Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XI)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XI)

Método de comparación: aplicabilidad y reglas generales

El método de comparación puede aplicarse a la valoración de toda clase de inmuebles siempre que se cumpla los siguientes requisitos:

• existencia de un mercado representativo de inmuebles comparables
• disponibilidad de datos en relación con transacciones u ofertas, suficientes para permitir, en la zona de que se trate, identificar parámetros que posibiliten la homogeneización de comparables
• disponibilidad de información correspondiente al menos a seis transacciones u ofertas de comparables, representativa de la situación del mercado en el momento de la valoración.

Además, si la finalidad de la valoración es establecer la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por entidades, promotores y constructores, se deberá cumplir los siguientes requisitos adicionales:

• disponibilidad de datos que permitan estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables, relativa al menos a los dos años anteriores a la fecha de valoración
• disponibilidad de información representativa del comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado de inmuebles de usos análogos al que se valora
• disponibilidad de información acerca del estado de la coyuntura inmobiliaria en el momento de la valoración
• disponibilidad de procedimientos que posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos, mediante la detección de ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local.

El método de comparación es también aplicable a la valoración de derechos de superficie y a la valoración de concesiones administrativas.

Reglas generales para el cálculo del valor por comparación

Para el cálculo del valor por comparación se aplica las siguientes reglas generales:

• se establecerá las cualidades y características que influyan en el valor del inmueble, teniendo en cuenta el valor particular de aquellos elementos que confieran a la edificación carácter histórico o artístico, en el caso de que existan
• se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables, utilizando informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes, apropiadamente corregidas si es necesario, para obtener precios de compraventa al contado referidos al momento de la valoración
• se seleccionará una muestra representativa de precios comparables, y se aplicará a la misma el procedimiento de homogeneización que se precise
• se realizará la homogeneización de comparables mediante la aplicación de criterios, coeficientes o ponderaciones que resulten adecuados
• en función de los precios homogeneizados, se asignará un valor al inmueble, neto de gastos de comercialización y previa deducción de servidumbres y limitaciones de dominio.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de valoración de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (X)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (X)

Métodos técnicos de valoración. Valores de reemplazamiento.

La Orden ECO/805/2003 considera los siguientes métodos técnicos de valoración:

• el método del coste, aplicable en la valoración de toda clase de edificios y de elementos de edificios, ya estén en proyecto, en construcción, en rehabilitación o terminados
• el método de comparación
• el método de actualización de rentas
• el método residual.

El valor de reemplazamiento bruto

En el procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento bruto se considera los gastos necesarios medios del mercado según las características del inmueble objeto de valoración, calculados con los precios existentes en la fecha de la valoración. Si el inmueble se encuentra en construcción o rehabilitación, la determinación del valor de reemplazamiento bruto atenderá a la situación de la obra ejecutada en la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario. Si el inmueble está en proyecto, en construcción o en rehabilitación y el cálculo del valor de reemplazamiento se realiza para la hipótesis de edificio terminado, los precios de las unidades de obra pueden corregirse considerando la evolución del mercado hasta la fecha de la actualización, sin embargo, la modificación del valor del suelo no podrá realizarse hasta que la obra esté totalmente terminada, y exigirá la actualización de la tasación.

El valor de reemplazamiento neto

En el procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento neto se debe considerar la depreciación física de la edificación, calculada por medio alguno de los siguientes métodos:

• atendiendo a la vida útil total y residual, estimadas por el tasador utilizando un procedimiento justificado adecuadamente
• mediante la técnica de amortización lineal, a cuyos efectos se multiplica el Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB), excluido el valor de mercado del terreno, por el cociente que resulte de dividir la antigüedad del inmueble entre su vida útil total (la vida útil máxima a considerar es 100 años en edificios de uso residencial, 75 años en edificios de oficinas, 50 años en edificios comerciales y 35 años en edificios industriales o ligados a explotaciones económicas)
• sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de características similares.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (IX)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (IX)

Levantamiento y subsanación de condicionantes

La entidad tasadora puede levantar el condicionante de un informe de tasación y del certificado en que aquél se sintetiza siempre que haya desaparecido el supuesto que dio origen al mismo. El levantamiento requiere que la entidad emita una declaración expresa y razonada en la que se manifieste que efectivamente se ha verificado la desaparición del supuesto.

Subsanación de condicionantes

Si la finalidad es establecer la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por entidades, promotores y constructores, podrá utilizarse los informes y certificados que contengan condicionantes debidos a alguna de las siguientes causas:

• a que no se ha podido realizar las comprobaciones mínimas, por lo que se refiere a la comprobación del régimen de protección pública de la vivienda a valorar
• a que el inmueble está sujeto a protección pública y no se ha podido calcular su valor máximo legal.

Para ello, previamente a la formalización de la hipoteca, se deberá incorporar al expediente del crédito, bajo responsabilidad de la entidad que lo conceda, los siguientes documentos:

• documentación que refleje el régimen legal del inmueble (existencia o inexistencia de protección pública, concreción del valor máximo legal), emitida por autoridades administrativas competentes o el Registro de la propiedad
• una declaración en la que se manifieste la identidad de los inmuebles a los que se refiere la documentación y la tasación, suscrita por un apoderado de la entidad.

Por otra parte, en inmuebles cuyo uso se halle cedido, si la finalidad de la tasación es la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras, se podrá utilizar informes y certificados que contengan condicionante debido a que no se haya dispuesto del contrato de arrendamiento si dicho contrato se celebró con anterioridad al 01/01/1995 y no se cuente con el original, siempre que la entidad gestora o SII pueda acreditar ante la sociedad de tasación la totalidad de las condiciones actuales del arrendamiento y la no posesión del contrato original.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (VIII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (VIII)

Advertencias específicas, condicionantes y denegaciones

Cuando se dé la posibilidad de que el valor de tasación del inmueble sufra minusvalías en el futuro, la entidad tasadora deberá advertirlo expresa y motivadamente, poniendo de manifiesto los datos de que disponga en relación con las características y la coyuntura del mercado inmobiliario considerado. Dichos datos pueden extraerse de la información de que se disponga en relación con ciclos pasados en el mismo mercado local, expectativas comunes entre los expertos, volatilidad apreciada en el precio de los comparables, etc. La advertencia expresa de la posibilidad de minusvalía debe incluirse siempre que concurran todas las circunstancias siguientes:

• que el valor de tasación se calcule a fin de establecer la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por entidades, promotores y constructores
• que en el cálculo del valor de tasación se utilice exclusivamente el método de comparación
• que el bien objeto de valoración esté destinado a un uso cuyos comparables, en el mercado local donde se sitúe, hayan experimentado alguna caída significativa y duradera de los precios nominales en los últimos diez años.

