Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (IV)

El Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (IV)

Valoraciones en suelo rural

Cuando el suelo está en situación de rural, los terrenos deben valorarse mediante la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación, adoptándose la superior. Si se trata de un suelo rural en el que no existe ni puede llegar a existir explotación, debido a las características naturales del suelo, no se podrá determinar una renta real ni potencial. El valor del suelo puede ser mayorado mediante la aplicación del factor de corrección por localización al valor de capitalización.

Renta real en suelo rural

Se entiende por renta real la que corresponde a la explotación del suelo rural de acuerdo con su estado y actividad. La renta real puede ser:

• la existente, debidamente acreditada
• la atribuible, en base a los cultivos y aprovechamientos implantados.

Renta potencial en suelo rural

La renta potencial es la que puede ser atribuida a la explotación del suelo de acuerdo con los usos y actividades más probables para los terrenos, de conformidad con la normativa que les sea de aplicación y utilizando los medios técnicos normales para la producción. Para la identificación de tales usos y actividades hay que considerar como referentes significativos la existencia y viabilidad de los mismos en su ámbito. Si no hay tales referentes, se puede realizar un estudio de viabilidad de la explotación y justificar la obtención de los títulos necesarios para su implantación, en base a la legislación aplicable.

Cálculo de la renta de una explotación en suelo rural

La renta anual real o potencial de explotación se determina restando de los ingresos anuales los costes anuales. Los ingresos anuales a considerar son los siguientes:

• los obtenidos por la venta de productos, subproductos u otros recursos de la explotación
• los obtenidos por la prestación de los servicios de la explotación
• los obtenidos con el alquiler de las instalaciones de la explotación
• las subvenciones que, con carácter estable, se otorgue a los cultivos y aprovechamientos considerados.

Y los costes anuales a considerar son:

• las compras a terceros de materias primas destinadas a la explotación
• los pagos por servicios prestados por terceros necesarios para la actividad productiva de la explotación
• el coste total de la adquisición o alquiler de los equipos, maquinaria e instalaciones de la explotación, incluyendo amortizaciones, cuando procedan
• los sueldos y salarios del personal laboral
• el coste de la energía eléctrica, el abastecimiento de agua, la conexión a redes de comunicación y demás servicios públicos suministrados a la explotación
• impuestos fijados sobre la explotación o sobre alguno de los elementos de la misma
• interés del capital circulante
• otros costes ocasionados durante la actividad de la explotación.

En el caso de que los ingresos o los costes no puedan determinarse, también se podrá calcular la renta anual mediante la suma del canon de arrendamiento o compensación anual pagado al propietario por el uso de la tierra y el valor anual de los derechos y mejoras que correspondan al arrendatario o usuario del suelo rural (aparcero, enfiteuta o similar), siempre que exista información estadísticamente significativa sobre tales cánones o compensaciones. En cualquier caso, la renta anual de explotación debe expresarse en euros por hectárea. 

Métodos de tasación de inmuebles en España

Ámbito de aplicación de los métodos de valoración (I)

Ámbito de aplicación de los distintos métodos de valoración de inmuebles (I)

R.D. 1020/1993 y R.D. 1492/2011

En principio, el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones se aplica para calcular el valor catastral de los inmuebles urbanos, cuyos datos constituyen el catastro inmobiliario urbano. Por otra parte, la Ley 58/2003, General Tributaria, establece que el valor de los bienes inmuebles determinantes de obligaciones tributarias puede ser comprobado por la Administración utilizando los valores establecidos por el Catastro Inmobiliario, aplicando los coeficientes multiplicadores que determine la Administración tributaria competente, según se establezca reglamentariamente. Por todo lo anterior, las normas técnicas de valoración expresadas en el Real Decreto 1020/1993 se aplican para las finalidades siguientes:

• para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana
• para la liquidación del hecho imponible en el impuesto a las Transmisiones Patrimoniales y los Actos Jurídicos Documentados
• para la liquidación de los hechos imponibles de los impuestos sobre Sucesiones y Donaciones.

