Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXXI)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXXI)

Revisión de valoraciones para entidades aseguradoras. Valor de afección provisional.

Las entidades aseguradoras deben solicitar de una entidad tasadora autorizada la revisión de las valoraciones de los inmuebles de su propiedad y de los derechos reales inmobiliarios inscritos a su favor. Las revisiones deben realizarse después de que pase un año y antes de que pasen tres desde la anterior valoración. La Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (D.G.S.F.P.) puede adelantar el plazo de revisión con carácter general o para determinada clase de inmuebles y derechos reales inmobiliarios, cuando resulte necesario para evitar sobrevaloraciones en situaciones especiales. La D.G.S.F.P. puede acordar de oficio la revisión de las valoraciones atribuidas a los inmuebles y a los derechos reales inmobiliarios, cuando estime que los valores expresados superan a los que se obtienen por aplicación de la Orden ECO/805/2003. Si se trata de inmuebles en construcción o rehabilitación, se podrá incorporar a la valoración inicial el importe de las certificaciones al origen de las obras realizadas y abonadas, siempre que la entidad aseguradora disponga de la documentación necesaria para justificar el aumento del valor. Tras la finalización de las obras se realizará una nueva valoración correspondiente al inmueble terminado.

Cancelación de garantía de cobertura de provisiones técnicas

Una vez inscrito el inmueble a nombre de la entidad aseguradora, o bien el derecho real a su favor en el Registro de la propiedad, se procederá a realizar su valoración y se solicitará a la D.G.S.F.P. la cancelación del aval o el vencimiento del seguro de caución concertados como garantía. A tal efecto, la D.G.S.F.P. efectuará las oportunas notificaciones tanto a la entidad aseguradora propietaria del inmueble o del derecho real inmobiliario como a las que ofreciera la garantía. No obstante, si la D.G.S.F.P. apreciara que el inmueble o el derecho real inmobiliario no cumple los requisitos precisos para ser apto para la cobertura de provisiones técnicas, lo declarará no apto para dicho fin y, si ello fuera necesario para mantener cubiertas las provisiones técnicas de la entidad, procederá a la ejecución de la garantía.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Redacción de informes de valoración de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXX)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXX)

Normas complementarias en la valoración para cobertura de provisiones técnicas para entidades aseguradoras. Comprobación de valoraciones.

La Dirección general de seguros y fondos de pensiones puede requerir, tanto a la entidad aseguradora propietaria del inmueble y de los derechos reales inmobiliarios como a la entidad tasadora autorizada emisora del informe, aclaraciones y la presentación de documentos distintos si fuese preciso para verificar o revisar las circunstancias, los cálculos y los valores incorporados al informe de tasación, así como para comprobar que el inmueble o los derechos reales inmobiliarios cumplen los requisitos de aptitud para la cobertura de provisiones técnicas. Si la Dirección aprecia falta de alguno de éstos, procederá a declararlos no aptos. Si del valor adjudicado a la construcción en el informe de tasación se deduce una situación de infraseguro, la entidad aseguradora deberá subsanarlo de inmediato. Una vez subsanado, podrá computar el inmueble por el valor fijado en el informe de tasación.

Comprobación por la D.G.S.F.P. de las valoraciones realizadas por entidades tasadoras autorizadas

La entidad tasadora autorizada y la entidad aseguradora titular del inmueble o del derecho real inmobiliario deberán entregar la documentación que les solicite la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (D.G.S.F.P.) y dar las máximas facilidades para realizar las comprobaciones que la misma acuerde realizar. Si las entidades no cooperan, el técnico actuante levantará diligencia de constancia de hechos y la D.G.S.F.P. podrá declarar el inmueble o el derecho real inmobiliario no apto para la cobertura de provisiones técnicas. El resultado de las comprobaciones efectuadas por la D.G.S.F.P. se recogerá en un informe de acuerdo con los términos en que se hubiese ordenado la valoración, el cual deberá ajustarse a los criterios y a los métodos de cálculo de valores de tasación establecidos. A la vista del informe, la D.G.S.F.P. podrá acordar la ratificación de la valoración inicial realizada por la entidad tasadora, su modificación o, en su caso, su rechazo cuando el informe se emita conteniendo advertencias generales, y comunicará dicho acuerdo a la entidad aseguradora con expresión del recurso que proceda contra el mismo.

Daniel Trujillano, arquitecto
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Redacción de informes de tasación de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXIX)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXIX)

Fecha de emisión, caducidad y firmas. Documentación anexa. Cobertura de provisiones de entidades aseguradoras.

El informe de tasación debe incluir:

• la fecha de la última visita del tasador al inmueble
• la fecha de emisión del informe
• la fecha de caducidad del informe
• el nombre, las firmas y la titulación o el cargo de quienes suscriben el informe
• nombre y titulación de otros técnicos especializados que hayan intervenido directamente en la tasación.

Documentación anexa

Entre la documentación anexa al informe de tasación debe estar la siguiente:

• aquella documentación gráfica que, a juicio del tasador, permita definir e identificar suficientemente las características del inmueble (secciones, fotografías, etc.)
• si la tasación requiere certificado de titularidad y cargas, copia del mismo.

Valoraciones para provisiones técnicas de entidades aseguradoras

La valoración de inmuebles con la finalidad de constituir cobertura de provisiones técnicas de entidades aseguradoras debe ser realizada por una entidad de tasación autorizada para la valoración de bienes en el mercado hipotecario. La entidad aseguradora propietaria del inmueble o del derecho real inmobiliario deberá disponer de un informe de tasación a disposición de la Dirección general de seguros y fondos de pensiones, el cual podrá ser requerido en cualquier momento cuando se proceda a comprobar y revisar las valoraciones realizadas. El informe emitido por la entidad tasadora debe mencionar expresamente la fecha y el precio de adquisición del inmueble o del derecho real inmobiliario y los importes de las obras que se hubiesen realizado desde la anterior valoración, en su caso. Entre los documentos que debe incluir el informe de tasación están los siguientes:

• certificación registral, original o copia legalizada
• certificado de las obras de mejora o acondicionamiento realizadas, en su caso, tras la adquisición del inmueble, comprensiva de la descripción y valoración de las mismas y firmada por el contratista
• documentos estimados necesarios a juicio de la entidad tasadora
• si se trata de derechos reales inmobiliarios, la entidad deberá disponer, además de la certificación registral en la que el derecho real se halle inscrito, aquellos documentos exigidos para la valoración de bienes inmuebles.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de valoración de inmuebles en España