Aunque los comparables no hayan experimentado ninguna caída significativa en los últimos diez años, se deberá incluir una advertencia específica cuando la entidad tasadora estime que existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales antes de que pase un año desde la fecha de tasación, y siempre que se prevea que dicha reducción se mantendrá durante un periodo mínimo de tres años.

Condicionantes y denegaciones

Si se produce un condicionante, la entidad tasadora debe elegir una entre las siguientes alternativas:

• emitir el informe, condicionando expresamente el valor de tasación
• emitir el informe sin fijar ningún valor de tasación.

Si la tasación se realiza a fin de establecer la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por entidades, promotores y constructores, y el condicionante viene motivado por no haber sido posible identificar física o registralmente el inmueble, la entidad tasadora debe sencillamente rehusar a la emisión del informe.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (VII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (VII)

Las advertencias generales

La Orden ECO/805/2003 considera que existe un supuesto de advertencia siempre que se tiene duda sobre alguno de los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos del objeto de la valoración. Como mínimo, se debe considerar los siguientes supuestos:

• cuando existe discrepancias entre la realidad física del inmueble y sus descripciones registral o catastral, siempre que dichas discrepancias no induzcan a dudar sobre la identificación y no influyan sobre los valores calculados
• cuando el inmueble no esté conforme con el planeamiento urbanístico vigente, a no ser que se haya formulado un condicionante o bien no se haya podido comprobar el régimen de protección del patrimonio arquitectónico
• cuando se valore inmuebles sujetos a expropiación forzosa o construidos en base a licencias o autorizaciones administrativas que contengan condiciones, que de no cumplirse puedan originar modificaciones en el valor certificado
• cuando en la valoración se haya utilizado métodos diferentes de los indicados en la orden
• cuando, para calcular el valor máximo legal, no se haya dispuesto de la documentación requerida
• cuando no se haya dispuesto de los documentos necesarios para calcular los flujos de caja
• en fincas rústicas, cuando no se haya dispuesto de la documentación catastral o la referente a su régimen de explotación o rendimiento
• en edificios en construcción o rehabilitación que se valoren para la hipótesis de edificio terminado, cuando no se haya dispuesto del proyecto visado, de la última certificación de la obra ejecutada, del contrato de ejecución de las obras o del presupuesto de contrata
• en edificios cuyo uso principal sea vivienda, cuando no se haya dispuesto del documento acreditativo de la expedición del seguro decenal de daños materiales
• en edificios en régimen de propiedad horizontal o elementos de edificios diferentes de vivienda o plaza de garaje, cuando no se haya dispuesto de los estatutos de la comunidad de propietarios, documento equivalente o certificación del administrador de la comunidad, acreditativo de las limitaciones de su uso u otras circunstancias que pudieran afectar al valor
• cuando la referencia catastral no exista o no pueda ser conocida por los medios previstos en el Texto refundido de la Ley del Catastro inmobiliario, o a través de la Oficina virtual del Catastro
• en inmuebles radicados en el extranjero, cuando no se haya dispuesto de toda la documentación que, de acuerdo con la normativa aplicable en el país en el que se localice el objeto de valoración, pueda influir de alguna manera en el valor del inmueble.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (VI)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (VI)

Documentación necesaria para valorar inmuebles

Para realizar el cálculo del valor de tasación se debe disponer previamente de todos aquellos documentos que sean necesarios para la identificación completa del objeto de la valoración. En principio, entre dichos documentos debe incluirse:

• la Certificación registral acreditativa de la titularidad y de las cargas del inmueble, o bien sus equivalentes legales en soportes alternativos
• el documento con la información catastral descriptiva y gráfica del inmueble, obtenido directamente a través de la Oficina virtual del Catastro.

Ambos documentos deben haber sido expedidos dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoración.

Documentación para valoraciones en el mercado hipotecario

En la valoración de bienes destinados a servir como garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades,  promotores y constructores, la certificación puede ser sustituida por alguno entre los siguientes documentos:

• original o copia de Nota simple registral, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoración, expresiva al menos de la titularidad, la descripción completa del inmueble, los derechos reales y las limitaciones del dominio
• fotocopia del Libro de registro de la propiedad
• fotocopia de Escritura de propiedad
• documentos equivalentes a los anteriores, emitidos por el Registro de la propiedad mediante procedimientos telemáticos.

Documentación para valoraciones ajenas al mercado hipotecario

Cuando la finalidad de la tasación sea la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras, la determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias o la determinación del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones, la inclusión del documento con la Información catastral descriptiva y gráfica del inmueble sólo será necesaria en:

• las tasaciones previas
• las tasaciones periódicas de inmuebles en los que se haya producido cambios que afecten a la descripción.

Documentación para la valoración del patrimonio de instituciones de inversión colectiva

Si la finalidad de la valoración es determinar el patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias, la certificación registral sólo será necesaria en las tasaciones previas y periódicas de los inmuebles en fase de construcción; en el resto de los casos, la certificación registral puede ser sustituida por cualquiera de los documentos considerados como válidos en el mercado hipotecario.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (V)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (V)

Expresión de los valores. Comprobaciones. Superficie de terrenos. Valor hipotecario. Valoración intermedia.

Los valores de los bienes inmuebles objeto de valoración deben reflejarse en un informe y, en su caso, en un certificado de tasación.

Comprobaciones mínimas

Para determinar el valor de tasación se debe realizar las comprobaciones necesarias para conocer las características y el estado real del objeto de la valoración. Entre las comprobaciones a realizar debe incluirse, al menos, las siguientes:

• identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección ocular, comprobando si su superficie y demás características coinciden con la descripción
• identificación de servidumbres visibles
• estado de construcción o conservación aparente
• estado de ocupación
• uso o explotación a que se destina el inmueble
• si se trata de viviendas, régimen de protección pública
• régimen de protección del patrimonio arquitectónico
• adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente
• en su caso, existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valora.

Superficie en la valoración de terrenos

En principio, para calcular el valor de un terreno o de una finca rústica, la superficie a considerar debe ser la comprobada por el tasador. Si la comprobación no es viable, se debe utilizar la menor entre la superficie registral y la catastral.

Definición de valor hipotecario (VH)

El valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH) se define como el valor del inmueble determinado por una tasación prudente, teniendo en cuenta las condiciones de mercado, el uso en el momento de la tasación y los posibles usos alternativos.

