Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XV)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XV)

Flujos de caja de inmuebles en explotación. Valor de reversión.

Si el inmueble se encuentra arrendado en la fecha de la tasación, los flujos de caja se deberán estimar teniendo en cuenta las cláusulas del contrato de arrendamiento, mientras éste se mantenga en vigor. Si, además, la finalidad de la tasación es la constitución de garantía hipotecaria de créditos o préstamos, los flujos de caja que sean superiores a los de otros inmuebles comparables deberán ser sustituidos por los de dichos inmuebles, siempre que se pueda atribuir la diferencia a la existencia de elementos especulativos.

Flujos de caja de inmuebles en explotación económica

Si el inmueble se encuentra ligado a una actividad económica en la fecha de la tasación, los flujos de caja serán las cuantías medias del sector de actividad en el que se integre la explotación. Dichas cuantías medias deben ser corregidas de manera razonada cuando:

• la localización o las características particulares del inmueble influyan o puedan influir claramente en que la explotación económica obtenga ingresos superiores o inferiores a la media del sector
• las perspectivas económicas previstas para el sector afecten a la probabilidad de obtener los ingresos netos previstos.

Si el propósito de la valoración es la constitución de garantía hipotecaria de créditos o préstamos, la corrección por localización o características particulares sólo se llevará a cabo si se prevé que los ingresos van a ser obtenidos de modo duradero durante, al menos, los cinco años que sigan a la fecha de la tasación.

Valor de reversión

En el caso de un inmueble con mercado de alquileres, el valor de reversión al final de la vida útil del inmueble será el valor en esa fecha del terreno sobre el que está edificado. En el caso de un inmueble ligado a una actividad económica, el valor de reversión será el valor previsible del inmueble al final del contrato, valor que deberá calcularse para el inmueble libre de inquilinos, ajustando el valor del suelo y restando la depreciación física y funcional de la edificación estimada mediante el método del coste.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de valoración de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XIV)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XIV)

Los flujos de caja en el método de actualización

En el método de actualización, se denomina flujos de caja operativos a los de la explotación que utilice el inmueble objeto de valoración. Los flujos de caja operativos se calculan sumando al beneficio de la explotación (después de impuestos) las dotaciones a amortizaciones realizadas en el ejercicio, y restando al resultado las inversiones efectuadas en inmovilizado y, en su caso, las variaciones producidas en el fondo de maniobra. Si la finalidad de la tasación es la constitución de garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios, los beneficios a considerar serán exclusivamente los ordinarios del ejercicio.

Estimación de flujos de caja

Los flujos de caja se estiman teniendo en cuenta el régimen del inmueble a valorar. Dicha estimación debe realizarse considerando las hipótesis más probables en cuanto a cuantías y fechas asociadas a cobros y pagos. El cálculo debe realizarse para el año al que se refiere la valoración, sin tener en cuenta el efecto inflacionista.

Flujos de caja de inmuebles con mercado de alquiler

Si en la fecha de la tasación existe un mercado de alquiler, los flujos de caja se deberán estimar a lo largo de la vida útil del inmueble, teniendo en cuenta todos los factores que puedan afectar a su cuantía y obtención efectiva, y ello con independencia de que el inmueble esté de hecho alquilado o bien esté vacío o explotado directamente por su propietario. Entre los factores mencionados estará la evolución previsible del mercado.  Si la finalidad de la tasación es la constitución de garantía hipotecaria de créditos o préstamos, sólo se tendrá en cuenta aquellas situaciones o circunstancias que presumiblemente puedan permanecer en el medio y largo plazo. Durante el período de vigencia del contrato de arrendamiento, las cuantías de los cobros integrantes de los flujos de caja serán las derivadas de las cláusulas contractuales, aunque si resultan superiores a las asociadas a otros inmuebles comparables, sólo se podrán utilizar si se justifica que no es previsible su modificación.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Valoración de propiedades inmobiliarias en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XIII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XIII)

Requisitos para la utilización del método de actualización. Flujos de caja.

La utilización del método de actualización requiere que se cumpla al menos uno de los siguientes requisitos:

• que exista un mercado de alquileres representativo de los compatibles (como mínimo, se debe disponer de 6 datos de rentas de alquiler sobre comparables que reflejen adecuadamente la situación actual del mercado, así como de datos sobre transacciones u ofertas en cuantía suficiente para identificar parámetros de homogeneización)
• que exista un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración
• que el inmueble esté produciendo o pueda producir ingresos por estar ligado a una actividad económica, y que además existan suficientes datos contables de la explotación, o bien información sobre ratios estructurales medias de la actividad.