Real Decreto 1492/2011

El Real Decreto 1492/2011, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, se aplica en las valoraciones de suelo, instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos en relación con ellos cuyo objeto sea alguno de los siguientes: 

• la comprobación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras requeridas por la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración delimite el contenido patrimonial de facultades o deberes asociados al derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados
• la fijación del justiprecio en expropiaciones, con independencia de la finalidad y la legislación que las determine
• la fijación del importe a pagar al propietario en casos de venta o sustitución forzosas
• la determinación de la garantía patrimonial de una Administración Pública.

Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (II)

El Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (II)

Valor de sustitución. Suelo urbanizado. Inmuebles ilegales.

La valoración inmobiliaria en cuanto materia fundamental regulada por el Reglamento de Valoraciones del texto refundido de la Ley de Suelo, constituye una competencia exclusiva del Estado.

Valor de sustitución

Los conceptos desarrollados por el Reglamento para la realización de las valoraciones, así como los correspondientes métodos, se orientan a la necesidad de estimar cuantitativamente el valor de sustitución del inmueble que sea objeto de tasación, considerando otro similar en la misma situación, sin tener en cuenta posibles expectativas que no deriven del esfuerzo inversor de la propiedad.

Valoración en suelo urbanizado

Para la valoración de inmuebles en suelo urbanizado, el Reglamento de valoraciones aplica criterios basados en la información del mercado, condicionados por el cumplimiento de los deberes y al levantamiento de las cargas urbanísticas por parte de los titulares.

Valoración de inmuebles ilegales

El Reglamento entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad si se encuentran en alguna de las siguientes circunstancias:

• si su ejecución fue conforme con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen
• si no se realizaron legalmente pero fueron posteriormente legalizadas según lo dispuesto al efecto en la legislación urbanística.

Para la valoración de inmuebles o instalaciones no ajustados a la legalidad y para los que no proceda ya dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, el Reglamento prescribe el siguiente procedimiento:

• en suelo en situación de rural, en ningún caso serán objeto de valoración y tampoco podrán ser tenidos en consideración a los efectos del cálculo de la renta de la explotación
• en suelo urbanizado, edificado o en curso de edificación, el inmueble o la instalación ilegal no se computará a los efectos de la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente.

Si la condición de ilegal afecta sólo a una parte de la edificación, en la valoración se podrá considerar aquella parte que esté ajustada a la legalidad.

Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (I)

El Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (I)

Ámbito de aplicación. Valoraciones en suelo rural.

El pasado día 10 de noviembre de 2011 entró en vigor el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprobaba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo. El Reglamento desarrolla el Texto refundido de la Ley del suelo en todo lo relacionado con la valoración inmobiliaria, con el fin último de mejorar el funcionamiento del mercado del suelo, para hacerlo más transparente, combatiendo las prácticas especulativas.

Ámbito de aplicación

El Reglamento de valoraciones recoge los métodos y técnicas de valoración a aplicar cuando se trate de valoraciones de suelo, de instalaciones, de construcciones o edificaciones, o de derechos constituidos sobre o en relación con ellos, y el objeto de la valoración sea uno de los siguientes:

• la verificación de operaciones de reparto de beneficios y cargas que resulten precisas para el desarrollo de la ordenación territorial y urbanística, cuando la valoración establezca el contenido patrimonial de facultades o deberes del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre los sujetos afectados
• la fijación del justiprecio en todo tipo de expropiaciones, con independencia de la finalidad y de la legislación en que se fundamenten
• el cálculo del precio a pagar al propietario en casos de venta o sustitución forzosas
• la determinación de la responsabilidad patrimonial de Administraciones Públicas.

Valoraciones en suelo rural

Para valorar inmuebles en suelo rural, al tratarse de un mercado más opaco que el del suelo urbanizado, el Reglamento desarrolla el valor de capitalización de la renta de explotación, buscando siempre el valor más alto y el mejor uso del suelo rural, sin considerar expectativas urbanísticas. Las explotaciones se entienden como unidades de producción, asociadas a la parte territorial de la empresa. Así pues, el Reglamento sustituye el concepto de renta de la tierra por el de renta de la explotación, más en consonancia con la agricultura moderna y la política comunitaria. De ese modo se concibe la inclusión, cada vez más frecuente en la práctica, de explotaciones no agrarias en suelo rural. Al considerarse el desarrollo de las posibilidades de la renta potencial, se permite considerar mejoras tecnológicas y económicas para la modernización, así como la totalidad del valor potencial productivo del territorio rural. El Reglamento propone tipos de capitalización diferentes para diferentes tipos de explotación, en función del riesgo de cada actividad a desarrollar en el suelo rural.