Definición de valoración intermedia

Una valoración intermedia de obra es cualquiera de las valoraciones que se emite con posterioridad a la tasación inicial y durante la construcción o rehabilitación de un edificio o de un elemento del mismo. La valoración intermedia refleja el avance de las obras y el porcentaje de obra ejecutada, pero su emisión no implica la actualización de los valores contenidos en la valoración inicial.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (IV)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (IV)

Superficies a utilizar en la valoración de un inmueble

En principio, para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se debe utilizar la superficie comprobada por el tasador. Sin embargo, las circunstancias particulares de un inmueble pueden obligar a utilizar otras superficies:

• si no es posible comprobar la superficie del edificio o del elemento del edificio se deberá utilizar la menor entre la superficie catastral y la registral
• si sólo se ha podido comprobar la superficie útil o la construida sin partes comunes, debido a la dificultad operativa que supondría la comprobación de la superficie de partes comunes, también podrá utilizarse la menor entre la superficie catastral y la registral con partes comunes, siempre que la relación entre la superficie utilizada y la comprobada sea razonable a juicio del tasador
• si la superficie comprobada de un edificio excede en más de un 5 por ciento a la registral o a la catastral, la adopción de la superficie comprobada requerirá que se verifique su adecuación a la normativa urbanística aplicable
• si la superficie comprobada de un elemento de un edificio excede en más de un 10 por ciento a la registral o a la catastral, la adopción de la superficie comprobada requerirá que se verifique su adecuación a la normativa urbanística
• si el edificio carece de declaración de obra nueva inscrita en el Registro de la propiedad, la adopción de la superficie comprobada también requerirá que se verifique la adecuación a la normativa urbanística
• si la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del edificio o elemento supera el 15 por ciento de la superficie total del mismo, la superficie de los espacios exteriores deberá medirse por separado y valorarse con precio unitario diferente
• en la tasación de viviendas sujetas a protección pública, a efectos del cálculo de su valor máximo legal, se debe adoptar como superficie la consignada en la cédula de calificación.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (III)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (III)

Valor de mercado y valor de reemplazamiento. Superficie comprobada y superficie computable. Inmuebles comparables. Niveles urbanísticos.

La Orden ECO/805/2003 define el valor de mercado o venal (VM) como el precio al que podría venderse el inmueble en la fecha de la tasación. En la determinación del valor de mercado se considera:

• que no existe vinculación previa entre vendedor y comprador
• que ni el vendedor ni el comprador alberca interés personal ni profesional en la transacción, excluyendo los asociados a la causa del contrato
• que la oferta pública al mercado se produce mediante una comercialización adecuada y con ausencia de información privilegiada
• que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública y refleja una estimación razonable referida a las condiciones de mercado existentes en la fecha de la tasación
• el precio no incluye impuestos ni gastos de comercialización.

Definición de valor de reemplazamiento (VR)

El valor o coste de reemplazamiento o reposición (VR) puede ser bruto o neto. El valor de reemplazamiento bruto (VRB), también llamado “a nuevo” es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de valoración, otro inmueble con las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales actuales. El valor de reemplazamiento neto (VRN), también llamado “actual” es el resultado de deducir de VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración.

Superficie comprobada y superficie computable

La superficie comprobada es el área medida por el tasador. La utilizable o computable es la que se utiliza en la tasación.

Inmuebles comparables

Los inmuebles comparables son aquellos que se consideran similares al inmueble objeto de valoración, o bien adecuados para aplicar la homogeneización, por causa de su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación u otra característica física relevante.

Los niveles urbanísticos del terreno

A efectos de su tasación, la Orden ECO/805/2003 clasifica los terrenos en dos niveles:

• nivel II: terrenos no urbanizables
• nivel I: todos los demás.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (II)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (II)

Entidad tasadora. Actualización. Rehabilitación. Antigüedad.

Las entidades tasadoras son:

• en general, las sociedades de tasación homologadas e inscritas en el Registro Especial del Banco de España
• para valoraciones cuya finalidad sea la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el Real Decreto 685/1982, los servicios de tasación de entidades de crédito homologados e inscritos en el Registro Especial del Banco de España.

Actualización

La actualización de una tasación es la revisión de una valoración, emitida por la misma entidad tasadora antes de que transcurran dos años desde la fecha de emisión, o tres si la finalidad de la tasación es la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Real Decreto 2486/1998. La actualización puede modificar las advertencias, los condicionantes o cualquiera de los valores.

Rehabilitación

Un inmueble en rehabilitación es un edificio, o un elemento de un edificio, en el que se haya iniciado obras que reúnan los siguientes requisitos:

• que cuenten con licencia
• que se realicen de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional que corresponda
• que impliquen el acondicionamiento de, al menos, el 50 % de la superficie edificada, entendiendo por acondicionamiento la mejora de las condiciones de habitabilidad (sustituyendo, restaurando o modernizando elementos constructivos o instalaciones) o bien la alteración sustancial de la morfología de la edificación
• que el coste presupuestado de las obras alcance, al menos, el 50 % del valor de reemplazamiento bruto de la edificación, excluido el valor del terreno.

Cuando se esté valorando un edificio completo en el que se esté ejecutando una reforma parcial, la definición de rehabilitación podrá aplicarse a la parte afectada por las obras si éstas alcanzan, al menos, una planta completa.

Antigüedad

A efectos de la Orden ECO/805/2003, la antigüedad es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción o rehabilitación integral del inmueble y la fecha de valoración.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de tasación de edificios

Módulo de valor M para valoraciones catastrales

Módulo de valor M para la determinación de valores de bienes inmuebles

Los módulos M, MBR y MBC

El texto refundido de la Ley del Catastro inmobiliario (R.D.L. 1/2004) establece que para la determinación del valor catastral debe tenerse en cuenta las circunstancias y los valores de mercado, los cuales no pueden ser superados. Uno de los instrumentos que permiten hacer efectiva la correlación entre el valor catastral y valor de mercado es el Módulo de valor M. Dicho Módulo debe recoger las variaciones experimentadas a lo largo del tiempo en el valor de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, de acuerdo con los análisis de mercado que al efecto realice la Dirección general del Catastro.

Valor actual del Módulo M

El Módulo de valor M que se considera actual es el mismo que fijó la Orden EHA/1213/2005, la cual lo estableció en 1.000 euros por metro cuadrado.

