Plusvalía de los terrenos de naturaleza urbana

IIVTNU (V)

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (V)

Sentencia del Tribunal Constitucional del 11/05/2017

La sentencia dictada por el Tríbunal Constitucional con fecha 11/05/2017 ha venido a atacar la problemática asociada a la imposición del IIVTNU en transmisiones caracterizadas por la ausencia de incremento de valor. Los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4 del vigente Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (en adelante TRLRHL) han sido declarados inconstitucionales y nulos, en la medida en que sometan a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor.

Problemática anterior a la sentencia

El problema con los artículos 107.1, 107.2 a) del TRLRHL es que podían acabar gravando riquezas ficticias e inexpresivas de capacidad económica. Se basaban en el supuesto de que la simple titularidad de un terreno de naturaleza urbana durante un determinado período (entre 1 y 20 años) produce siempre un incremento de valor que genera para el ciudadano una capacidad económica susceptible de imposición. Suponían, por lo tanto, un incremento de valor susceptible de gravamen en toda transmisión de terrenos de naturaleza urbana, por el solo hecho de haber formado parte del patrimonio del titular durante un intervalo temporal dado, y soslayando aquellos supuestos en los que el incremento no se producía. La cuantía del impuesto aumentaba siempre en función del número de años transcurridos entre la adquisición y la transmisión del terreno (con un máximo de 20 años), resultando ajena a la ganancia real producida (o no) por el acto de transmisión. Por otra parte, como consecuencia de la redacción del artículo 110.4 del TRLRHL, la obligación de las Corporaciones locales era estar a las reglas del impuesto sin admitir prueba en contrario, de modo que no se permitía a los Ayuntamientos prescindir de la regla de cálculo legalmente establecida en los artículos 107.1 y 107.2 a), a pesar de que, de hecho, se manifestase una minusvaloración en el momento de transmisión de los terrenos de naturaleza urbana. Lamentablemente, la crisis económica ha convertido en habituales las situaciones de inexistencia de incremento de valor, o incluso de decremento de valor, asociadas a las transmisiones de terrenos de naturaleza urbana. En dichas situaciones, los artículos cuestionados acababan sometiendo a tributación situaciones de hecho inexpresivas de capacidad económica. En una situación como la actual, en la que los precios de los inmuebles han bajado respecto a años anteriores, y en la que el titular de un inmueble puede verse obligado a enajenarlo por un precio inferior al de adquisición, podía darse el caso de que, a pesar de haber sufrido una pérdida económica, se le atribuyese un incremento del valor del terreno a efectos del IIVTNU. Cuando el incremento de valor del terreno transmitido no se producía, la capacidad económica gravada no era ni real ni potencial, sino irreal o ficticia, con lo que la aplicación del IIVTNU acababa violando el principio de capacidad económica. El tratamiento que se otorgaba a los supuestos de no incremento o, incluso, de decremento, en el valor de los terrenos de naturaleza urbana carecía de toda justificación razonable, al imponer a los sujetos pasivos del IIVTNU la obligación de soportar la misma carga tributaria que corresponde a situaciones con incrementos generados por el paso del tiempo, lo cual sometía a tributación situaciones de hecho inexpresivas de capacidad económica.

STC del 11/05/2017

La Sentencia dictada por el Tríbunal Constitucional con fecha 11/05/2017 entiende que no debe bastar con que el terreno de naturaleza urbana se transmita, sino que además debe materializarse un incremento en su valor, exponente de una capacidad económica real o, por lo menos, potencial. Por ello, ha declarado la inconstitucionalidad y nulidad de los artículos 107.1 y 107.2 a) del TRLRHL, si bien limitadas a situaciones en las que se manifieste la inexistencia de incremento de valor. Además, por conexión o consecuencia, ha declarado la inconstitucionalidad y nulidad del artículo 110.4, por impedir a los Ayuntamientos prescindir de la regla de cálculo legalmente establecida aun cuando se manifieste una minusvaloración del valor del terreno en el momento de la transmisión. 

El IIVTNU tras la STC 11/05/2017

Una vez expulsados del ordenamiento jurídico, ex origine, los artículos 107.2 y 110.4 de la Ley reguladora de las haciendas locales, la forma correcta de determinar la existencia o no de un incremento susceptible de ser sometido a tributación sólo corresponde al legislador, que queda obligado a modificar o adaptar el régimen legal del IIVTNU a fin de que no queden sometidas a tributación las situaciones de inexistencia de incremento de valor de los terrenos.

