Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (IV)

El Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (IV)

Valoraciones en suelo rural

Cuando el suelo está en situación de rural, los terrenos deben valorarse mediante la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación, adoptándose la superior. Si se trata de un suelo rural en el que no existe ni puede llegar a existir explotación, debido a las características naturales del suelo, no se podrá determinar una renta real ni potencial. El valor del suelo puede ser mayorado mediante la aplicación del factor de corrección por localización al valor de capitalización.

Renta real en suelo rural

Se entiende por renta real la que corresponde a la explotación del suelo rural de acuerdo con su estado y actividad. La renta real puede ser:

• la existente, debidamente acreditada
• la atribuible, en base a los cultivos y aprovechamientos implantados.

Renta potencial en suelo rural

La renta potencial es la que puede ser atribuida a la explotación del suelo de acuerdo con los usos y actividades más probables para los terrenos, de conformidad con la normativa que les sea de aplicación y utilizando los medios técnicos normales para la producción. Para la identificación de tales usos y actividades hay que considerar como referentes significativos la existencia y viabilidad de los mismos en su ámbito. Si no hay tales referentes, se puede realizar un estudio de viabilidad de la explotación y justificar la obtención de los títulos necesarios para su implantación, en base a la legislación aplicable.

Cálculo de la renta de una explotación en suelo rural

La renta anual real o potencial de explotación se determina restando de los ingresos anuales los costes anuales. Los ingresos anuales a considerar son los siguientes:

• los obtenidos por la venta de productos, subproductos u otros recursos de la explotación
• los obtenidos por la prestación de los servicios de la explotación
• los obtenidos con el alquiler de las instalaciones de la explotación
• las subvenciones que, con carácter estable, se otorgue a los cultivos y aprovechamientos considerados.

Y los costes anuales a considerar son:

• las compras a terceros de materias primas destinadas a la explotación
• los pagos por servicios prestados por terceros necesarios para la actividad productiva de la explotación
• el coste total de la adquisición o alquiler de los equipos, maquinaria e instalaciones de la explotación, incluyendo amortizaciones, cuando procedan
• los sueldos y salarios del personal laboral
• el coste de la energía eléctrica, el abastecimiento de agua, la conexión a redes de comunicación y demás servicios públicos suministrados a la explotación
• impuestos fijados sobre la explotación o sobre alguno de los elementos de la misma
• interés del capital circulante
• otros costes ocasionados durante la actividad de la explotación.

En el caso de que los ingresos o los costes no puedan determinarse, también se podrá calcular la renta anual mediante la suma del canon de arrendamiento o compensación anual pagado al propietario por el uso de la tierra y el valor anual de los derechos y mejoras que correspondan al arrendatario o usuario del suelo rural (aparcero, enfiteuta o similar), siempre que exista información estadísticamente significativa sobre tales cánones o compensaciones. En cualquier caso, la renta anual de explotación debe expresarse en euros por hectárea. 

Métodos técnicos para la valoración de inmuebles

Normas para la tasación de inmuebles en España

Métodos de tasación de inmuebles en España

Tasación de inmuebles embargados

Valoración de inmuebles embargados

Tasación pericial de bienes inmuebles embargados

Ámbito de aplicación de los métodos de valoración (II)

Ámbito de aplicación de los distintos métodos de valoración de inmuebles (II)

La Orden ECO/805/2003

Las normas de valoración de bienes inmuebles que establece la Orden ECO/805/2003 se aplican siempre que el valor de tasación se utilice para alguno de los objetivos siguientes:

• garantía hipotecaria de créditos o préstamos que sean o vayan a ser parte integrante de la cartera de cobertura de títulos emitidos por las entidades a que se refiere el R.D. 685/1982, por el que se desarrollan aspectos de la Ley 2/1981, de Regulación del Mercado Hipotecario
• determinación del valor razonable a efectos de la norma de registro y valoración segunda del Plan de contabilidad de las entidades aseguradoras y reaseguradoras (R.D. 1317/2008), y determinación de la valoración de activos a efectos de la Ley 20/2015, de ordenación y supervisión de entidades aseguradoras y reaseguradoras
• valoración del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias reguladas en el Real Decreto 1309/2005, por el que se regula el Reglamento de la Ley 35/2003, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva
• valoración del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones (R.D. 304/2004, por el que se aprueba el Reglamento de Fondos de Pensiones).

