Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXVIII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXVIII)

Terrenos de carácter urbano. Fincas rústicas. Análisis de mercado. Valores, condicionantes y advertencias.

Si el objeto de valoración es un terreno de carácter urbano, el informe de tasación deberá indicar si existen sobre él edificaciones. Si hay edificaciones y no está prevista su demolición, se deberá describir su uso, superficie y sus principales características constructivas. En todo caso, el informe deberá expresar:

• la clasificación urbanística que corresponde al terreno (urbano, urbanizable, no urbanizable o clases equivalentes)
• en caso de que sea suelo urbano, si tiene o no naturaleza de solar
• el aprovechamiento urbanístico, de acuerdo con el ámbito de reparto y el ámbito de gestión y ejecución
• en el caso de que el terreno esté dentro de un ámbito sujeto a expropiación forzosa, criterios legales aplicables a su valoración y estado del procedimiento expropiatorio.

Descripción urbanística de fincas rústicas

Si el objeto de la valoración es una finca rústica, el informe de tasación deberá indicar la clasificación del suelo y,en su caso, el régimen de protección especial.

Análisis de mercado

Cada informe de tasación debe incluir una descripción de las características del segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al que sea objeto de valoración, cuando exista. También debe indicar las diferencias apreciadas entre el valor de mercado y el valor hipotecario en dicho segmento.

Datos y cálculo de los valores técnicos

El informe de tasación debe indicar los métodos de tasación, los criterios utilizados y los cálculos realizados para determinar el valor. Los criterios y datos estarán en función del método de valoración empleado.

Valores de tasación, condicionantes y advertencias

En el informe de tasación se debe incluir:

• los valores técnicos obtenidos para cada inmueble objeto de valoración
• el valor de tasación resultante en función del objeto y la finalidad de la valoración
• los condicionantes o advertencias aplicables
• en su caso, las limitaciones a los valores
• el valor mínimo para el seguro de incendios y otros daños al continente.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de tasación de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXVII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXVII)

Caracterización de la localidad y del entorno. Descripción y superficie del terreno. Fincas rústicas.

El informe de tasación debe expresar las características básicas de la localidad y del entorno, en la medida en que puedan influir en la valoración. Por ejemplo, se puede definir el tipo de núcleo, la ocupación laboral predominante, la población de derecho y su evolución reciente o, en su caso, las características básicas de la localidad de la que dependa. Si el objeto de la valoración es un edificio, un elemento de un edificio o un terreno, las características básicas del entorno pueden quedar definidas mediante el nivel de renta, la homogeneidad arquitectónica, los usos dominantes, las infraestructuras, el equipamiento, los servicios, las comunicaciones, los aparcamientos, el nivel de desarrollo edificatorio, la renovación experimentada recientemente, la antigüedad característica, etc.

Descripción y superficie del terreno

Si el objeto de valoración es un edificio o un terreno de carácter urbano, el informe de tasación deberá indicar:

• la superficie comprobada del terreno
• la superficie catastral
• la superficie que figure en la documentación registral utilizada
• las obras de infraestructura exteriores existentes
• las obras de infraestructura pendientes de realizar en el momento de la tasación, expresando una estimación del porcentaje de obra realizada y de la inversión pendiente.

Informes de tasación de fincas rústicas

Si el objeto de la valoración es una finca rústica o un terreno no urbanizable, el informe de tasación deberá expresar:

• los datos correspondientes a la localización del inmueble, así como los de su identificación registral y la referencia catastral
• el pago o paraje, el término municipal, la comarca y la provincia en que se encuentra la finca
• el nombre con el que la finca figura en el Registro de la propiedad y, cuando sea diferente, el nombre por el que se la conoce habitualmente.

Las características básicas del entorno de fincas rústica se pueden indicar mediante las explotaciones características, la densidad de población, los equipamientos, los servicios (en particular los que permiten o facilitan la explotación agraria), la infraestructura, etc.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de valoración de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXVI)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXVI)

Aspectos formales específicos del informe de tasación

El informe de tasación debe elaborarse con los siguientes requisitos formales:

• debe indicarse la denominación social de la sociedad de tasación o de la entidad financiera emisora, y su número de inscripción en el Registro del Banco de España
• debe confeccionarse en papel con el membrete de la sociedad de tasación o entidad financiera
• debe mencionar el número de páginas que lo componen
• debe estar suscrito por un representante de la entidad tasadora, además de por el profesional competente que lo haya redactado
• si el profesional competente que ha redactado el informe no es el mismo que quien ha realizado la visita e inspección ocular, se deberá incluir los datos profesionales y personales del profesional competente que haya realizado la visita
• debe identificar al solicitante de la tasación y la finalidad de la misma, concretando se se ha seguido las disposiciones contenidas en la Orden ECO/805/2003
• si la finalidad de la tasación es la constitución de garantía hipotecaria para créditos o préstamos, debe indicar la entidad que haya sido mandatario del cliente para el encargo
• debe identificar y localizar el inmueble, describiendo la localidad y el entorno, y concretando si se valora un solo edificio o elemento de edificio o a varios agrupados
• debe describir las comprobaciones realizadas y la documentación examinada
• debe expresar la superficie del terreno y la de edificación
• debe incluir una descripción urbanística, especificando el régimen ocupación, tenencia y protección
• debe incluir un análisis de mercado
• debe expresar los datos y el cálculo de los valores técnicos, incluyendo valores de tasación
• debe incluir condicionantes, advertencias y observaciones
• debe expresar la fecha de emisión y la de caducidad
• debe describir la documentación anexa que acompaña al informe.

Los apartados deben cumplimentarse teniendo en cuenta el principio de proporcionalidad, según el tipo de inmueble que sea objeto de valoración.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de tasación de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXIV)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXIV)

Elaboración y emisión de informes y certificados de tasación. Compromisos de compra a plazos.

Las entidades de crédito que disponen de servicios de tasación y las sociedades de tasación homologadas deben elaborar los informes y certificados de tasación indicando explícitamente y de forma notoria si la tasación se ha realizado o no de acuerdo con las disposiciones contenidas en la Orden ECO/805/2003. En todos los casos en los que se prevea la adopción de una decisión u opción determinada, la justificación razonada se hará constar de forma expresa en el informe de tasación y en el correspondiente certificado. El informe y certificado de la actualización de una tasación debe realizarse con las mismas exigencias que la tasación misma, y debe contener además la identificación de la tasación anterior.

Emisión de las tasaciones

La fecha de emisión de un informe o certificado de tasación no puede ser posterior en más de dos meses a la fecha en que se haya efectuado la última inspección ocular del bien valorado. No obstante, en el caso de terrenos o en otros excepcionales y expresamente justificados, tales como la valoración de patrimonios, el periodo podrá alargarse hasta los seis meses. La fecha de emisión es considerada como la fecha de tasación.

Compromisos de compra a plazos

Los compromisos de compra a plazo sobre inmuebles se valoran considerando el valor del inmueble en sí y el plazo y las condiciones que figuren en el contrato que regule el compromiso. El valor del compromiso se determina como diferencia entre el valor del inmueble en el momento de la tasación y el precio pactado en el contrato de compra a plazo actualizado. Para la actualización se debe utilizar como tasa el tipo de interés de la deuda pública con duración más próxima al plazo restante para el ejercicio del compromiso.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de tasación de inmuebles en España