Valores actuales de los módulos MBR y MBC

La aplicación de los factores de diversificación del suelo y de la construcción da como resultado los módulos MBR y MBC. La Circular 01.04/13/P de la Dirección general del Catastro asignó, para el año 2013, valores de repercusión que van desde los 37,80 euros por metro cuadrado que corresponden al MBR-7 hasta los 1.700,00 euros por metro cuadrado que corresponden al MBR-1. Los valores vigentes para el módulo MBC fueron determinados en la Circular 01.04/08, que asignaba un valor de construcción que oscilaba entre los 400 euros por metro cuadrado que corresponden al MBC-7, hasta los 700 euros por metro cuadrado que corresponden al MBC-1. Los módulos MBR y MBC se aplican tanto en las Ponencias de valores que afectan a la totalidad de los inmuebles de naturaleza urbana del municipio, como en las posteriores Ponencias parciales.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Informes de tasación de bienes inmuebles en España

Módulo de valor M, coeficiente RM y modificaciones de Ponencias de valores

El Módulo M, el coeficiente RM y las Ponencias de valores

Valor catastral, valor de mercado y valor individualizado

La Ley 39/1988, reguladora de las haciendas locales, establece que el valor catastral de los bienes inmuebles debe fijarse tomando como referencia su valor de mercado. Con el fin de hacer efectiva dicha referencia, el procedimiento de valoración catastral utiliza principalmente dos instrumentos:

• el Módulo de valor M, que pretende recoger las variaciones que el valor de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana experimenta, de acuerdo con los análisis de mercado que al efecto realice la Dirección general del Catastro, actuando en la fijación del valor del producto inmobiliario y sirviendo de base a los valores del suelo y de la construcción
• el coeficiente de Relación al Mercado (RM), que actúa en la valoración individualizada de los bienes resultante de las Ponencias de valores con el fin de garantizar su uniforme referencia a los valores de mercado.

La modificación del valor del Módulo M no altera la relación entre los valores catastrales y los valores de mercado.

Valor individualizado resultante de la ponencia de valores

El valor individualizado resultante de la ponencia de valores se obtiene mediante la suma del valor del suelo en parcela y del valor de reposición de la construcción, corregidos ambos valores y su suma de acuerdo con lo establecido en la Normativa técnica de valoración, y aplicando al resultado, en el caso de fincas construidas, el coeficiente 1,40 de gastos y beneficios de promoción.

Aplicación del coeficiente RM

La aplicación del coeficiente de Relación al Mercado (RM) requiere que la Ponencia de valores afecte a la totalidad de los inmuebles de naturaleza urbana del municipio. El coeficiente será aplicable a los valores individualizados resultantes de los expedientes de modificación de las ponencias.

Las modificaciones de Ponencias

Cuando se modifica una Ponencia de valores se debe adoptar:

• los criterios y directrices de coordinación nacional de valores con arreglo a los cuales se aprobó la Ponencia que se modifica
• las áreas económicas homogéneas, los módulos, las bandas de coeficientes y los coeficientes correctores contenidos en la Ponencia que se modifica
• los coeficientes de actualización que resulten de aplicación a los valores catastrales resultantes de la Ponencia que se modifica.

El expediente de modificación de Ponencia debe contener los documentos que definan el alcance de la modificación, recogiendo los nuevos valores de calle o tramo de calle y, en su caso, la nueva delimitación del suelo de naturaleza urbana. También debe justificarse con los análisis y conclusiones de los estudios de mercado realizados sobre el ámbito territorial afectado.

Coordinación en la valoración catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana

Coordinación en la valoración catastral de los inmuebles

Áreas económicas homogéneas. Ponencias de valores. Estudios de mercado.

Las juntas técnicas territoriales de coordinación inmobiliaria urbana deben realizar, en su ámbito territorial, una delimitación de áreas económicas homogéneas del suelo y de las construcciones. Para ello, deben solicitar de las gerencias territoriales incluidas en su ámbito la realización de estudios previos, que deben comprender:

• datos identificativos de las zonas y plano en el que se señale su perímetro
• costes de la construcción de las tipologías más características
• precios de venta de dichas tipologías
• estimación de valores de suelo
• datos económicos con incidencia en la actividad inmobiliaria.

Una vez realizados los estudios previos, las juntas técnicas territoriales deben redactar propuestas coordinadas de valores, que deben incluir los MBR y las bandas de coeficientes, o los VU para las áreas económicas homogéneas de suelo y los MBC para las de construcción. Las propuestas coordinadas de valores deben elevarse a la Comisión superior de coordinación inmobiliaria urbana, la cual debe establecer criterios-marco a nivel nacional, asignando definitivamente los módulos MBR, VU y MBC a los municipios correspondientes.

Las Ponencias de valores

Las Ponencias de valores son los documentos administrativos que recogen los valores del suelo y de las construcciones, así como los coeficientes correctores a aplicar en el ámbito territorial al que se refieran. Las Ponencias son realizadas por las gerencias territoriales del Centro de gestión catastral y cooperación tributaria, teniendo en cuenta la normativa urbanística y la de valoración catastral, así como los estudios y análisis del mercado inmobiliario. Cada Ponencia de valores debe estar acompañada por los siguientes documentos separados:

• análisis y conclusiones de los estudios de mercado y de los resultados obtenidos por aplicación de los mismos a un número suficiente de fincas, al objeto de comprobar la relación de los valores catastrales con los valores de mercado
• catálogos de edificios y construcciones urbanas.

Los Estudios del mercado inmobiliario urbano 

El Centro de gestión catastral y cooperación tributaria debe establecer los criterios y el contenido mínimo de los Estudio del mercado inmobiliario que deberán servir de base para la redacción de las ponencias de valores. Con carácter general, el ámbito territorial de estos estudios debe ser municipal, pero también puede ser supramunicipal si las circunstancias lo aconsejan. La realización de Estudios del mercado tiene las siguientes finalidades:

• la investigación de los datos económicos del mercado inmobiliario urbano
• la recopilación y el análisis de dichos datos
• la elaboración de unas conclusiones que reflejen la situación del mercado.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Informes de valoración de construcciones en España

Cuadro marco de valores catastrales del suelo y de las construcciones (II)

Cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones (II)

Cuadro de bandas. Módulo Básico. Valor de las construcciones. Catálogo.

Los valores de repercusión de suelo se deben considerar, a efectos de su coordinación, como el producto del MBR que corresponda al área económica homogénea de que se trate, por un coeficiente porcentual. Dicho coeficiente debe estar comprendido dentro de límites máximos y mínimos que se determinan en el Cuadro de bandas, en función del uso del suelo.