Si la finalidad se encuentra entre las listadas, la valoración se podrá realizar mediante los siguientes métodos técnicos:

• el Método del coste: para la valoración de todo tipo de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construcción, terminados o en rehabilitación
• el Método de comparación: para la valoración de todo tipo de inmuebles siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 21
• el Método de actualización de rentas: para la valoración de toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 25
• el Método residual dinámico: para la valoración de terrenos urbanos o urbanizables, edificados o no, y de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas
• el Método residual estático: para la valoración de solares e inmuebles en rehabilitación en los que las obras de edificación o rehabilitación puedan comenzar en un plazo no superior a un año, así como de solares edificados.

Ámbito de aplicación de los métodos de valoración (I)

Ámbito de aplicación de los distintos métodos de valoración de inmuebles (I)

R.D. 1020/1993 y R.D. 1492/2011

En principio, el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones se aplica para calcular el valor catastral de los inmuebles urbanos, cuyos datos constituyen el catastro inmobiliario urbano. Por otra parte, la Ley 58/2003, General Tributaria, establece que el valor de los bienes inmuebles determinantes de obligaciones tributarias puede ser comprobado por la Administración utilizando los valores establecidos por el Catastro Inmobiliario, aplicando los coeficientes multiplicadores que determine la Administración tributaria competente, según se establezca reglamentariamente. Por todo lo anterior, las normas técnicas de valoración expresadas en el Real Decreto 1020/1993 se aplican para las finalidades siguientes:

• para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana
• para la liquidación del hecho imponible en el impuesto a las Transmisiones Patrimoniales y los Actos Jurídicos Documentados
• para la liquidación de los hechos imponibles de los impuestos sobre Sucesiones y Donaciones.

Real Decreto 1492/2011

El Real Decreto 1492/2011, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, se aplica en las valoraciones de suelo, instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos en relación con ellos cuyo objeto sea alguno de los siguientes: 

• la comprobación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras requeridas por la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración delimite el contenido patrimonial de facultades o deberes asociados al derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados
• la fijación del justiprecio en expropiaciones, con independencia de la finalidad y la legislación que las determine
• la fijación del importe a pagar al propietario en casos de venta o sustitución forzosas
• la determinación de la garantía patrimonial de una Administración Pública.

Tasación pericial de inmuebles embargados (II)

Tasación pericial de bienes inmuebles embargados (II)

Recusación del perito. Provisión de fondos. Método de tasación. Entrega y alegaciones.  Subasta.

El perito tasador designado puede ser recusado tanto por el ejecutante como por el ejecutado.

Provisión de fondos para el perito tasador

Tras el nombramiento, el perito tasador designado dispone de hasta tres días para solicitar la provisión de fondos que considere necesaria, la cual será a cuenta de la liquidación final. La solicitud de provisión requiere la aceptación por parte del Secretario judicial.

Método de tasación

El perito debe tasar los bienes inmuebles embargados por su valor de mercado, sin tener en cuenta las cargas ni los gravámenes que pesen sobre los mismos.

Entrega de la valoración pericial

El perito tasador debe entregar la valoración de los bienes inmuebles embargados al Tribunal dentro del plazo de ocho días contados desde la aceptación del encargo, siempre con posterioridad al abono de la provisión de fondos. Si concurre alguna causa justificada, el plazo puede ampliarse por razón de la complejidad de la valoración.

Alegaciones a la valoración pericial

Una vez entregada la valoración pericial, las partes y los acreedores disponen de cinco días para presentar alegaciones, así como informes de valoración suscritos por otros peritos tasadores. Cuando se presenta alegaciones o valoraciones periciales alternativas, su apreciación corresponde al Secretario judicial, así como la determinación de la valoración definitiva a efectos de la ejecución. La resolución del Secretario judicial es susceptible de recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución.

Valoración del inmueble embargado para su subasta

El bien inmueble embargado debe salir a subasta por el valor que resulte de deducir de su valoración el importe de las cargas y derechos anteriores a la carga por la que se hubiera resuelto ejecución cuya prioridad resulte de la certificación registral de dominio y cargas. Es el Secretario judicial quien realiza dicho cálculo, descontando de la valoración definitiva el importe total garantizado expresado en la certificación de cargas. En el caso de que el valor de las cargas o gravámenes iguale o exceda el determinado para el inmueble, el Secretario judicial deberá dejar la ejecución en suspenso. Tanto el avalúo o valoración como la minoración de cargas preferentes deberán formar parte del anuncio de la subasta.

