Plusvalía de los terrenos de naturaleza urbana

IIVTNU (V)

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (V)

Sentencia del Tribunal Constitucional del 11/05/2017

La sentencia dictada por el Tríbunal Constitucional con fecha 11/05/2017 ha venido a atacar la problemática asociada a la imposición del IIVTNU en transmisiones caracterizadas por la ausencia de incremento de valor. Los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4 del vigente Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (en adelante TRLRHL) han sido declarados inconstitucionales y nulos, en la medida en que sometan a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor.

Problemática anterior a la sentencia

El problema con los artículos 107.1, 107.2 a) del TRLRHL es que podían acabar gravando riquezas ficticias e inexpresivas de capacidad económica. Se basaban en el supuesto de que la simple titularidad de un terreno de naturaleza urbana durante un determinado período (entre 1 y 20 años) produce siempre un incremento de valor que genera para el ciudadano una capacidad económica susceptible de imposición. Suponían, por lo tanto, un incremento de valor susceptible de gravamen en toda transmisión de terrenos de naturaleza urbana, por el solo hecho de haber formado parte del patrimonio del titular durante un intervalo temporal dado, y soslayando aquellos supuestos en los que el incremento no se producía. La cuantía del impuesto aumentaba siempre en función del número de años transcurridos entre la adquisición y la transmisión del terreno (con un máximo de 20 años), resultando ajena a la ganancia real producida (o no) por el acto de transmisión. Por otra parte, como consecuencia de la redacción del artículo 110.4 del TRLRHL, la obligación de las Corporaciones locales era estar a las reglas del impuesto sin admitir prueba en contrario, de modo que no se permitía a los Ayuntamientos prescindir de la regla de cálculo legalmente establecida en los artículos 107.1 y 107.2 a), a pesar de que, de hecho, se manifestase una minusvaloración en el momento de transmisión de los terrenos de naturaleza urbana. Lamentablemente, la crisis económica ha convertido en habituales las situaciones de inexistencia de incremento de valor, o incluso de decremento de valor, asociadas a las transmisiones de terrenos de naturaleza urbana. En dichas situaciones, los artículos cuestionados acababan sometiendo a tributación situaciones de hecho inexpresivas de capacidad económica. En una situación como la actual, en la que los precios de los inmuebles han bajado respecto a años anteriores, y en la que el titular de un inmueble puede verse obligado a enajenarlo por un precio inferior al de adquisición, podía darse el caso de que, a pesar de haber sufrido una pérdida económica, se le atribuyese un incremento del valor del terreno a efectos del IIVTNU. Cuando el incremento de valor del terreno transmitido no se producía, la capacidad económica gravada no era ni real ni potencial, sino irreal o ficticia, con lo que la aplicación del IIVTNU acababa violando el principio de capacidad económica. El tratamiento que se otorgaba a los supuestos de no incremento o, incluso, de decremento, en el valor de los terrenos de naturaleza urbana carecía de toda justificación razonable, al imponer a los sujetos pasivos del IIVTNU la obligación de soportar la misma carga tributaria que corresponde a situaciones con incrementos generados por el paso del tiempo, lo cual sometía a tributación situaciones de hecho inexpresivas de capacidad económica.

STC del 11/05/2017

La Sentencia dictada por el Tríbunal Constitucional con fecha 11/05/2017 entiende que no debe bastar con que el terreno de naturaleza urbana se transmita, sino que además debe materializarse un incremento en su valor, exponente de una capacidad económica real o, por lo menos, potencial. Por ello, ha declarado la inconstitucionalidad y nulidad de los artículos 107.1 y 107.2 a) del TRLRHL, si bien limitadas a situaciones en las que se manifieste la inexistencia de incremento de valor. Además, por conexión o consecuencia, ha declarado la inconstitucionalidad y nulidad del artículo 110.4, por impedir a los Ayuntamientos prescindir de la regla de cálculo legalmente establecida aun cuando se manifieste una minusvaloración del valor del terreno en el momento de la transmisión. 

