Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (II)

El Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (II)

Valor de sustitución. Suelo urbanizado. Inmuebles ilegales.

La valoración inmobiliaria en cuanto materia fundamental regulada por el Reglamento de Valoraciones del texto refundido de la Ley de Suelo, constituye una competencia exclusiva del Estado.

Valor de sustitución

Los conceptos desarrollados por el Reglamento para la realización de las valoraciones, así como los correspondientes métodos, se orientan a la necesidad de estimar cuantitativamente el valor de sustitución del inmueble que sea objeto de tasación, considerando otro similar en la misma situación, sin tener en cuenta posibles expectativas que no deriven del esfuerzo inversor de la propiedad.

Valoración en suelo urbanizado

Para la valoración de inmuebles en suelo urbanizado, el Reglamento de valoraciones aplica criterios basados en la información del mercado, condicionados por el cumplimiento de los deberes y al levantamiento de las cargas urbanísticas por parte de los titulares.

Valoración de inmuebles ilegales

El Reglamento entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad si se encuentran en alguna de las siguientes circunstancias:

• si su ejecución fue conforme con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen
• si no se realizaron legalmente pero fueron posteriormente legalizadas según lo dispuesto al efecto en la legislación urbanística.

Para la valoración de inmuebles o instalaciones no ajustados a la legalidad y para los que no proceda ya dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, el Reglamento prescribe el siguiente procedimiento:

• en suelo en situación de rural, en ningún caso serán objeto de valoración y tampoco podrán ser tenidos en consideración a los efectos del cálculo de la renta de la explotación
• en suelo urbanizado, edificado o en curso de edificación, el inmueble o la instalación ilegal no se computará a los efectos de la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente.

Si la condición de ilegal afecta sólo a una parte de la edificación, en la valoración se podrá considerar aquella parte que esté ajustada a la legalidad.

Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (I)

El Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (I)

Ámbito de aplicación. Valoraciones en suelo rural.

El pasado día 10 de noviembre de 2011 entró en vigor el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprobaba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo. El Reglamento desarrolla el Texto refundido de la Ley del suelo en todo lo relacionado con la valoración inmobiliaria, con el fin último de mejorar el funcionamiento del mercado del suelo, para hacerlo más transparente, combatiendo las prácticas especulativas.

Ámbito de aplicación

El Reglamento de valoraciones recoge los métodos y técnicas de valoración a aplicar cuando se trate de valoraciones de suelo, de instalaciones, de construcciones o edificaciones, o de derechos constituidos sobre o en relación con ellos, y el objeto de la valoración sea uno de los siguientes:

• la verificación de operaciones de reparto de beneficios y cargas que resulten precisas para el desarrollo de la ordenación territorial y urbanística, cuando la valoración establezca el contenido patrimonial de facultades o deberes del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre los sujetos afectados
• la fijación del justiprecio en todo tipo de expropiaciones, con independencia de la finalidad y de la legislación en que se fundamenten
• el cálculo del precio a pagar al propietario en casos de venta o sustitución forzosas
• la determinación de la responsabilidad patrimonial de Administraciones Públicas.

Valoraciones en suelo rural

Para valorar inmuebles en suelo rural, al tratarse de un mercado más opaco que el del suelo urbanizado, el Reglamento desarrolla el valor de capitalización de la renta de explotación, buscando siempre el valor más alto y el mejor uso del suelo rural, sin considerar expectativas urbanísticas. Las explotaciones se entienden como unidades de producción, asociadas a la parte territorial de la empresa. Así pues, el Reglamento sustituye el concepto de renta de la tierra por el de renta de la explotación, más en consonancia con la agricultura moderna y la política comunitaria. De ese modo se concibe la inclusión, cada vez más frecuente en la práctica, de explotaciones no agrarias en suelo rural. Al considerarse el desarrollo de las posibilidades de la renta potencial, se permite considerar mejoras tecnológicas y económicas para la modernización, así como la totalidad del valor potencial productivo del territorio rural. El Reglamento propone tipos de capitalización diferentes para diferentes tipos de explotación, en función del riesgo de cada actividad a desarrollar en el suelo rural.