Tasación pericial de inmuebles embargados (I)

Tasación pericial de bienes inmuebles embargados (I)

Manifestación. Anotación preventiva. Nombramiento del perito.

La vigente Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil establece que no es posible embargar bienes cuyo valor exceda de la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, a no ser que en el patrimonio del ejecutado sólo haya bienes de valor superior a esos conceptos y la afección de dichos bienes resulte necesaria a los fines de la ejecución.

Manifestación de bienes inmuebles del ejecutado

A no ser que el ejecutante señale bienes cuyo embargo resulte suficiente para el fin de la ejecución, el Secretario judicial requerirá de oficio al ejecutado para que declare bienes y derechos suficientes para cubrir la cuantía de la ejecución. En el caso de que entre los bienes se relacione bienes inmuebles, el ejecutado deberá manifestar si están ocupados y, si lo están, por quién y en base a qué título.

Anotación preventiva del embargo de inmuebles

Cuando se embarga un bien inmueble, el Secretario judicial encargado de la ejecución debe librar mandamiento para que se haga anotación preventiva del embargo en el Registro de la propiedad. El Registrador, por su parte, debe extender el correspondiente asiento de presentación.

Nombramiento del perito tasador

En general, cuando hay que valorar un bien embargado, el Secretario judicial debe designar al perito tasador que corresponda de entre los siguientes:

• en primer lugar, entre los que prestan servicio en la Administración de Justicia
• en defecto de los anteriores, la tasación puede encomendarse a organismos o servicios técnicos dependientes de Administraciones públicas que tengan personal cualificado comprometido a colaborar, a estos efectos, con la Administración de Justicia
• en defecto de todos los anteriores, se nombrará perito tasador de entre los integrantes de una relación formada con las listas suministradas por entidades públicas competentes para conferir habilitaciones para la valoración, así como los Colegios de profesionales legalmente capacitados para realizar la valoración.

En base a lo anterior y para el caso de bienes inmuebles embargados, el perito tasador podrá ser elegido entre las listas elaboradas al efecto por los Colegios oficiales de arquitectos. El nombramiento se notifica al perito designado, quien debe aceptarlo a no ser que concurra alguna causa de abstención.

Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (III)

El Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (III)

Inmuebles ruinosos. Suelo rural y urbanizado. Concesiones administrativas y derechos reales.

El Reglamento de valoraciones considera que una edificación se encuentra en situación de ruina física cuando concurren las condiciones establecidas al efecto por la legislación urbanística aplicable. En la valoración de edificaciones parcialmente ruinosas sólo se podrá considerar la parte de la edificación que no se encuentre en situación de ruina física. Para la valoración de inmuebles e instalaciones no ajustados a la legalidad pero para los que ya no procede dictar medidas para restablecer la legalidad urbanística que impliquen su demolición, el Reglamento prescribe los siguientes criterios:

• si se trata de suelo rural, no pueden ser valorados, y tampoco pueden ser tenidos en cuenta a los efectos del cálculo de la renta de la explotación
• en suelo urbanizado, edificado o en curso de edificación, no se computarán a los efectos de la tasación conjunta del suelo y la edificación.

Tasaciones en suelo rural

Los inmuebles, instalaciones, sembrados y plantaciones ubicados en suelo rural, así como el resto de elementos unidos inseparablemente de su suelo, se deben tasar con independencia de los terrenos, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

• deben ajustarse a la legalidad al tiempo de la valoración
• deben ser compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo
• no deben haber sido considerados ya en concepto de mejoras permanentes.

Tasaciones en suelo urbanizado

En suelo urbanizado, los inmuebles e instalaciones ajustados a la legalidad deben tasarse conjuntamente con el suelo. La valoración de las edificaciones o construcciones debe tener en cuenta su antigüedad y estado de conservación. Si han quedado incursas en situación de fuera de ordenación, su valor deberá reducirse en función de su vida útil.