El IIVTNU tras la STC 11/05/2017

Una vez expulsados del ordenamiento jurídico, ex origine, los artículos 107.2 y 110.4 de la Ley reguladora de las haciendas locales, la forma correcta de determinar la existencia o no de un incremento susceptible de ser sometido a tributación sólo corresponde al legislador, que queda obligado a modificar o adaptar el régimen legal del IIVTNU a fin de que no queden sometidas a tributación las situaciones de inexistencia de incremento de valor de los terrenos.

IIVTNU (III)

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (III)

Tipo de gravamen. Cuotas íntegra y líquida. Devengo. Devolución.

El tipo de gravamen para el IIVTNU es el que fije el Ayuntamiento, que nunca puede exceder del 30 %. El Ayuntamiento puede fijar un tipo único de gravamen o uno distinto para cada uno de los períodos de generación del incremento de valor (5 / 10 / 15 / 20 años).

Cuota íntegra

La cuota íntegra es el resultado de aplicar el tipo de gravamen a la base imponible.

Cuota líquida

La cuota líquida es el resultado de aplicar sobre la cuota íntegra las bonificaciones que correspondan. Las bonificaciones pueden ser:

• hasta un 95 % de la cuota íntegra en transmisiones de terrenos y en la transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio, realizadas a título lucrativo por causa de fallecimiento a favor de descendientes, adoptados, cónyuges, ascendientes y adoptantes
• hasta un 95 % de la cuota íntegra en transmisiones de terrenos y en la transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio de terrenos sobre los que se desarrollen actividades económicas de especial interés o de utilidad municipal en base a circunstancias sociales, culturales, histórico-artísticas o de fomento del empleo.

Los aspectos sustantivos y formales de las bonificaciones deben quedar regulados en la ordenanza fiscal.

Devengo

El IIVTNU se devenga:

• en la fecha de la transmisión de la propiedad del terreno
• en la fecha en que tenga lugar la constitución o transmisión del derecho real de goce limitativo del dominio.

Devolución

Si se produce resolución firme que declare la nulidad, rescisión o resolución del acto o contrato determinante de la transmisión del terreno o de la constitución o transmisión del derecho real de goce, el sujeto pasivo tendrá derecho a la devolución del IIVTNU, siempre que concurra el cumplimiento de las siguientes condiciones:

• que el acto o contrato no haya producido efectos lucrativos
• que la reclamación se produzca dentro del plazo máximo de 5 años contados a partir de la resolución judicial o administrativa
• que la rescisión o resolución no se haya declarado por incumplimiento de las obligaciones del sujeto pasivo
• que la causa de la pérdida de efecto del contrato no radique en un acuerdo mutuo entre las partes contratantes.

IIVTNU (II)

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (II)

Sujeto pasivo y base imponible

En el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, el sujeto pasivo, a título de contribuyente, es el siguiente:

• en transmisiones de terrenos y en la constitución o transmisión de derechos reales de goce, limitativos del dominio a título lucrativo: la persona o entidad que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real
• en transmisiones de terrenos y en la constitución o transmisión de derechos reales de goce, limitativos del dominio a título oneroso: la persona o entidad que transmita el terreno o que constituya o transmita el derecho real de que se trate.

En las operaciones a título oneroso en las que el contribuyente es una persona física que no reside en España, la persona o entidad que adquiere el terreno o a cuyo favor se constituye o transmite el derecho real adquiere la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente.

Cálculo de la base imponible

Sobre el valor del terreno en el momento del devengo, se aplica el porcentaje anual que determine el Ayuntamiento, si bien el mismo no puede exceder de los límites siguientes:

• período de 1 a 5 años: 3,7 %
• período de hasta 10 años: 3,5 %
• período de hasta 15 años: 3,2 %
• período de hasta 20 años: 3 %.