IIVTNU (III)

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (III)

Tipo de gravamen. Cuotas íntegra y líquida. Devengo. Devolución.

El tipo de gravamen para el IIVTNU es el que fije el Ayuntamiento, que nunca puede exceder del 30 %. El Ayuntamiento puede fijar un tipo único de gravamen o uno distinto para cada uno de los períodos de generación del incremento de valor (5 / 10 / 15 / 20 años).

Cuota íntegra

La cuota íntegra es el resultado de aplicar el tipo de gravamen a la base imponible.

Cuota líquida

La cuota líquida es el resultado de aplicar sobre la cuota íntegra las bonificaciones que correspondan. Las bonificaciones pueden ser:

• hasta un 95 % de la cuota íntegra en transmisiones de terrenos y en la transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio, realizadas a título lucrativo por causa de fallecimiento a favor de descendientes, adoptados, cónyuges, ascendientes y adoptantes
• hasta un 95 % de la cuota íntegra en transmisiones de terrenos y en la transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio de terrenos sobre los que se desarrollen actividades económicas de especial interés o de utilidad municipal en base a circunstancias sociales, culturales, histórico-artísticas o de fomento del empleo.

Los aspectos sustantivos y formales de las bonificaciones deben quedar regulados en la ordenanza fiscal.

Devengo

El IIVTNU se devenga:

• en la fecha de la transmisión de la propiedad del terreno
• en la fecha en que tenga lugar la constitución o transmisión del derecho real de goce limitativo del dominio.

Devolución

Si se produce resolución firme que declare la nulidad, rescisión o resolución del acto o contrato determinante de la transmisión del terreno o de la constitución o transmisión del derecho real de goce, el sujeto pasivo tendrá derecho a la devolución del IIVTNU, siempre que concurra el cumplimiento de las siguientes condiciones:

• que el acto o contrato no haya producido efectos lucrativos
• que la reclamación se produzca dentro del plazo máximo de 5 años contados a partir de la resolución judicial o administrativa
• que la rescisión o resolución no se haya declarado por incumplimiento de las obligaciones del sujeto pasivo
• que la causa de la pérdida de efecto del contrato no radique en un acuerdo mutuo entre las partes contratantes.

IIVTNU (II)

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (II)

Sujeto pasivo y base imponible

En el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, el sujeto pasivo, a título de contribuyente, es el siguiente:

• en transmisiones de terrenos y en la constitución o transmisión de derechos reales de goce, limitativos del dominio a título lucrativo: la persona o entidad que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real
• en transmisiones de terrenos y en la constitución o transmisión de derechos reales de goce, limitativos del dominio a título oneroso: la persona o entidad que transmita el terreno o que constituya o transmita el derecho real de que se trate.

En las operaciones a título oneroso en las que el contribuyente es una persona física que no reside en España, la persona o entidad que adquiere el terreno o a cuyo favor se constituye o transmite el derecho real adquiere la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente.

Cálculo de la base imponible

Sobre el valor del terreno en el momento del devengo, se aplica el porcentaje anual que determine el Ayuntamiento, si bien el mismo no puede exceder de los límites siguientes:

• período de 1 a 5 años: 3,7 %
• período de hasta 10 años: 3,5 %
• período de hasta 15 años: 3,2 %
• período de hasta 20 años: 3 %.

Para establecer el porcentaje, se aplica las reglas siguientes:

• el incremento de valor de cada operación gravada por el impuesto se determina con arreglo al porcentaje anual fijado por el Ayuntamiento para el período que comprenda el número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto dicho incremento
• el porcentaje a aplicar sobre el valor del terreno en el momento del devengo es el resultante de multiplicar el porcentaje anual aplicable a cada caso concreto por el número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto el incremento del valor
• para determinar el porcentaje anual aplicable a cada operación concreta y para determinar el número de años por los que se ha de multiplicar dicho porcentaje anual, sólo se considera los años completos que integren el período de puesta de manifiesto del incremento de valor, sin fracciones
• los porcentajes anuales pueden ser modificados por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado.