El Módulo Básico de Construcción 

El Módulo Básico de Construcción correspondiente a las distintas áreas económicas homogéneas (MBCi) se obtiene a partir del Módulo M y de un Factor de construcción Fc. Los valores de MBCi pueden incrementarse por acuerdo de la Comisión superior de coordinación inmobiliaria y según los análisis de mercado que realice la Dirección general del Catastro, mediante la aplicación de coeficientes. Los valores vigentes actualmente para el módulo MBC fueron determinados en la Circular 01.04/08 de la Dirección general del Catastro, que asignaba un valor de construcción que oscilaba entre los 400 euros por metro cuadrado que corresponden al MBC-7, y los 700 euros por metro cuadrado que corresponden al MBC-1.

El valor de las construcciones 

Realizada la identificación de cada área económica homogénea de la construcción, con su correspondiente Módulo Básico MBC, el valor de las construcciones se debe obtener aplicando a dicho módulo el coeficiente que corresponda en razón de:

• su uso
• su clase
• su modalidad
• su categoría.

Dicho coeficiente se obtiene del Cuadro de coeficientes de valor de las construcciones. Si en la tipificación de un edificio existen locales en los que el uso a que están destinados no se corresponde con su tipología constructiva (como oficinas o comercios en viviendas), se debe aplicar a dichos locales el valor que corresponda en razón de su tipología constructiva.

El Catálogo de edificios y construcciones de carácter urbano

Las gerencias territoriales del Centro de gestión catastral y cooperación tributaria deben elaborar un Catálogo de edificios y construcciones de carácter urbano de su ámbito territorial, coordinado por la Junta técnica territorial correspondiente, en concordancia con las tipologías establecidas en el Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones. Dicho catálogo debe realizarse siguiendo las instrucciones dictadas por la Dirección general, previo estudio por la Comisión superior de coordinación inmobiliaria urbana.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Informes de valoración de bienes inmuebles en España

Cuadro marco de valores catastrales del suelo y de las construcciones (I)

Cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones (I)

Valoraciones masivas de suelo y construcciones. Modulación. Valores de repercusión.

La realización de valoraciones masivas precisa un procedimiento que facilite los trabajos a realizar, de forma mecánica y fácilmente informatizable. Dicho procedimiento comienza por definir áreas económicas homogéneas del suelo y de las construcciones, a las que se asigna:

• un Módulo Básico de Repercusión de suelo (MBR)
• unos coeficientes para cada uso
• un Módulo Básico de Construcción (MBC)
• si se trata de áreas en las que el suelo se valora por unitario, un intervalo de Valores Unitarios (VU).

Las áreas económicas homogéneas, tanto en suelo como en construcciones, delimitan zonas geográficas en las que el mercado inmobiliario tiene cierta similitud en sus características que permite obtener una modulación de su comportamiento. En general, a cada término municipal corresponde un área económica homogénea, aunque también puede haber términos municipales con múltiples áreas, si se trata de enclaves geográficos en los que se da diferentes valores medios de mercado.

Modulación de los valores 

En el cálculo del Valor en Venta del producto inmobiliario (VV) se considera los siguientes factores:

• el Valor de Repercusión del suelo (VR), en euros por metro cuadrado construido
• el Valor de la Construcción (VC), en euros por metro cuadrado construido
• el Factor de Localización (FL), que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos en razón de su ubicación, sus características constructivas y las circunstancias socio-económicas de carácter local que afecten a la producción inmobiliaria.

El Módulo Básico de Repercusión del suelo correspondiente a las distintas áreas económicas homogéneas (MBRi) se obtiene a partir del Módulo M y de un Factor de suelo Fs. La Circular 01.04/13/P de la Dirección general del Catastro asignó, para el año 2013, valores de repercusión que van desde los 37,80 euros por metro cuadrado que corresponden al MBR-7 hasta los 1.700,00 euros por metro cuadrado que corresponden al MBR-1.

Los valores de repercusión de suelo 

Realizada la identificación de cada área económica homogénea de suelo, el Valor Básico de Repercusión en cada polígono (VRB) se obtiene a partir del MBRi que corresponde al área correspondiente. Las ponencias de valores deben reflejar los Valores de Repercusión en polígono (VRB) y en Calle (VRC), así como los Valores Unitarios (VU) correspondientes a áreas en las que existen suelos que no pueden ser valorados por repercusión.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Informes de tasación de bienes inmuebles en España

Coeficientes correctores de los valores catastrales del suelo y de las construcciones

Coeficientes correctores de los valores del suelo y de las construcciones

Apreciación, depreciación y compatibilidad

Los inmuebles tienen determinadas características que afectan por igual al suelo y a la construcción, de modo que los coeficientes correctores que hacen referencia a dichas características deben aplicarse a ambos. Tales coeficientes son:

• el coeficiente J: depreciación funcional o inadecuación, aplicable en casos de construcción, diseño, instalaciones o usos inadecuados (0,80)
• el coeficiente K: viviendas y locales considerados como interiores, aplicable en casos de edificación cerrada en los que todos los huecos de luces abren a patios de parcela  (0,75)
• el coeficiente L: fincas afectadas por cargas singulares, por formar parte de conjuntos oficialmente declarados histórico-artísticos o por estar incluidas en catálogos o planes especiales de protección, aplicable a no ser que se permita la demolición total (0,70 para grado de protección integral, 0,80 para protección estructural o 0,90 para protección ambiental)
• el coeficiente M: fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco, como futuros viales, inconcreción urbanística, expropiación, reparcelación, compensación o uso fuera de ordenación, aplicable mientras persistan dichas situaciones, lo cual debe ser justificado anualmente (0,80, a no ser que la situación especial en cuestión haya sido ya tenida en cuenta en la ponencia de valores)
• el coeficiente N: apreciación o depreciación económica, cuya aplicación debe quedar justificada en la ponencia de valores y debe contar con la aprobación expresa de la Junta técnica territorial de coordinación inmobiliaria urbana (entre 1 y 1,8 en situaciones de apreciación y entre 0,5 y 1 en situaciones de depreciación).

El campo de aplicación de los coeficientes debe quedar definido en la ponencia de valores. Si concurren dos o más, sólo se puede aplicar uno de ellos, a no ser que se trate de los coeficientes J y N, que son compatibles entre sí y con cualquier otro. En los demás casos de concurrencia se debe optar por el que represente mayor disminución de valor. La aplicación del coeficiente M es incompatible con la aplicación del coeficiente F de inedificabilidad temporal cuando se trate de suelo sin edificar o de suelo valorado por unitario.

El coeficiente de apreciación o depreciación económica

El coeficiente N, de apreciación o depreciación económica, se aplica para adecuar los resultados a la realidad del mercado inmobiliario, evaluando casos de sobreprecio o de bajo precio dentro de zonas determinadas y concretas, que pueden definirse según tipologías o usos de edificación. Los casos de sobreprecio pueden darse por razones contrastadas de:

• alta demanda en el mercado
• inexistencia de otro producto similar
• alta calidad en las características constructivas.