Para establecer el porcentaje, se aplica las reglas siguientes:

• el incremento de valor de cada operación gravada por el impuesto se determina con arreglo al porcentaje anual fijado por el Ayuntamiento para el período que comprenda el número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto dicho incremento
• el porcentaje a aplicar sobre el valor del terreno en el momento del devengo es el resultante de multiplicar el porcentaje anual aplicable a cada caso concreto por el número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto el incremento del valor
• para determinar el porcentaje anual aplicable a cada operación concreta y para determinar el número de años por los que se ha de multiplicar dicho porcentaje anual, sólo se considera los años completos que integren el período de puesta de manifiesto del incremento de valor, sin fracciones
• los porcentajes anuales pueden ser modificados por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado.

Base imponible en operaciones con derechos reales

En la constitución y transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio, el porcentaje anual se aplica sobre el valor de los referidos derechos en el momento del devengo. El cálculo del valor de los derechos se calcula mediante la aplicación de las normas establecidas a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Base imponible en operaciones de elevación de planta

En la constitución o transmisión del derecho a elevar una o más plantas sobre un edificio o un terreno, así como de construir un sótano, sin implicar la existencia de un derecho real de superficie, los porcentajes anuales se aplican sobre la parte del valor que representa el módulo de proporcionalidad fijado en la Escritura de transmisión o, en su defecto, el que resulte de establecer la proporción entre la superficie o volumen de los niveles a construir y la superficie o volumen total que resulte tras la construcción.

Base imponible en expropiaciones forzosas

En supuestos de expropiación forzosa, los porcentajes anuales se aplican sobre la parte del justiprecio que corresponda al valor del terreno.

Reducciones en la base imponible

En caso de modificación de los valores catastrales como consecuencia de procedimientos generales de valoración colectiva, los Ayuntamientos podrán establecer reducciones, las cuales deben respetar las siguientes condiciones:

• la reducción se debe aplicar, como máximo, durante los 5 primeros años de efectividad de los nuevos valores catastrales
• la reducción nunca podrá exceder el 60 %
• el tipo de reducción podrá ser distinto para cada año de aplicación
• la reducción no se aplicará a los supuestos en los que los valores catastrales sean inferiores a los vigentes antes del procedimiento de valoración colectiva
• el valor catastral reducido no podrá ser inferior al valor catastral del terreno antes del procedimiento de valoración colectiva
• los demás aspectos sustantivos y formales de la reducción se regularán mediante ordenanza fiscal.

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXVIII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXVIII)

Terrenos de carácter urbano. Fincas rústicas. Análisis de mercado. Valores, condicionantes y advertencias.

Si el objeto de valoración es un terreno de carácter urbano, el informe de tasación deberá indicar si existen sobre él edificaciones. Si hay edificaciones y no está prevista su demolición, se deberá describir su uso, superficie y sus principales características constructivas. En todo caso, el informe deberá expresar:

• la clasificación urbanística que corresponde al terreno (urbano, urbanizable, no urbanizable o clases equivalentes)
• en caso de que sea suelo urbano, si tiene o no naturaleza de solar
• el aprovechamiento urbanístico, de acuerdo con el ámbito de reparto y el ámbito de gestión y ejecución
• en el caso de que el terreno esté dentro de un ámbito sujeto a expropiación forzosa, criterios legales aplicables a su valoración y estado del procedimiento expropiatorio.

Descripción urbanística de fincas rústicas

Si el objeto de la valoración es una finca rústica, el informe de tasación deberá indicar la clasificación del suelo y,en su caso, el régimen de protección especial.

Análisis de mercado

Cada informe de tasación debe incluir una descripción de las características del segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al que sea objeto de valoración, cuando exista. También debe indicar las diferencias apreciadas entre el valor de mercado y el valor hipotecario en dicho segmento.

Datos y cálculo de los valores técnicos

El informe de tasación debe indicar los métodos de tasación, los criterios utilizados y los cálculos realizados para determinar el valor. Los criterios y datos estarán en función del método de valoración empleado.