Valoración de concesiones administrativas y derechos reales

La tasación de concesiones administrativas y derechos reales sobre inmuebles se rige con arreglo a las disposiciones sobre expropiación destinadas a determinar el justiprecio y subsidiariamente, según las normas del derecho que resulten de aplicación. Cuando se expropia una finca gravada con cargas, la Administración que la efectúa puede elegir entre fijar el justiprecio de los derechos que concurren con el dominio, o bien valorar el inmueble en su conjunto y poner su importe en manos del órgano judicial, para que éste fije y distribuya la proporción que corresponda a los interesados.

Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (II)

El Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (II)

Valor de sustitución. Suelo urbanizado. Inmuebles ilegales.

La valoración inmobiliaria en cuanto materia fundamental regulada por el Reglamento de Valoraciones del texto refundido de la Ley de Suelo, constituye una competencia exclusiva del Estado.

Valor de sustitución

Los conceptos desarrollados por el Reglamento para la realización de las valoraciones, así como los correspondientes métodos, se orientan a la necesidad de estimar cuantitativamente el valor de sustitución del inmueble que sea objeto de tasación, considerando otro similar en la misma situación, sin tener en cuenta posibles expectativas que no deriven del esfuerzo inversor de la propiedad.

Valoración en suelo urbanizado

Para la valoración de inmuebles en suelo urbanizado, el Reglamento de valoraciones aplica criterios basados en la información del mercado, condicionados por el cumplimiento de los deberes y al levantamiento de las cargas urbanísticas por parte de los titulares.

Valoración de inmuebles ilegales

El Reglamento entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad si se encuentran en alguna de las siguientes circunstancias:

• si su ejecución fue conforme con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen
• si no se realizaron legalmente pero fueron posteriormente legalizadas según lo dispuesto al efecto en la legislación urbanística.

Para la valoración de inmuebles o instalaciones no ajustados a la legalidad y para los que no proceda ya dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, el Reglamento prescribe el siguiente procedimiento:

• en suelo en situación de rural, en ningún caso serán objeto de valoración y tampoco podrán ser tenidos en consideración a los efectos del cálculo de la renta de la explotación
• en suelo urbanizado, edificado o en curso de edificación, el inmueble o la instalación ilegal no se computará a los efectos de la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente.

Si la condición de ilegal afecta sólo a una parte de la edificación, en la valoración se podrá considerar aquella parte que esté ajustada a la legalidad.

Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (I)

El Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (I)

Ámbito de aplicación. Valoraciones en suelo rural.

El pasado día 10 de noviembre de 2011 entró en vigor el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprobaba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo. El Reglamento desarrolla el Texto refundido de la Ley del suelo en todo lo relacionado con la valoración inmobiliaria, con el fin último de mejorar el funcionamiento del mercado del suelo, para hacerlo más transparente, combatiendo las prácticas especulativas.

Ámbito de aplicación

El Reglamento de valoraciones recoge los métodos y técnicas de valoración a aplicar cuando se trate de valoraciones de suelo, de instalaciones, de construcciones o edificaciones, o de derechos constituidos sobre o en relación con ellos, y el objeto de la valoración sea uno de los siguientes:

• la verificación de operaciones de reparto de beneficios y cargas que resulten precisas para el desarrollo de la ordenación territorial y urbanística, cuando la valoración establezca el contenido patrimonial de facultades o deberes del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre los sujetos afectados
• la fijación del justiprecio en todo tipo de expropiaciones, con independencia de la finalidad y de la legislación en que se fundamenten
• el cálculo del precio a pagar al propietario en casos de venta o sustitución forzosas
• la determinación de la responsabilidad patrimonial de Administraciones Públicas.

Valoraciones en suelo rural

Para valorar inmuebles en suelo rural, al tratarse de un mercado más opaco que el del suelo urbanizado, el Reglamento desarrolla el valor de capitalización de la renta de explotación, buscando siempre el valor más alto y el mejor uso del suelo rural, sin considerar expectativas urbanísticas. Las explotaciones se entienden como unidades de producción, asociadas a la parte territorial de la empresa. Así pues, el Reglamento sustituye el concepto de renta de la tierra por el de renta de la explotación, más en consonancia con la agricultura moderna y la política comunitaria. De ese modo se concibe la inclusión, cada vez más frecuente en la práctica, de explotaciones no agrarias en suelo rural. Al considerarse el desarrollo de las posibilidades de la renta potencial, se permite considerar mejoras tecnológicas y económicas para la modernización, así como la totalidad del valor potencial productivo del territorio rural. El Reglamento propone tipos de capitalización diferentes para diferentes tipos de explotación, en función del riesgo de cada actividad a desarrollar en el suelo rural.