Y los casos de bajo precio pueden darse por:

• falta de mercado
• caída en desuso.

El coeficiente N puede ser aplicado para atender a distintas situaciones de mercado dentro de un mismo inmueble. Es compatible con cualquier otro que resulte de aplicación en la finca considerada.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Valoración de bienes inmuebles en España

Coeficientes correctores del valor catastral de las construcciones

Coeficientes correctores del valor de las construcciones

Antigüedad y conservación

Mientras que en la valoración de suelos se emplea hasta siete coeficientes correctores específicos, en la valoración de construcciones sólo se emplean dos: el H y el I. El campo de aplicación de estos coeficientes correctores debe ser definido en la ponencia de valores.

Coeficiente H: antigüedad de la construcción 

El valor tipo que se asigne a la construcción se debe corregir aplicando un coeficiente que pondere su antigüedad y tenga en cuenta el uso predominante del edificio y la calidad constructiva. Para determinar dicho coeficiente se parte de los siguientes parámetros:

• t: años completos transcurridos desde la construcción, o bien desde la reconstrucción o rehabilitación integral, hasta el 1 de enero del año siguiente al de la aprobación de la ponencia de valores
• u: uso predominante del edificio, que puede ser Uso 1 (residencial, oficinas y edificios singulares), Uso 2 (industrial no fabril, comercial, deportivo, ocio, hostelería, turístico, sanitario, beneficiencia, cultural y religioso) o Uso 3 (fábricas y espectáculos)
• c: calidad constructiva, entre 1 (la mejor) y 9 (la peor).

El coeficiente H adopta valores comprendidos entre 0,17 (para construcciones en las que t es 90 años o más, de uso 3 y calidad constructiva 7, 8 o 9) y 1 (para construcciones en las que t no supera los 4 años, independientemente de su uso o calidad constructiva).

Coeficiente I: estado de conservación 

El coeficiente I adquiere los siguientes valores, dependiendo del estado de conservación:

• 1,00 si es normal (construcciones que, a pesar de su edad, no precisan reparaciones importantes)
• 0,85 si es regular (construcciones que presentan defectos permanentes, pero que no comprometen las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad)
• 0,50 si es deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, en las que se ven comprometidas las normales condiciones de habitabilidad o estabilidad)
• 0,00 si es ruinoso (construcciones manifiestamente inhabitables, o declaradas legalmente en estado de ruina).

Daniel Trujillano, arquitecto

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Tasación de edificaciones y construcciones en España

Valoración catastral de las construcciones

Valoración de las construcciones

Superficie construida. Valor de reposición y coste actual. Valoración masiva.

La asignación de un área económica homogénea lleva inherente la asignación de un Módulo Básico de Construcción (MBC), definido en euros por metro cuadrado, al cual se debe aplicar el coeficiente que corresponda en función del tipo de construcción. El valor de una construcción es el resultado de multiplicar su superficie construida por el precio unitario y por los coeficientes correctores que le sean aplicables.

El cómputo de la superficie construida

Para el cálculo del valor de una construcción, se entiende por superficie construida la superficie incluida dentro del perímetro exterior, considerando como parte de dicho perímetro, en su caso, de los ejes de las medianerías, y deduciendo la superficie que ocupen posibles patios de luces. Los espacios exteriores cubiertos (balcones, terrazas, porches y demás espacios análogos) computan al 50 por 100 de su superficie, a no se que estén cerrados en tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computan al 100 por 100. Si el uso de la construcción es residencial, los espacios cuya altura libre es inferior a 1,50 metros no computan.

Valor de reposición y coste actual

Para valorar las construcciones se utiliza el valor de reposición, calculando su coste actual y teniendo en cuenta:

• uso
• calidad
• carácter histórico artístico
• antigüedad
• estado de conservación
• otras circunstancias capaces de depreciar el valor, en pos de la adecuación al mercado.

Se entiende por coste actual el resultado de sumar los siguientes conceptos:

• el coste de ejecución, incluidos los beneficios de contrata
• los honorarios profesionales
• el importe de los tributos que gravan la construcción.

Valoración masiva de construcciones

Las construcciones deben estar clasificadas con el fin de posibilitar la realización de valoraciones masivas. Sin embargo, si las especiales características de una construcción no permiten su identificación con ninguno de los tipos, ni su asimilación a ninguna de las tipologías, se deberá realizar una valoración singularizada, utilizando el método valorativo que prevea la ponencia de valores.

Coeficientes correctores del valor catastral del suelo

Coeficientes correctores del valor del suelo

Aplicación

En las valoraciones de suelo se debe aplicar, cuando proceda, los siguientes coeficientes correctores:

• coeficiente A: parcelas con varias fachadas a vía pública, formando una o más esquinas (1,10 si son dos fachadas, 1,15 si son tres o más)
• coeficiente B: longitud de fachada inferior a la mínima establecida por el planeamiento (el mayor valor entre 0,60 y L/LM, siendo L la Longitud de la fachada y LM la Longitud Mínima definida por el planeamiento o, en su caso, por la ponencia de valores)
• coeficiente C: forma irregular que impida o dificulte la obtención del rendimiento previsto en el planeamiento (0,85)
• coeficiente D: exceso de fondo sobre aquél que permita agotar las condiciones de edificabilidad definidas por el planeamiento o, en su caso, sobre el fondo normal en la localidad, aplicable en parcelas ordenadas para edificación en manzana cerrada (1/n + 1, siendo n el número de plantas de edificación permitidas en la calle)
• coeficiente E: superficie distinta a la mínima establecida por el planeamiento o, en su defecto, por la costumbre, aplicable en parcelas ordenadas para edificación abierta (0,80 si S/SM es inferior a 1; 0,70 si S/SM es superior a 2 y 1,00 en el resto de los casos, donde S es la Superficie de la parcela y SM es la Superficie Mínima)
• coeficiente F: inedificabilidad temporal total o parcial debida a circunstancias urbanísticas o legales, aplicable a la parte afectada de parcelas o subparcelas no edificadas mientras subsista dicha condición y siempre que no haya sido ya considerada en la ponencia de valores (0,60)
• coeficiente G: afección a suelos destinados a construcción de viviendas sometidas a protección oficial u otros regímenes de protección pública, aplicable a terrenos sin edificar (0,70).