Valores de tasación, condicionantes y advertencias

En el informe de tasación se debe incluir:

• los valores técnicos obtenidos para cada inmueble objeto de valoración
• el valor de tasación resultante en función del objeto y la finalidad de la valoración
• los condicionantes o advertencias aplicables
• en su caso, las limitaciones a los valores
• el valor mínimo para el seguro de incendios y otros daños al continente.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de tasación de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXVII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXVII)

Caracterización de la localidad y del entorno. Descripción y superficie del terreno. Fincas rústicas.

El informe de tasación debe expresar las características básicas de la localidad y del entorno, en la medida en que puedan influir en la valoración. Por ejemplo, se puede definir el tipo de núcleo, la ocupación laboral predominante, la población de derecho y su evolución reciente o, en su caso, las características básicas de la localidad de la que dependa. Si el objeto de la valoración es un edificio, un elemento de un edificio o un terreno, las características básicas del entorno pueden quedar definidas mediante el nivel de renta, la homogeneidad arquitectónica, los usos dominantes, las infraestructuras, el equipamiento, los servicios, las comunicaciones, los aparcamientos, el nivel de desarrollo edificatorio, la renovación experimentada recientemente, la antigüedad característica, etc.

Descripción y superficie del terreno

Si el objeto de valoración es un edificio o un terreno de carácter urbano, el informe de tasación deberá indicar:

• la superficie comprobada del terreno
• la superficie catastral
• la superficie que figure en la documentación registral utilizada
• las obras de infraestructura exteriores existentes
• las obras de infraestructura pendientes de realizar en el momento de la tasación, expresando una estimación del porcentaje de obra realizada y de la inversión pendiente.

Informes de tasación de fincas rústicas

Si el objeto de la valoración es una finca rústica o un terreno no urbanizable, el informe de tasación deberá expresar:

• los datos correspondientes a la localización del inmueble, así como los de su identificación registral y la referencia catastral
• el pago o paraje, el término municipal, la comarca y la provincia en que se encuentra la finca
• el nombre con el que la finca figura en el Registro de la propiedad y, cuando sea diferente, el nombre por el que se la conoce habitualmente.

Las características básicas del entorno de fincas rústica se pueden indicar mediante las explotaciones características, la densidad de población, los equipamientos, los servicios (en particular los que permiten o facilitan la explotación agraria), la infraestructura, etc.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de valoración de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXII)

Solares y terrenos no valorados como fincas rústicas. Inmuebles sobre los que existe derecho de superficie.

El valor de tasación de los terrenos de nivel urbanístico I es el valor por comparación, en su caso, ajustado; si dicho valor no se puede calcular, el valor de tasación será el valor residual. En ambos casos el valor se debe calcular teniendo en cuenta el aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación por el propietario en la fecha de la tasación, y se debe descontar, cuando proceda, los gastos que conlleve la demolición de edificaciones existentes. La existencia de un proyecto de construcción sobre el terreno no influye en la valoración. Si los terrenos están sujetos a explotación económica distinta de la agropecuaria, su valor de tasación será el valor por actualización. En los restantes casos de terrenos catalogados como nivel urbanístico II, el valor de tasación será el valor por comparación sin consideración alguna a su posible utilización urbanística; si dicho valor no se puede calcular, el valor de tasación tendrá como máximo el valor catastral del terreno.

Valoración de edificios sobre los que existe derecho de superficie

Para valorar un edificio o un elemento de un edificio, construido o por construir, en ejercicio de un derecho de superficie sobre un terreno propiedad de un tercero, se considerará que se trata de inmuebles en pleno dominio y se aplicará el método que corresponda en función de la finalidad de la tasación.

Valoración de terrenos sobre los que existe derecho de superficie

Para valorar un derecho de superficie sobre un determinado terreno se debe aplicar el método residual por procedimiento dinámico, teniendo en cuenta en particular las cantidades a pagar por el superficiario durante la construcción y, en su caso, durante el resto de duración del derecho, así como los pagos y cobros generados por la actividad económica asociada al derecho de superficie. Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que está constituido un derecho de superficie se debe sumar:

• el valor actual de los pagos a entregar al concedente
• el valor de reversión actual, calculado en la fecha de extinción del derecho de superficie.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de valoración de inmuebles en España