Plusvalía de los terrenos de naturaleza urbana

IIVTNU (V)

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (V)

Sentencia del Tribunal Constitucional del 11/05/2017

La sentencia dictada por el Tríbunal Constitucional con fecha 11/05/2017 ha venido a atacar la problemática asociada a la imposición del IIVTNU en transmisiones caracterizadas por la ausencia de incremento de valor. Los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4 del vigente Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (en adelante TRLRHL) han sido declarados inconstitucionales y nulos, en la medida en que sometan a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor.

Problemática anterior a la sentencia

El problema con los artículos 107.1, 107.2 a) del TRLRHL es que podían acabar gravando riquezas ficticias e inexpresivas de capacidad económica. Se basaban en el supuesto de que la simple titularidad de un terreno de naturaleza urbana durante un determinado período (entre 1 y 20 años) produce siempre un incremento de valor que genera para el ciudadano una capacidad económica susceptible de imposición. Suponían, por lo tanto, un incremento de valor susceptible de gravamen en toda transmisión de terrenos de naturaleza urbana, por el solo hecho de haber formado parte del patrimonio del titular durante un intervalo temporal dado, y soslayando aquellos supuestos en los que el incremento no se producía. La cuantía del impuesto aumentaba siempre en función del número de años transcurridos entre la adquisición y la transmisión del terreno (con un máximo de 20 años), resultando ajena a la ganancia real producida (o no) por el acto de transmisión. Por otra parte, como consecuencia de la redacción del artículo 110.4 del TRLRHL, la obligación de las Corporaciones locales era estar a las reglas del impuesto sin admitir prueba en contrario, de modo que no se permitía a los Ayuntamientos prescindir de la regla de cálculo legalmente establecida en los artículos 107.1 y 107.2 a), a pesar de que, de hecho, se manifestase una minusvaloración en el momento de transmisión de los terrenos de naturaleza urbana. Lamentablemente, la crisis económica ha convertido en habituales las situaciones de inexistencia de incremento de valor, o incluso de decremento de valor, asociadas a las transmisiones de terrenos de naturaleza urbana. En dichas situaciones, los artículos cuestionados acababan sometiendo a tributación situaciones de hecho inexpresivas de capacidad económica. En una situación como la actual, en la que los precios de los inmuebles han bajado respecto a años anteriores, y en la que el titular de un inmueble puede verse obligado a enajenarlo por un precio inferior al de adquisición, podía darse el caso de que, a pesar de haber sufrido una pérdida económica, se le atribuyese un incremento del valor del terreno a efectos del IIVTNU. Cuando el incremento de valor del terreno transmitido no se producía, la capacidad económica gravada no era ni real ni potencial, sino irreal o ficticia, con lo que la aplicación del IIVTNU acababa violando el principio de capacidad económica. El tratamiento que se otorgaba a los supuestos de no incremento o, incluso, de decremento, en el valor de los terrenos de naturaleza urbana carecía de toda justificación razonable, al imponer a los sujetos pasivos del IIVTNU la obligación de soportar la misma carga tributaria que corresponde a situaciones con incrementos generados por el paso del tiempo, lo cual sometía a tributación situaciones de hecho inexpresivas de capacidad económica.

STC del 11/05/2017

La Sentencia dictada por el Tríbunal Constitucional con fecha 11/05/2017 entiende que no debe bastar con que el terreno de naturaleza urbana se transmita, sino que además debe materializarse un incremento en su valor, exponente de una capacidad económica real o, por lo menos, potencial. Por ello, ha declarado la inconstitucionalidad y nulidad de los artículos 107.1 y 107.2 a) del TRLRHL, si bien limitadas a situaciones en las que se manifieste la inexistencia de incremento de valor. Además, por conexión o consecuencia, ha declarado la inconstitucionalidad y nulidad del artículo 110.4, por impedir a los Ayuntamientos prescindir de la regla de cálculo legalmente establecida aun cuando se manifieste una minusvaloración del valor del terreno en el momento de la transmisión. 

El IIVTNU tras la STC 11/05/2017

Una vez expulsados del ordenamiento jurídico, ex origine, los artículos 107.2 y 110.4 de la Ley reguladora de las haciendas locales, la forma correcta de determinar la existencia o no de un incremento susceptible de ser sometido a tributación sólo corresponde al legislador, que queda obligado a modificar o adaptar el régimen legal del IIVTNU a fin de que no queden sometidas a tributación las situaciones de inexistencia de incremento de valor de los terrenos.

IIVTNU (II)

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (II)

Sujeto pasivo y base imponible

En el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, el sujeto pasivo, a título de contribuyente, es el siguiente:

• en transmisiones de terrenos y en la constitución o transmisión de derechos reales de goce, limitativos del dominio a título lucrativo: la persona o entidad que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real
• en transmisiones de terrenos y en la constitución o transmisión de derechos reales de goce, limitativos del dominio a título oneroso: la persona o entidad que transmita el terreno o que constituya o transmita el derecho real de que se trate.