Tarifas de honorarios de SEGIPSA para tasaciones

Tarifas de honorarios de SEGIPSA para valoraciones inmobiliarias

Honorarios de SEGIPSA para tasaciones inmobiliarias

Daniel Trujillano, Arquitecto
http://www.arquitectotrujillano.com/tasacion/home.html
Informes de tasación inmobiliaria en España

Tarifas de SEGIPSA para valoraciones inmobiliarias (I)

Captura del sitio web de SEGIPSA

Tarifas de SEGIPSA para tasaciones inmobiliarias (I)

Valoraciones con finalidades patrimoniales

El pasado día 15 de octubre de 2014 entró en vigor la Resolución de 30/09/2014, de la Subsecretaría, por la que se aprobaban las tarifas de la Sociedad de Gestión Inmobiliaria de Patrimonio (SEGIPSA) para la valoración de inmuebles y otros bienes. La Sociedad Estatal está obligada a realizar los servicios que requiera la Administración General del Estado y los poderes dependientes de ella. Entre dichos servicios está la valoración de bienes inmuebles. Las tarifas aprobadas por la resolución son:

• Tarifa 1, para la valoración de bienes inmuebles con finalidades patrimoniales
• Tarifa 2, para la valoración de bienes inmuebles con finalidad expropiatoria
• Tarifa 3, para la valoración de bienes muebles y otros derechos con finalidades patrimoniales
• Tarifa 4, para el estudio de valores medios zonales en ámbitos limitados
• Tarifa 5, para la valoración de empresas
• Tarifa 6, para la valoración de vehículos, embarcaciones y aeronaves.

Valoraciones con finalidades patrimoniales

La Tarifa 1 se aplica tomando como base el valor de mercado del bien como libre. Los honorarios correspondientes a inmuebles protegidos se estiman desde su valor supuesto libre. Los correspondientes a inmuebles en construcción se estiman desde su valor en la hipótesis de edificio terminado. Los que corresponden a la valoración de derechos reales se estiman desde el valor en el supuesto de pleno dominio. Los honorarios correspondientes a la valoración de inmuebles arrendados se estiman desde su valor en el supuesto libre de inquilinos.

Valoración de viviendas, anexos, locales y oficinas

Todas las viviendas, de cualquier tipología, las plazas de aparcamiento y trasteros, sean o no vinculados, se incluyen a efectos de tarifación en la Tarifa 1, que indica unos honorarios que oscilan entre los 197 euros (sin IVA) que corresponden a inmuebles cuyo valor de tasación resultante no supera los 60.000 euros, y los 3.784 euros (sin IVA) que corresponden a inmuebles cuyo valor de tasación resultante supera los 6 millones de euros.

Valoración de edificios, naves, suelos y fincas rústicas

También se incluye en la Tarifa 1 la valoración de los inmuebles comerciales, mercantiles o industriales ligados a explotación económica, alojamientos turísticos y dotacionales en cualquiera de sus categorías y los edificios completos de cualquier uso, así como los suelos –con independencia de clasificación y calificación– y las fincas rústicas. Los honorarios oscilan entre los 255 euros (sin IVA) que corresponden a inmuebles en los que el valor no supera los 60.000 euros, y los 16.445 euros que corresponden a inmuebles cuyo valor de tasación supera los 100 millones de euros.

Valoración de inmuebles con finalidad expropiatoria

La tarifa 2 de la Resolución de 30/09/2014 está dedicada a la valoración de bienes inmuebles y otros derechos con finalidad expropiatoria. La tarifa establece unos honorarios que oscilan entre los 735 euros (sin IVA) que corresponden a inmuebles en los que el valor de tasación resultante no supera los 600.000 euros, y los 16.445 euros que corresponden a inmuebles en los que el valor supera los 100 millones de euros. Para el cálculo de la tarifa, se debe tomar como referencia el justiprecio obtenido en el informe, incluyendo el premio de afección, si procede. Si se añade a los derechos inmobiliarios otros valores como arbolado, maquinaria o derechos empresariales, los honorarios se deben incrementar en un 10 por ciento.

Tasaciones periciales en Andalucía