Aplicación de los coeficientes correctores del valor del suelo

Dado que el valor de repercusión ya considera la mayoría de los condicionantes del valor del producto inmobiliario, cuando el suelo se valora por repercusión sólo se puede aplicar el coeficiente que corresponde a las parcelas con varias fachadas a la vía pública y el que considera la longitud de la fachada. En cambio, cuando el suelo se valora por unitario, todos los coeficientes correctores son susceptibles de aplicación, cuando proceda como consecuencia de aquellas particularidades del mercado del suelo que lo hacen específico dentro del conjunto del mercado inmobiliario. En cualquier caso, el campo de aplicación de los coeficientes correctores debe quedar definido en las ponencias de valores.

Fondo excesivo en parcelas con más de una fachada 

Cuando una parcela ordenada para edificación en manzana cerrada tiene exceso de fondo y tiene más de una fachada, el coeficiente reductor 1/n + 1 se debe aplicar a la zona resultante de trazar una paralela a la fachada de la calle de mayor valor unitario, a la distancia del fondo que permita agotar las condiciones de edificabilidad definidas por el planeamiento o, en su caso, sobre el fondo normal en la localidad. Se debe actuar del mismo modo en relación con las restantes fachadas, en orden decreciente de valor. A la parte del solar que quede fuera de las zonas delimitadas por las paralelas se le debe aplicar el mayor valor unitario, afectado por el coeficiente 1/n + 1, donde n será el número de plantas de edificación permitidas en la calle de mayor valor unitario.

Valoración catastral del suelo (II)

Valoración del suelo (II)

Valor unitario. Parcelas sin edificar, subedificadas y sobreedificadas. Valoraciones masivas.

Siempre que existe un valor de repercusión se debe calcular el valor unitario correspondiente, en euros por metro cuadrado de suelo, mediante la suma de los productos de cada valor de repercusión por la edificabilidad que le corresponda. La edificabilidad a considerar, en metros cuadrados de construcción por metros cuadrados de suelo, debe corresponderse con alguno de los siguientes conceptos:

• la que permite el planeamiento
• la media generalizada de calle, tramo de calle, zona o paraje
• la existente, medida sobre la parcela catastrada
• en defecto de la anteriores, un metro cuadrado por metro cuadrado, medida sobre la parcela catastrada.

La utilización de una edificabilidad distinta a la que define el planeamiento debe ser justificada en la ponencia de valores.

Valoración de parcelas sin edificar 

Las parcelas sin edificar pueden valorarse según dos métodos:

• por repercusión (VRG), atendiendo a los metros cuadrados de construcción susceptibles de edificarse en las mismas
• por unitario (VUG), considerando los metros cuadrados de superficie de suelo.

En ambos métodos se debe aplicar las correcciones que procedan.

Valoración de parcelas subedificadas 

Las parcelas subedificadas pueden valorarse por repercusión, aplicando el método a los metros cuadrados de construcción susceptibles de edificarse en las mismas o bien a los metros cuadrados de construcción realmente edificada. Si se considera los metros cuadrados realmente edificados, el resultado puede incrementarse en concepto de valoración del derecho de vuelo, por el procedimiento que establezca la ponencia de valores. En ambos casos, se debe aplicar las correcciones que procedan.

Valoración de parcelas sobreedificadas

Cuando se valora parcelas cuya superficie realmente construida excede de la que puede deducirse de la ponencia de valores como susceptible de edificarse, el valor de repercusión puede aplicarse sobre dicha superficie realmente construida, con las correcciones que procedan.

Valoraciones masivas

Para facilitar las valoraciones masivas, cada polígono debe estar identificado con un área económica homogénea, y debe tener asignado un Módulo Básico de Repercusión (MBR) y una banda de coeficientes o, en su caso, un intervalo de valores unitarios.

Valoración catastral del suelo (I)

Valoración del suelo (I)

Valor de repercusión básico

Como norma general, el suelo -edificado o sin edificar- se valora por el valor de repercusión, en euros por metro cuadrado de construcción real o potencial. Sin embargo, también puede valorarse por el valor unitario (euros por metro cuadrado de suelo) en los siguientes casos:

• cuando resulte aconsejable a causa del reducido tamaño del suelo de naturaleza urbana, del número de habitantes o de la escasa actividad del mercado inmobiliario, y así se justifique en la ponencia de valores
• cuando se trate de suelo de urbanizaciones de carácter residencial en edificación abierta, con tipología unifamiliar
• cuando se trate de suelo destinado a usos dotacionales (deportivo, sanitario, religioso, etc.)
• cuando se trate de suelo destinado a sistemas generales del territorio
• cuando se den circunstancias, contempladas en la ponencia de valores, que hagan que resulte desaconsejable utilizar el valor de repercusión
• cuando se trate de suelo de uso industrial y cuando exista indefinición de la edificabilidad, o ésta sea consecuencia del tamaño de las parcelas o del volumen de las construcciones
• cuando se trate de suelo sin edificar y las circunstancias propias del mercado o del planeamiento lo exijan.

En municipios cuyo planeamiento esté adaptado al texto refundido de la Ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana, la fijación de valores unitarios debe tener en cuenta el aprovechamiento.

Valor de repercusión básico del suelo 

El valor de repercusión básico del suelo en cada polígono, calle, tramo de calle, zona o paraje se obtiene mediante el método residual, deduciendo del valor del producto inmobiliario la suma de los siguientes conceptos:

• el importe de la construcción existente
• los costes de la producción
• los beneficios de la promoción.

Valores catastrales de suelo

Valores de suelo

Polígono, calle, tramo de calle, zona, paraje y parcela

Los valores en polígono son valores de referencia. Vienen a representar las circunstancias medias del polígono o la valoración correspondiente a la parcela tipo definida en función del planeamiento urbanístico.

Tipos de valores en polígono 

El R.D. 1020/1993 considera dos tipos de valores en polígono:

• el Valor de Repercusión Básico en polígono (VRB), correspondiente al producto inmobiliario más característico o al definido por el planeamiento conforme al uso y tipología edificatoria característica
• el Valor Unitario Básico en polígono (VUB), obtenido considerando la edificabilidad de la parcela tipo definida por el planeamiento.

Cuando no existe valor de repercusión, el valor unitario se fija en función de las circunstancias urbanísticas y de mercado.

Los valores en calle, tramo de calle, zona o paraje 

Los valores en calle, tramo de calle, zona o paraje son los que sirven para el cálculo de los valores individualizados aplicables a cada finca. El R.D. 1020/1993 considera dos tipos de valores en calle, tramo de calle, zona o paraje:

• el Valor de Repercusión en Calle, tramo de calle, zona o paraje (VRC), que se obtiene atendiendo a las características urbanísticas, corrigiendo el valor de repercusión básico de polígono (VRB)
• el Valor Unitario en Calle, tramo de calle, zona o paraje (VUC), que se obtiene a partir del valor de repercusión pormenorizado en calle.