Tarifas de honorarios de SEGIPSA para tasaciones

Tarifas de SEGIPSA para valoraciones inmobiliarias (I)

Captura del sitio web de SEGIPSA

Tarifas de SEGIPSA para tasaciones inmobiliarias (I)

Valoraciones con finalidades patrimoniales

El pasado día 15 de octubre de 2014 entró en vigor la Resolución de 30/09/2014, de la Subsecretaría, por la que se aprobaban las tarifas de la Sociedad de Gestión Inmobiliaria de Patrimonio (SEGIPSA) para la valoración de inmuebles y otros bienes. La Sociedad Estatal está obligada a realizar los servicios que requiera la Administración General del Estado y los poderes dependientes de ella. Entre dichos servicios está la valoración de bienes inmuebles. Las tarifas aprobadas por la resolución son:

• Tarifa 1, para la valoración de bienes inmuebles con finalidades patrimoniales
• Tarifa 2, para la valoración de bienes inmuebles con finalidad expropiatoria
• Tarifa 3, para la valoración de bienes muebles y otros derechos con finalidades patrimoniales
• Tarifa 4, para el estudio de valores medios zonales en ámbitos limitados
• Tarifa 5, para la valoración de empresas
• Tarifa 6, para la valoración de vehículos, embarcaciones y aeronaves.

Valoraciones con finalidades patrimoniales

La Tarifa 1 se aplica tomando como base el valor de mercado del bien como libre. Los honorarios correspondientes a inmuebles protegidos se estiman desde su valor supuesto libre. Los correspondientes a inmuebles en construcción se estiman desde su valor en la hipótesis de edificio terminado. Los que corresponden a la valoración de derechos reales se estiman desde el valor en el supuesto de pleno dominio. Los honorarios correspondientes a la valoración de inmuebles arrendados se estiman desde su valor en el supuesto libre de inquilinos.

Valoración de viviendas, anexos, locales y oficinas

Todas las viviendas, de cualquier tipología, las plazas de aparcamiento y trasteros, sean o no vinculados, se incluyen a efectos de tarifación en la Tarifa 1, que indica unos honorarios que oscilan entre los 197 euros (sin IVA) que corresponden a inmuebles cuyo valor de tasación resultante no supera los 60.000 euros, y los 3.784 euros (sin IVA) que corresponden a inmuebles cuyo valor de tasación resultante supera los 6 millones de euros.

Valoración de edificios, naves, suelos y fincas rústicas

También se incluye en la Tarifa 1 la valoración de los inmuebles comerciales, mercantiles o industriales ligados a explotación económica, alojamientos turísticos y dotacionales en cualquiera de sus categorías y los edificios completos de cualquier uso, así como los suelos –con independencia de clasificación y calificación– y las fincas rústicas. Los honorarios oscilan entre los 255 euros (sin IVA) que corresponden a inmuebles en los que el valor no supera los 60.000 euros, y los 16.445 euros que corresponden a inmuebles cuyo valor de tasación supera los 100 millones de euros.

Valoración de inmuebles con finalidad expropiatoria

La tarifa 2 de la Resolución de 30/09/2014 está dedicada a la valoración de bienes inmuebles y otros derechos con finalidad expropiatoria. La tarifa establece unos honorarios que oscilan entre los 735 euros (sin IVA) que corresponden a inmuebles en los que el valor de tasación resultante no supera los 600.000 euros, y los 16.445 euros que corresponden a inmuebles en los que el valor supera los 100 millones de euros. Para el cálculo de la tarifa, se debe tomar como referencia el justiprecio obtenido en el informe, incluyendo el premio de afección, si procede. Si se añade a los derechos inmobiliarios otros valores como arbolado, maquinaria o derechos empresariales, los honorarios se deben incrementar en un 10 por ciento.

Tarifas de SEGIPSA para valoraciones inmobiliarias (III)

Tarifas de SEGIPSA para tasaciones inmobiliarias (III)

Edificios, suelos, explotaciones y conjuntos. Valoraciones con finalidad expropiatoria.

