Honorarios de SEGIPSA para tasaciones inmobiliarias

Daniel Trujillano, Arquitecto
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Informes de tasación inmobiliaria en España

Tarifas de SEGIPSA para valoraciones inmobiliarias (I)

Captura del sitio web de SEGIPSA

Tarifas de SEGIPSA para tasaciones inmobiliarias (I)

Valoraciones con finalidades patrimoniales

El pasado día 15 de octubre de 2014 entró en vigor la Resolución de 30/09/2014, de la Subsecretaría, por la que se aprobaban las tarifas de la Sociedad de Gestión Inmobiliaria de Patrimonio (SEGIPSA) para la valoración de inmuebles y otros bienes. La Sociedad Estatal está obligada a realizar los servicios que requiera la Administración General del Estado y los poderes dependientes de ella. Entre dichos servicios está la valoración de bienes inmuebles. Las tarifas aprobadas por la resolución son:

• Tarifa 1, para la valoración de bienes inmuebles con finalidades patrimoniales
• Tarifa 2, para la valoración de bienes inmuebles con finalidad expropiatoria
• Tarifa 3, para la valoración de bienes muebles y otros derechos con finalidades patrimoniales
• Tarifa 4, para el estudio de valores medios zonales en ámbitos limitados
• Tarifa 5, para la valoración de empresas
• Tarifa 6, para la valoración de vehículos, embarcaciones y aeronaves.

Valoraciones con finalidades patrimoniales

La Tarifa 1 se aplica tomando como base el valor de mercado del bien como libre. Los honorarios correspondientes a inmuebles protegidos se estiman desde su valor supuesto libre. Los correspondientes a inmuebles en construcción se estiman desde su valor en la hipótesis de edificio terminado. Los que corresponden a la valoración de derechos reales se estiman desde el valor en el supuesto de pleno dominio. Los honorarios correspondientes a la valoración de inmuebles arrendados se estiman desde su valor en el supuesto libre de inquilinos.

Valoración de viviendas, anexos, locales y oficinas

Todas las viviendas, de cualquier tipología, las plazas de aparcamiento y trasteros, sean o no vinculados, se incluyen a efectos de tarifación en la Tarifa 1, que indica unos honorarios que oscilan entre los 197 euros (sin IVA) que corresponden a inmuebles cuyo valor de tasación resultante no supera los 60.000 euros, y los 3.784 euros (sin IVA) que corresponden a inmuebles cuyo valor de tasación resultante supera los 6 millones de euros.

Valoración de edificios, naves, suelos y fincas rústicas

También se incluye en la Tarifa 1 la valoración de los inmuebles comerciales, mercantiles o industriales ligados a explotación económica, alojamientos turísticos y dotacionales en cualquiera de sus categorías y los edificios completos de cualquier uso, así como los suelos –con independencia de clasificación y calificación– y las fincas rústicas. Los honorarios oscilan entre los 255 euros (sin IVA) que corresponden a inmuebles en los que el valor no supera los 60.000 euros, y los 16.445 euros que corresponden a inmuebles cuyo valor de tasación supera los 100 millones de euros.

Valoración de inmuebles con finalidad expropiatoria

La tarifa 2 de la Resolución de 30/09/2014 está dedicada a la valoración de bienes inmuebles y otros derechos con finalidad expropiatoria. La tarifa establece unos honorarios que oscilan entre los 735 euros (sin IVA) que corresponden a inmuebles en los que el valor de tasación resultante no supera los 600.000 euros, y los 16.445 euros que corresponden a inmuebles en los que el valor supera los 100 millones de euros. Para el cálculo de la tarifa, se debe tomar como referencia el justiprecio obtenido en el informe, incluyendo el premio de afección, si procede. Si se añade a los derechos inmobiliarios otros valores como arbolado, maquinaria o derechos empresariales, los honorarios se deben incrementar en un 10 por ciento.

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXVIII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXVIII)

Terrenos de carácter urbano. Fincas rústicas. Análisis de mercado. Valores, condicionantes y advertencias.

Si el objeto de valoración es un terreno de carácter urbano, el informe de tasación deberá indicar si existen sobre él edificaciones. Si hay edificaciones y no está prevista su demolición, se deberá describir su uso, superficie y sus principales características constructivas. En todo caso, el informe deberá expresar:

• la clasificación urbanística que corresponde al terreno (urbano, urbanizable, no urbanizable o clases equivalentes)
• en caso de que sea suelo urbano, si tiene o no naturaleza de solar
• el aprovechamiento urbanístico, de acuerdo con el ámbito de reparto y el ámbito de gestión y ejecución
• en el caso de que el terreno esté dentro de un ámbito sujeto a expropiación forzosa, criterios legales aplicables a su valoración y estado del procedimiento expropiatorio.

Descripción urbanística de fincas rústicas

Si el objeto de la valoración es una finca rústica, el informe de tasación deberá indicar la clasificación del suelo y,en su caso, el régimen de protección especial.