En el cálculo del Valor de Repercusión en Calle, tramo de calle, zona o paraje (VRC) se considera las siguientes circunstancias:

• localización, respecto de los diferentes focos de atracción, según los usos
• accesibilidad y medios de transporte público dentro del polígono y en relación con el resto de la ciudad
• nivel de desarrollo del planeamiento y calidad de los servicios urbanos
• dinámica del mercado inmobiliario, expresión del mayor o menor número de operaciones
• especificidad de la oferta o moda de la demanda.

En el cálculo del Valor Unitario en Calle, tramo de calle, zona o paraje (VUC) se utiliza la edificabilidad definida de acuerdo con alguna de las siguientes expresiones:

• la edificabilidad definida por el planeamiento para la calle, el tramo de calle, la zona o el paraje
• la media de las edificabilidades existentes
• la edificabilidad más frecuente en las edificaciones más representativas de la calle, tramo de calle, zona o paraje.

Cuando no existe valor de repercusión, el Valor Unitario en Calle, tramo de calle, zona o paraje (VUC) se calcula mediante pormenorización del Valor Unitario Básico en polígono (VUB).

Los valores en parcela 

Los valores en parcela sirven para obtener el valor del suelo en una parcela o finca concreta. Son valores de cálculo, y se considera dos tipos:

• el Valor de Repercusión en Parcela (VRP), que se obtiene a partir del Valor de Repercusión en Calle, tramo de calle, zona o paraje (VRC), por aplicación de los coeficientes correctores que resulten de aplicación
• el Valor Unitario en Parcela (VUP), que se obtiene a partir del Valor de Repercusión en Parcelas (VRP), por aplicación de los coeficientes correctores que correspondan.

Cuando no existe valor de repercusión, el Valor Unitario en Parcela (VUP) se obtiene a partir del que corresponde a la calle, al tramo de calle, a la zona o al paraje, por aplicación de los coeficientes correctores que sean de aplicación.

NORMAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN CATASTRAL (II)

Las Normas técnicas para la valoración catastral (II)

Definición de construcción. Delimitación del suelo. Polígonos de valoración.

El R.D. 1020/1993 se aplica en la valoración de aquellas construcciones y edificaciones que, de acuerdo con la Ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana, deban sujetarse a licencia, dejando a salvo las que puedan ser consideradas construcciones de naturaleza rústica.

Definición de construcción

El R.D. 1020/1993 define como construcciones:

• los edificios en todo caso, aunque sean transportables y aunque el terreno en el que estén emplazados no pertenezca al propietario de la construcción
• las instalaciones comerciales o industriales que sean asimilables al concepto de edificio y no al de máquinas, aparatos o artefactos, tales como diques, tanques, cargaderos, etc.
• las obras de urbanización y de mejora y las que se realicen para el uso de los espacios descubiertos, considerándose como tales los recintos destinados a mercados, los depósitos al aire libre, los campos e instalaciones para la práctica del deporte, los muelles, los estacionamientos y los espacios anejos a las construcciones
• todas las demás construcciones que no estén expresamente calificadas como de naturaleza rústica.

La delimitación del suelo de naturaleza urbana

En cada término municipal debe realizarse una delimitación del suelo, la cual debe documentarse y someterse a los siguientes trámites:

• aprobación por el Consejo territorial de la propiedad inmobiliaria competente
• exposición al público, previa publicación mediante edicto.

Los polígonos de valoración

Tras la delimitación del suelo procede su división en polígonos de valoración, de acuerdo con los siguientes criterios:

• coherencia urbanística, tanto por la calificación del suelo como por la tipología de las construcciones
• circunstancias administrativas
• peculiaridades del mercado que faciliten la valoración
• circunstancias de carácter económico-social
• otras circunstancias, debidamente justificadas en las ponencias de valores.

Además de los criterios listados, en los municipios cuyo planeamiento esté adaptado al texto refundido de la Ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana, la delimitación de polígonos debe tener en cuenta:

• las áreas de reparto
• las áreas de suelo urbano remitidas a planeamiento posterior
• los sectores delimitados por el planeamiento general en Suelo Urbanizable Programado.

NORMAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN CATASTRAL (I)

Las Normas técnicas para la valoración catastral (I)

Módulo M. Valor de mercado. Definición de suelo.

El texto del vigente Real Decreto 1020/1993 contiene las Normas técnicas de valoración y el Cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el Valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana en España. Las Normas técnicas son el conjunto de conceptos, reglas y criterios que han de regir para la valoración de los bienes de naturaleza urbana. El Cuadro marco es el conjunto de reglas, criterios y valores básicos que permiten calcular los valores del suelo y de las construcciones en actuaciones valorativas masivas. El Valor catastral de los bienes de naturaleza urbana es el que figura en el Catastro inmobiliario urbano, y está integrado por el valor del suelo y el de las construcciones, si las hubiere.

El Módulo de valor M

El R.D. 1020/1993 definió un módulo de valor M que debía ser aprobado por el Ministerio de Economía y Hacienda y cuya finalidad era servir de base en la valoración de suelos y construcciones. En el año 2005, la Orden EHA/1213/2005 fijó el módulo M en 1.000 euros/metro cuadrado. Ese es el valor del módulo M que se sigue considerando como actual.

El valor de mercado

El valor de mercado se establece a nivel local o, si el mercado local es escaso, mediante un estudio de mercado de ámbito territorial supramunicipal. El valor de mercado sirve de base para determinar:

• los valores en polígono, calle, tramo de calle, zona o paraje
• el ámbito de aplicación del coeficiente N.

El valor catastral nunca puede exceder del valor de mercado.

Definición de suelo

A efectos de su definición como bienes inmuebles urbanos, tienen consideración de suelo:

• el suelo urbano, el susceptible de urbanización, el urbanizable programado y el urbanizable no programado desde el momento en que se apruebe un programa de actuación urbanística
• el suelo que, no estando incluido en el apartado anterior, disponga de vías pavimentadas o encintado de aceras y cuente además con alcantarillado, suministro de agua, suministro de energía eléctrica y alumbrado público
• el suelo ocupado por construcciones de naturaleza urbana
• el que se fraccione en contra de la legislación agraria vigente, siempre que tal fraccionamiento desvirtúe su uso agrario y sin que ello represente alteración alguna de la naturaleza rústica del suelo a otros efectos distintos de los catastrales.