Base imponible en operaciones con derechos reales

En la constitución y transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio, el porcentaje anual se aplica sobre el valor de los referidos derechos en el momento del devengo. El cálculo del valor de los derechos se calcula mediante la aplicación de las normas establecidas a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Base imponible en operaciones de elevación de planta

En la constitución o transmisión del derecho a elevar una o más plantas sobre un edificio o un terreno, así como de construir un sótano, sin implicar la existencia de un derecho real de superficie, los porcentajes anuales se aplican sobre la parte del valor que representa el módulo de proporcionalidad fijado en la Escritura de transmisión o, en su defecto, el que resulte de establecer la proporción entre la superficie o volumen de los niveles a construir y la superficie o volumen total que resulte tras la construcción.

Base imponible en expropiaciones forzosas

En supuestos de expropiación forzosa, los porcentajes anuales se aplican sobre la parte del justiprecio que corresponda al valor del terreno.

Reducciones en la base imponible

En caso de modificación de los valores catastrales como consecuencia de procedimientos generales de valoración colectiva, los Ayuntamientos podrán establecer reducciones, las cuales deben respetar las siguientes condiciones:

• la reducción se debe aplicar, como máximo, durante los 5 primeros años de efectividad de los nuevos valores catastrales
• la reducción nunca podrá exceder el 60 %
• el tipo de reducción podrá ser distinto para cada año de aplicación
• la reducción no se aplicará a los supuestos en los que los valores catastrales sean inferiores a los vigentes antes del procedimiento de valoración colectiva
• el valor catastral reducido no podrá ser inferior al valor catastral del terreno antes del procedimiento de valoración colectiva
• los demás aspectos sustantivos y formales de la reducción se regularán mediante ordenanza fiscal.

IIVTNU (I)

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (I)

Naturaleza, hecho imponible, supuestos de no sujeción y exenciones

Entre los recursos que el vigente Texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales reconoce a los municipios se encuentra el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Naturaleza y hecho imponible

El IIVTNU es un tributo directo destinado a gravar el incremento de valor experimentado por los terrenos como consecuencia de su transmisión por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio. Se aplica siempre que los terrenos estén considerados como urbanos a efectos del IBI, aunque el Catastro o el padrón discrepen en dicha consideración. También se aplica a los terrenos integrados en los bienes inmuebles clasificados como de características especiales, otra vez a efectos del IBI.

Supuestos de no sujeción y exenciones

El impuesto no se aplica en los siguientes supuestos:

• terrenos rústicos, a efectos del IBI
• aportaciones de bienes y derechos realizadas por cónyuges a su sociedad conyugal
• transmisiones a los cónyuges en pago de sus haberes comunes
• transmisiones entre cónyuges o a favor de los hijos, como consecuencia del cumplimiento de sentencias en casos de nulidad, separación o divorcio
• aportaciones o transmisiones efectuadas a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.
• aportaciones o transmisiones realizadas por SGAPRB S.A. a entidades participadas por dicha sociedad en al menos el 50 % del capital, fondos propios, resultados o derechos de voto de la entidad participada en el momento inmediatamente anterior a la transmisión, o como consecuencia de la misma
• aportaciones o transmisiones realizadas por SGAPRB S.A. o por las entidades constituidas por dicha sociedad para cumplir con su objeto social, a los fondos de activos bancarios
• aportaciones o transmisiones entre los citados fondos durante el período de mantenimiento de la exposición del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria a los fondos.

Por otra parte, quedan exentos del impuesto los incrementos de valor que se manifiesten como consecuencia de los siguientes actos:

• constitución y transmisión de derechos de servidumbre
• transmisiones de bienes que se encuentren dentro del Conjunto histórico-artístico, o que hayan sido declarados de interés cultural, cuando sus propietarios o titulares acrediten que han realizado a su cargo obras de conservación, mejora o rehabilitación
• transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca, contraídas con entidades de crédito o con cualquier entidad que desempeñe la actividad profesional de concesión de préstamos o créditos hipotecarios
• transmisiones de viviendas en las que concurran los requisitos anteriores, en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.

