los edificios destinados a explotaciones distintas de aquellas a las que se dedican los diferentes tipos de tierra
• el valor de tasación de otros edificios o instalaciones (residencias, instalaciones recreativas, etc.).

Por su parte, el valor de tasación de la tierra será el menor entre:

• el valor por comparación, ajustado si es necesario, de las distintas clases de tierra
• el valor por actualización que corresponda a la explotación.

El valor de tasación de edificios e instalaciones destinados a explotaciones distintas se obtiene suponiendo que se trata de inmuebles ligados a una explotación económica, adoptando como máximo el valor de reemplazamiento neto. El valor de tasación de los demás tipos de edificios o instalaciones se calcula de acuerdo con el método que corresponda a la finalidad de la tasación.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de tasación de inmuebles en España