En las operaciones a título oneroso en las que el contribuyente es una persona física que no reside en España, la persona o entidad que adquiere el terreno o a cuyo favor se constituye o transmite el derecho real adquiere la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente.

Cálculo de la base imponible

Sobre el valor del terreno en el momento del devengo, se aplica el porcentaje anual que determine el Ayuntamiento, si bien el mismo no puede exceder de los límites siguientes:

• período de 1 a 5 años: 3,7 %
• período de hasta 10 años: 3,5 %
• período de hasta 15 años: 3,2 %
• período de hasta 20 años: 3 %.

Para establecer el porcentaje, se aplica las reglas siguientes:

• el incremento de valor de cada operación gravada por el impuesto se determina con arreglo al porcentaje anual fijado por el Ayuntamiento para el período que comprenda el número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto dicho incremento
• el porcentaje a aplicar sobre el valor del terreno en el momento del devengo es el resultante de multiplicar el porcentaje anual aplicable a cada caso concreto por el número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto el incremento del valor
• para determinar el porcentaje anual aplicable a cada operación concreta y para determinar el número de años por los que se ha de multiplicar dicho porcentaje anual, sólo se considera los años completos que integren el período de puesta de manifiesto del incremento de valor, sin fracciones
• los porcentajes anuales pueden ser modificados por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado.

Base imponible en operaciones con derechos reales

En la constitución y transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio, el porcentaje anual se aplica sobre el valor de los referidos derechos en el momento del devengo. El cálculo del valor de los derechos se calcula mediante la aplicación de las normas establecidas a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Base imponible en operaciones de elevación de planta

En la constitución o transmisión del derecho a elevar una o más plantas sobre un edificio o un terreno, así como de construir un sótano, sin implicar la existencia de un derecho real de superficie, los porcentajes anuales se aplican sobre la parte del valor que representa el módulo de proporcionalidad fijado en la Escritura de transmisión o, en su defecto, el que resulte de establecer la proporción entre la superficie o volumen de los niveles a construir y la superficie o volumen total que resulte tras la construcción.

Base imponible en expropiaciones forzosas

En supuestos de expropiación forzosa, los porcentajes anuales se aplican sobre la parte del justiprecio que corresponda al valor del terreno.

Reducciones en la base imponible

En caso de modificación de los valores catastrales como consecuencia de procedimientos generales de valoración colectiva, los Ayuntamientos podrán establecer reducciones, las cuales deben respetar las siguientes condiciones:

• la reducción se debe aplicar, como máximo, durante los 5 primeros años de efectividad de los nuevos valores catastrales
• la reducción nunca podrá exceder el 60 %
• el tipo de reducción podrá ser distinto para cada año de aplicación
• la reducción no se aplicará a los supuestos en los que los valores catastrales sean inferiores a los vigentes antes del procedimiento de valoración colectiva
• el valor catastral reducido no podrá ser inferior al valor catastral del terreno antes del procedimiento de valoración colectiva
• los demás aspectos sustantivos y formales de la reducción se regularán mediante ordenanza fiscal.

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XVII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XVII)

Cálculo dinámico y estático del valor residual. Beneficio del promotor.

En el método residual dinámico, la entidad tasadora debe determinar la prima de riesgo, a partir de la información que disponga en relación con promociones inmobiliarias. Su estimación debe basarse en la evaluación del riesgo de la promoción, teniendo en cuenta:

• el tipo de inmueble a construir
• su ubicación
• la liquidez
• el plazo de ejecución
• el volumen de la inversión necesaria.

Cálculo del valor residual mediante el procedimiento dinámico

El valor residual de un inmueble calculado por el procedimiento dinámico es la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta y el valor actual de los pagos realizados en concepto de los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado. En el cálculo intervienen los siguientes conceptos:

• el valor del terreno o del inmueble a rehabilitar
• el importe de los cobros previstos
• el importe de los pagos previstos
• el número de períodos de tiempo previsto desde que se realiza la valoración hasta que se produce cada uno de los cobros
• el número de períodos desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los pagos
• el tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos considerados.

El cálculo estático

Cuando se aplica el procedimiento estático, el cálculo del valor residual se basa en una estimación del valor en venta del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado en la fecha de la tasación.

Cálculo del valor residual mediante el procedimiento estático

Para el cálculo del valor residual por el procedimiento estático se tiene en cuenta los siguientes conceptos:

• valor del terreno, o bien del inmueble a rehabilitar
• valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado
• margen o beneficio neto del promotor
• cada uno de los pagos considerados.

Margen de beneficio del promotor

La entidad tasadora debe fijar el margen de beneficio del promotor, a partir de la información de que disponga sobre promociones similares. Para su estimación debe atender al valor más habitual entre las promociones de características y emplazamiento más parecidos, y considerar los valores más frecuentes para los gastos financieros y de comercialización.

Daniel Trujillano, arquitecto

http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html

Valoración de activos inmobiliarios en España