También quedan exentos del impuesto los casos en los que la obligación de satisfacerlo recae en las siguientes personas o entidades:

• el Estado, las Comunidades autónomas y las Entidades locales
• los organismos autónomos del Estado
• las entidades autónomas de derecho público de las Comunidades autónomas y de las Entidades locales
• el municipio de la imposición y demás entidades locales integradas o en las que se integre dicho municipio, así como sus respectivas entidades autónomas de derecho público
• las instituciones benéficas o benéfico-docentes
• las entidades gestoras de la Seguridad Social
• las mutualidades de previsión social
• los titulares de concesiones administrativas revertibles respecto a los terrenos afectos
• la Cruz Roja Española
• las personas o entidades a cuyo favor se haya reconocido la exención en tratados o convenios internacionales.

El Método residual (I)

Método técnico de valoración residual (I)

Procedimientos, aplicabilidad y requisitos

El Método residual es uno de los métodos técnicos de valoración utilizables a efectos de la Orden ECO/805/2003. Mediante el método residual se calcula un valor técnico denominado valor residual, a partir del cual se puede determinar tanto el valor de mercado como el valor hipotecario.

Procedimientos de cálculo

En el Método residual el valor se calcula siguiendo uno de los procedimientos siguientes:

• Procedimiento de cálculo dinámico: estudio de inversiones con valores esperados
• Procedimiento de cálculo estático: análisis de inversiones con valores actuales.

Aplicabilidad

El método residual mediante procedimiento dinámico se aplica a los siguientes inmuebles:

• terrenos urbanos y urbanizables, con o sin edificación
• edificios en proyecto
• edificios en construcción o rehabilitación, aunque las obras estén paralizadas.

El método residual mediante procedimiento estático se aplica a los siguientes inmuebles:

• solares en los que las obras de edificación puedan comenzar antes de que pase un año
• edificios sometidos a rehabilitación en los que las obras puedan comenzar antes de que pase un año
• solares ya edificados.

Requisitos

Para poder utilizar el Método residual por el procedimiento estático debe existir:

• información suficiente para estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar (costes de construcción, gastos de promoción, gastos financieros y de comercialización)
• información de mercado que permita el cálculo de los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio, en las fechas previstas para la comercialización
• información suficiente acerca de los rendimientos de promociones semejantes
• en terrenos sin edificación, información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable con arreglo al régimen urbanístico aplicable
• en terrenos ya edificados, información adecuada para para comprobar si cumplen con el régimen urbanístico aplicable.

Para poder utilizar el Método residual por el procedimiento dinámico debe existir:

• toda la información descrita como necesaria para el procedimiento estático
• información sobre los plazos de ejecución de obras, de comercialización del inmueble y, en su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Tasación de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXII)

Solares y terrenos no valorados como fincas rústicas. Inmuebles sobre los que existe derecho de superficie.

El valor de tasación de los terrenos de nivel urbanístico I es el valor por comparación, en su caso, ajustado; si dicho valor no se puede calcular, el valor de tasación será el valor residual. En ambos casos el valor se debe calcular teniendo en cuenta el aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación por el propietario en la fecha de la tasación, y se debe descontar, cuando proceda, los gastos que conlleve la demolición de edificaciones existentes. La existencia de un proyecto de construcción sobre el terreno no influye en la valoración. Si los terrenos están sujetos a explotación económica distinta de la agropecuaria, su valor de tasación será el valor por actualización. En los restantes casos de terrenos catalogados como nivel urbanístico II, el valor de tasación será el valor por comparación sin consideración alguna a su posible utilización urbanística; si dicho valor no se puede calcular, el valor de tasación tendrá como máximo el valor catastral del terreno.

Valoración de edificios sobre los que existe derecho de superficie

Para valorar un edificio o un elemento de un edificio, construido o por construir, en ejercicio de un derecho de superficie sobre un terreno propiedad de un tercero, se considerará que se trata de inmuebles en pleno dominio y se aplicará el método que corresponda en función de la finalidad de la tasación.

Valoración de terrenos sobre los que existe derecho de superficie

Para valorar un derecho de superficie sobre un determinado terreno se debe aplicar el método residual por procedimiento dinámico, teniendo en cuenta en particular las cantidades a pagar por el superficiario durante la construcción y, en su caso, durante el resto de duración del derecho, así como los pagos y cobros generados por la actividad económica asociada al derecho de superficie. Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que está constituido un derecho de superficie se debe sumar:

• el valor actual de los pagos a entregar al concedente
• el valor de reversión actual, calculado en la fecha de extinción del derecho de superficie.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Redacción de informes de valoración de inmuebles en España