Tarifas de honorarios de SEGIPSA para tasaciones

Tarifas de honorarios de SEGIPSA para valoraciones inmobiliarias

Honorarios de SEGIPSA para tasaciones inmobiliarias

Daniel Trujillano, Arquitecto
http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html
Informes de tasación inmobiliaria en España

Tarifas de SEGIPSA para valoraciones inmobiliarias (I)

Captura del sitio web de SEGIPSA

Tarifas de SEGIPSA para tasaciones inmobiliarias (I)

Valoraciones con finalidades patrimoniales

El pasado día 15 de octubre de 2014 entró en vigor la Resolución de 30/09/2014, de la Subsecretaría, por la que se aprobaban las tarifas de la Sociedad de Gestión Inmobiliaria de Patrimonio (SEGIPSA) para la valoración de inmuebles y otros bienes. La Sociedad Estatal está obligada a realizar los servicios que requiera la Administración General del Estado y los poderes dependientes de ella. Entre dichos servicios está la valoración de bienes inmuebles. Las tarifas aprobadas por la resolución son:

• Tarifa 1, para la valoración de bienes inmuebles con finalidades patrimoniales
• Tarifa 2, para la valoración de bienes inmuebles con finalidad expropiatoria
• Tarifa 3, para la valoración de bienes muebles y otros derechos con finalidades patrimoniales
• Tarifa 4, para el estudio de valores medios zonales en ámbitos limitados
• Tarifa 5, para la valoración de empresas
• Tarifa 6, para la valoración de vehículos, embarcaciones y aeronaves.

Valoraciones con finalidades patrimoniales

La Tarifa 1 se aplica tomando como base el valor de mercado del bien como libre. Los honorarios correspondientes a inmuebles protegidos se estiman desde su valor supuesto libre. Los correspondientes a inmuebles en construcción se estiman desde su valor en la hipótesis de edificio terminado. Los que corresponden a la valoración de derechos reales se estiman desde el valor en el supuesto de pleno dominio. Los honorarios correspondientes a la valoración de inmuebles arrendados se estiman desde su valor en el supuesto libre de inquilinos.

Valoración de viviendas, anexos, locales y oficinas

Todas las viviendas, de cualquier tipología, las plazas de aparcamiento y trasteros, sean o no vinculados, se incluyen a efectos de tarifación en la Tarifa 1, que indica unos honorarios que oscilan entre los 197 euros (sin IVA) que corresponden a inmuebles cuyo valor de tasación resultante no supera los 60.000 euros, y los 3.784 euros (sin IVA) que corresponden a inmuebles cuyo valor de tasación resultante supera los 6 millones de euros.

Valoración de edificios, naves, suelos y fincas rústicas

También se incluye en la Tarifa 1 la valoración de los inmuebles comerciales, mercantiles o industriales ligados a explotación económica, alojamientos turísticos y dotacionales en cualquiera de sus categorías y los edificios completos de cualquier uso, así como los suelos –con independencia de clasificación y calificación– y las fincas rústicas. Los honorarios oscilan entre los 255 euros (sin IVA) que corresponden a inmuebles en los que el valor no supera los 60.000 euros, y los 16.445 euros que corresponden a inmuebles cuyo valor de tasación supera los 100 millones de euros.

Valoración de inmuebles con finalidad expropiatoria

La tarifa 2 de la Resolución de 30/09/2014 está dedicada a la valoración de bienes inmuebles y otros derechos con finalidad expropiatoria. La tarifa establece unos honorarios que oscilan entre los 735 euros (sin IVA) que corresponden a inmuebles en los que el valor de tasación resultante no supera los 600.000 euros, y los 16.445 euros que corresponden a inmuebles en los que el valor supera los 100 millones de euros. Para el cálculo de la tarifa, se debe tomar como referencia el justiprecio obtenido en el informe, incluyendo el premio de afección, si procede. Si se añade a los derechos inmobiliarios otros valores como arbolado, maquinaria o derechos empresariales, los honorarios se deben incrementar en un 10 por ciento.

Tasaciones periciales en Andalucía