Análisis de mercado

Cada informe de tasación debe incluir una descripción de las características del segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al que sea objeto de valoración, cuando exista. También debe indicar las diferencias apreciadas entre el valor de mercado y el valor hipotecario en dicho segmento.

Datos y cálculo de los valores técnicos

El informe de tasación debe indicar los métodos de tasación, los criterios utilizados y los cálculos realizados para determinar el valor. Los criterios y datos estarán en función del método de valoración empleado.

Valores de tasación, condicionantes y advertencias

En el informe de tasación se debe incluir:

• los valores técnicos obtenidos para cada inmueble objeto de valoración
• el valor de tasación resultante en función del objeto y la finalidad de la valoración
• los condicionantes o advertencias aplicables
• en su caso, las limitaciones a los valores
• el valor mínimo para el seguro de incendios y otros daños al continente.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de tasación de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXVII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXVII)

Caracterización de la localidad y del entorno. Descripción y superficie del terreno. Fincas rústicas.

El informe de tasación debe expresar las características básicas de la localidad y del entorno, en la medida en que puedan influir en la valoración. Por ejemplo, se puede definir el tipo de núcleo, la ocupación laboral predominante, la población de derecho y su evolución reciente o, en su caso, las características básicas de la localidad de la que dependa. Si el objeto de la valoración es un edificio, un elemento de un edificio o un terreno, las características básicas del entorno pueden quedar definidas mediante el nivel de renta, la homogeneidad arquitectónica, los usos dominantes, las infraestructuras, el equipamiento, los servicios, las comunicaciones, los aparcamientos, el nivel de desarrollo edificatorio, la renovación experimentada recientemente, la antigüedad característica, etc.

Descripción y superficie del terreno

Si el objeto de valoración es un edificio o un terreno de carácter urbano, el informe de tasación deberá indicar:

• la superficie comprobada del terreno
• la superficie catastral
• la superficie que figure en la documentación registral utilizada
• las obras de infraestructura exteriores existentes
• las obras de infraestructura pendientes de realizar en el momento de la tasación, expresando una estimación del porcentaje de obra realizada y de la inversión pendiente.

Informes de tasación de fincas rústicas

Si el objeto de la valoración es una finca rústica o un terreno no urbanizable, el informe de tasación deberá expresar:

• los datos correspondientes a la localización del inmueble, así como los de su identificación registral y la referencia catastral
• el pago o paraje, el término municipal, la comarca y la provincia en que se encuentra la finca
• el nombre con el que la finca figura en el Registro de la propiedad y, cuando sea diferente, el nombre por el que se la conoce habitualmente.

Las características básicas del entorno de fincas rústica se pueden indicar mediante las explotaciones características, la densidad de población, los equipamientos, los servicios (en particular los que permiten o facilitan la explotación agraria), la infraestructura, etc.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de valoración de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXI)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXI)

Procedimiento alternativo. Máximo legal. Fincas rústicas.

Si no es posible utilizar ninguno de los métodos técnicos, el valor de tasación podrá calcularse utilizando un procedimiento admitido en la práctica profesional, en cuyo caso, el resultado no podrá ser superior:

• al valor de reemplazamiento neto, para tasaciones previas
• al valor de adquisición del inmueble por la institución de inversión colectiva, si se trata de una primera tasación con efectos en el cálculo del valor liquidativo
• al último valor de tasación asignado, cuando se hubiese podido calcular por otros procedimientos, si se está realizando el resto de tasaciones periódicas.

Valoración de inmuebles con máximo legal

Si existe un valor máximo legal para el inmueble objeto de tasación, el valor de tasación no podrá superarlo, a no ser que se trate de viviendas de protección oficial en las que el fin del periodo de afección que reste sea inferior a cinco años desde la fecha de tasación.

Valoración de fincas rústicas

El valor de tasación de fincas rústicas se obtiene mediante la suma de los siguientes valores:

• el valor de tasación de la tierra, incluidos los edificios y las instalaciones no desmontables que estén vinculados y resulten necesarios para la explotación
• el valor de tasación de las instalaciones o los edificios destinados a explotaciones distintas de aquellas a las que se dedican los diferentes tipos de tierra
• el valor de tasación de otros edificios o instalaciones (residencias, instalaciones recreativas, etc.).

Por su parte, el valor de tasación de la tierra será el menor entre:

• el valor por comparación, ajustado si es necesario, de las distintas clases de tierra
• el valor por actualización que corresponda a la explotación.

El valor de tasación de edificios e instalaciones destinados a explotaciones distintas se obtiene suponiendo que se trata de inmuebles ligados a una explotación económica, adoptando como máximo el valor de reemplazamiento neto. El valor de tasación de los demás tipos de edificios o instalaciones se calcula de acuerdo con el método que corresponda a la finalidad de la tasación.

Daniel Trujillano, arquitecto

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