Para utilizar el método de actualización de rentas con el fin de establecer la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios, será necesario, cuando exista un mercado representativo de alquileres o un contrato de arrendamiento, que la entidad de tasación disponga de:

• datos adecuados (transacciones u ofertas) sobre la evolución de las rentas de alquiler en el mercado local de inmuebles comparables durante los dos años anteriores a la fecha de la valoración, así como sobre el estado actual
• información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales, índices de precios...) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valora, sobre el propio comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria
• procedimientos adecuados de detección de ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, capaces de posibilitar la identificación y eliminación de elementos especulativos.

Concepto de flujos de caja

En el método de actualización se entiende por flujos de caja inmobiliarios los cobros y pagos futuros que traigan causa del inmueble objeto de valoración.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Valoración de propiedades inmobiliarias en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XII)

Reglas especiales y ajustes en el cálculo del valor por comparación. Método de actualización de rentas.

En el cálculo del valor por comparación se debe tener en cuenta, cuando proceda, las siguientes reglas especiales:

• cuando se calcula el valor por comparación para la hipótesis de edificio terminado en edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, se debe utilizar los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasación para la venta de inmuebles similares ya terminados (se puede aplicar una corrección razonable en razón de la tendencia del mercado y considerando el plazo previsto para la terminación de las obras)
• cuando se calcula el valor por comparación de fincas rústicas, la homogeneización debe basarse en los valores unitarios por hectárea existentes en el mercado para las distintas clases de terrenos, tipos de cultivos o aprovechamientos.

Ajuste del valor por comparación

Si concurren los requisitos para incluir la advertencia específica de que existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales antes de que transcurra un año desde la fecha de la tasación, siendo la duración prevista para dicha reducción de al menos tres años, la entidad tasadora deberá ajustar el valor por comparación. El ajuste consistirá en la aplicación de la reducción que la entidad considere necesaria, en base a su capacidad técnica. Si la entidad tasadora opina que los datos disponibles sobre el comportamiento del mercado no permiten estimar la reducción de manera suficientemente precisa, deberá aplicar un 10 % de reducción, o un 15% si estima una gran volatilidad en los precios considerados en el cálculo del valor por comparación. El texto de la advertencia específica deberá describir y justificar el tipo de ajuste realizado.

Método de actualización de rentas

El método de actualización de rentas se emplea en la valoración de:

• toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas
• derechos de superficie
• concesiones administrativas
• servidumbres
• la nuda propiedad, el usufructo, el uso y la habitación
• limitaciones de dominio
• tiempo compartido sobre inmuebles
• compromisos de compra a plazos.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de tasación de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XI)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XI)

Método de comparación: aplicabilidad y reglas generales

El método de comparación puede aplicarse a la valoración de toda clase de inmuebles siempre que se cumpla los siguientes requisitos:

• existencia de un mercado representativo de inmuebles comparables
• disponibilidad de datos en relación con transacciones u ofertas, suficientes para permitir, en la zona de que se trate, identificar parámetros que posibiliten la homogeneización de comparables
• disponibilidad de información correspondiente al menos a seis transacciones u ofertas de comparables, representativa de la situación del mercado en el momento de la valoración.

Además, si la finalidad de la valoración es establecer la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por entidades, promotores y constructores, se deberá cumplir los siguientes requisitos adicionales:

• disponibilidad de datos que permitan estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables, relativa al menos a los dos años anteriores a la fecha de valoración
• disponibilidad de información representativa del comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado de inmuebles de usos análogos al que se valora
• disponibilidad de información acerca del estado de la coyuntura inmobiliaria en el momento de la valoración
• disponibilidad de procedimientos que posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos, mediante la detección de ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local.

El método de comparación es también aplicable a la valoración de derechos de superficie y a la valoración de concesiones administrativas.