Para la valoración con finalidades patrimoniales de edificios, naves, suelos, bienes ligados a explotación y conjuntos de elementos en una única localización, la resolución del 11 de mayo de 2015 establece unos honorarios profesionales que oscilan entre los 296 euros que corresponden a inmuebles en los que el valor de tasación resultante no supera los 60.000 euros y los 19.308 euros que corresponden a inmuebles en los que el valor de tasación resultante supera los 100 millones de euros. Esta tarifa incumbe a los siguientes tipos de inmuebles:

• los comerciales
• los establecimientos mercantiles ligados a explotación económica
• los alojamientos turísticos ligados o no a explotación
• los establecimientos dotacionales en cualquiera de sus categorías
• los edificios completos de cualquier uso
• todos los suelos, con independencia de clasificación y calificación
• todas las fincas rústicas de cualquier tipo
• las agrupaciones de bienes pertenecientes a un mismo edificio o conjunto homogéneo.

Si para el caso de tasación de agrupaciones de bienes se solicita además anexo de fichas individualizadas con el resumen de valoración de cada uno de los bienes, se aplicará un coeficiente corrector de un 2% para cada una de ellas.

Valoración de bienes inmuebles con finalidad expropiatoria

Para la valoración de inmuebles con finalidad expropiatoria, la resolución establece unos honorarios que oscilan entre los 854 euros que corresponden a aquellos inmuebles en los que el valor de tasación resultante no supera los 600.000 euros, y los 19.118 euros que corresponden a los inmuebles en los que el valor de tasación supera los 10 millones de euros. Para el cálculo, debe tomarse como referencia el justiprecio obtenido en el informe, incluyendo el premio de afección, si resulta procedente. Si se añade valores correspondientes a arbolado, maquinaria o derechos empresariales, los honorarios deben ser incrementados en un 10%.

Arquitecto Daniel Trujillano

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Informes de tasación inmobiliaria en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXIX)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXIX)

Fecha de emisión, caducidad y firmas. Documentación anexa. Cobertura de provisiones de entidades aseguradoras.

El informe de tasación debe incluir:

• la fecha de la última visita del tasador al inmueble
• la fecha de emisión del informe
• la fecha de caducidad del informe
• el nombre, las firmas y la titulación o el cargo de quienes suscriben el informe
• nombre y titulación de otros técnicos especializados que hayan intervenido directamente en la tasación.

Documentación anexa

Entre la documentación anexa al informe de tasación debe estar la siguiente:

• aquella documentación gráfica que, a juicio del tasador, permita definir e identificar suficientemente las características del inmueble (secciones, fotografías, etc.)
• si la tasación requiere certificado de titularidad y cargas, copia del mismo.

Valoraciones para provisiones técnicas de entidades aseguradoras

La valoración de inmuebles con la finalidad de constituir cobertura de provisiones técnicas de entidades aseguradoras debe ser realizada por una entidad de tasación autorizada para la valoración de bienes en el mercado hipotecario. La entidad aseguradora propietaria del inmueble o del derecho real inmobiliario deberá disponer de un informe de tasación a disposición de la Dirección general de seguros y fondos de pensiones, el cual podrá ser requerido en cualquier momento cuando se proceda a comprobar y revisar las valoraciones realizadas. El informe emitido por la entidad tasadora debe mencionar expresamente la fecha y el precio de adquisición del inmueble o del derecho real inmobiliario y los importes de las obras que se hubiesen realizado desde la anterior valoración, en su caso. Entre los documentos que debe incluir el informe de tasación están los siguientes:

• certificación registral, original o copia legalizada
• certificado de las obras de mejora o acondicionamiento realizadas, en su caso, tras la adquisición del inmueble, comprensiva de la descripción y valoración de las mismas y firmada por el contratista
• documentos estimados necesarios a juicio de la entidad tasadora
• si se trata de derechos reales inmobiliarios, la entidad deberá disponer, además de la certificación registral en la que el derecho real se halle inscrito, aquellos documentos exigidos para la valoración de bienes inmuebles.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Redacción de informes de valoración de inmuebles en España