Reglas generales para el cálculo del valor por comparación

Para el cálculo del valor por comparación se aplica las siguientes reglas generales:

• se establecerá las cualidades y características que influyan en el valor del inmueble, teniendo en cuenta el valor particular de aquellos elementos que confieran a la edificación carácter histórico o artístico, en el caso de que existan
• se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables, utilizando informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes, apropiadamente corregidas si es necesario, para obtener precios de compraventa al contado referidos al momento de la valoración
• se seleccionará una muestra representativa de precios comparables, y se aplicará a la misma el procedimiento de homogeneización que se precise
• se realizará la homogeneización de comparables mediante la aplicación de criterios, coeficientes o ponderaciones que resulten adecuados
• en función de los precios homogeneizados, se asignará un valor al inmueble, neto de gastos de comercialización y previa deducción de servidumbres y limitaciones de dominio.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de valoración de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (X)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (X)

Métodos técnicos de valoración. Valores de reemplazamiento.

La Orden ECO/805/2003 considera los siguientes métodos técnicos de valoración:

• el método del coste, aplicable en la valoración de toda clase de edificios y de elementos de edificios, ya estén en proyecto, en construcción, en rehabilitación o terminados
• el método de comparación
• el método de actualización de rentas
• el método residual.

El valor de reemplazamiento bruto

En el procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento bruto se considera los gastos necesarios medios del mercado según las características del inmueble objeto de valoración, calculados con los precios existentes en la fecha de la valoración. Si el inmueble se encuentra en construcción o rehabilitación, la determinación del valor de reemplazamiento bruto atenderá a la situación de la obra ejecutada en la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario. Si el inmueble está en proyecto, en construcción o en rehabilitación y el cálculo del valor de reemplazamiento se realiza para la hipótesis de edificio terminado, los precios de las unidades de obra pueden corregirse considerando la evolución del mercado hasta la fecha de la actualización, sin embargo, la modificación del valor del suelo no podrá realizarse hasta que la obra esté totalmente terminada, y exigirá la actualización de la tasación.

El valor de reemplazamiento neto

En el procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento neto se debe considerar la depreciación física de la edificación, calculada por medio alguno de los siguientes métodos:

• atendiendo a la vida útil total y residual, estimadas por el tasador utilizando un procedimiento justificado adecuadamente
• mediante la técnica de amortización lineal, a cuyos efectos se multiplica el Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB), excluido el valor de mercado del terreno, por el cociente que resulte de dividir la antigüedad del inmueble entre su vida útil total (la vida útil máxima a considerar es 100 años en edificios de uso residencial, 75 años en edificios de oficinas, 50 años en edificios comerciales y 35 años en edificios industriales o ligados a explotaciones económicas)
• sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de características similares.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de valoración de edificaciones en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (IX)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (IX)

Levantamiento y subsanación de condicionantes

La entidad tasadora puede levantar el condicionante de un informe de tasación y del certificado en que aquél se sintetiza siempre que haya desaparecido el supuesto que dio origen al mismo. El levantamiento requiere que la entidad emita una declaración expresa y razonada en la que se manifieste que efectivamente se ha verificado la desaparición del supuesto.

Subsanación de condicionantes

Si la finalidad es establecer la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por entidades, promotores y constructores, podrá utilizarse los informes y certificados que contengan condicionantes debidos a alguna de las siguientes causas:

• a que no se ha podido realizar las comprobaciones mínimas, por lo que se refiere a la comprobación del régimen de protección pública de la vivienda a valorar
• a que el inmueble está sujeto a protección pública y no se ha podido calcular su valor máximo legal.

Para ello, previamente a la formalización de la hipoteca, se deberá incorporar al expediente del crédito, bajo responsabilidad de la entidad que lo conceda, los siguientes documentos:

• documentación que refleje el régimen legal del inmueble (existencia o inexistencia de protección pública, concreción del valor máximo legal), emitida por autoridades administrativas competentes o el Registro de la propiedad
• una declaración en la que se manifieste la identidad de los inmuebles a los que se refiere la documentación y la tasación, suscrita por un apoderado de la entidad.

Por otra parte, en inmuebles cuyo uso se halle cedido, si la finalidad de la tasación es la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras, se podrá utilizar informes y certificados que contengan condicionante debido a que no se haya dispuesto del contrato de arrendamiento si dicho contrato se celebró con anterioridad al 01/01/1995 y no se cuente con el original, siempre que la entidad gestora o SII pueda acreditar ante la sociedad de tasación la totalidad de las condiciones actuales del arrendamiento y la no posesión del contrato original.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de valoración de edificios en España