Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XVIII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XVIII)

Valoración de inmuebles con derechos, ruinosos, en proyecto, en construcción y en rehabilitación. Procedimientos alternativos.

Cada valoración debe referirse a una finca registral independiente. La valoración de un inmueble integrado por varios elementos se obtiene mediante la suma de los valores de dichos elementos.

Valoración de inmuebles con derechos

La valoración del inmueble debe tener en cuenta la posible existencia de alguno de los siguientes derechos:

• derecho de superficie
• concesión administrativa
• servidumbre
• nuda propiedad, usufructo, uso y habitación
• limitaciones de dominio
• opciones de compra
• tiempo compartido
• compromisos de compra a plazos.

Valoración de edificios ruinosos

Los edificios en demolición, y los declarados legalmente en ruina, deben ser valorados con arreglo a lo establecido para la valoración de terrenos, a no ser que estén calificados como fincas rústicas.

Valoración de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación

Cuando la valoración se realiza para la constitución de garantía hipotecaria de préstamos o créditos, el valor de tasación a considerar en edificios y en elementos de edificios es el valor hipotecario. En inmuebles en construcción o rehabilitación, el valor de tasación es el valor de reemplazamiento neto; no obstante, si las obras están paralizadas y no se prevé su reanudación a corto plazo, el valor de tasación será el menor entre los siguientes:

• el valor de reemplazamiento
• el valor residual del terreno y de la edificación realizada.

Cuando se valora un inmueble en fase de proyecto, construcción o rehabilitación para la hipótesis de edificio terminado se realiza para la fecha prevista de terminación de las obras.

Procedimientos alternativos de valoración

Si en la valoración de un inmueble no es posible utilizar el Método de coste, el de comparación, el de actualización de rentas y tampoco el residual, el valor podrá calcularse utilizando algún otro procedimiento admitido en la práctica profesional, siempre que dicho procedimiento quede debidamente explicado y justificado en el informe. Si, además, el propósito de la valoración es la constitución de garantía hipotecaria de préstamos o créditos, se deberá especificar qué procedimiento se ha empleado para descartar los elementos especulativos del cálculo.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de valoración de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XVII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XVII)

Cálculo dinámico y estático del valor residual. Beneficio del promotor.

En el método residual dinámico, la entidad tasadora debe determinar la prima de riesgo, a partir de la información que disponga en relación con promociones inmobiliarias. Su estimación debe basarse en la evaluación del riesgo de la promoción, teniendo en cuenta:

• el tipo de inmueble a construir
• su ubicación
• la liquidez
• el plazo de ejecución
• el volumen de la inversión necesaria.

Cálculo del valor residual mediante el procedimiento dinámico

El valor residual de un inmueble calculado por el procedimiento dinámico es la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta y el valor actual de los pagos realizados en concepto de los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado. En el cálculo intervienen los siguientes conceptos:

• el valor del terreno o del inmueble a rehabilitar
• el importe de los cobros previstos
• el importe de los pagos previstos
• el número de períodos de tiempo previsto desde que se realiza la valoración hasta que se produce cada uno de los cobros
• el número de períodos desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los pagos
• el tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos considerados.

El cálculo estático

Cuando se aplica el procedimiento estático, el cálculo del valor residual se basa en una estimación del valor en venta del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado en la fecha de la tasación.

Cálculo del valor residual mediante el procedimiento estático

Para el cálculo del valor residual por el procedimiento estático se tiene en cuenta los siguientes conceptos:

• valor del terreno, o bien del inmueble a rehabilitar
• valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado
• margen o beneficio neto del promotor
• cada uno de los pagos considerados.

Margen de beneficio del promotor

La entidad tasadora debe fijar el margen de beneficio del promotor, a partir de la información de que disponga sobre promociones similares. Para su estimación debe atender al valor más habitual entre las promociones de características y emplazamiento más parecidos, y considerar los valores más frecuentes para los gastos financieros y de comercialización.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Valoración de activos inmobiliarios en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XVI)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XVI)

Valor por actualización. Flujo de caja en el Método residual dinámico.

En el Método de actualización, la entidad tasadora debe justificar debidamente el tipo de interés elegido, destacando el diferencial positivo aplicado respecto a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a 2 años. Si el propósito de la tasación es la constitución de garantía hipotecaria de créditos o préstamos, el plazo de vencimiento no será inferior a 5 años. Para determinar la rentabilidad media anual se debe tomar el tipo medio durante un período continuado no inferior a tres meses ni superior a un año, contados antes de la fecha de la valoración.

Cálculo del valor por actualización

El valor de actualización del inmueble a tasar será el valor actual de los flujos de caja y del valor de reversión esperados para el tipo de actualización elegido. En el cálculo se tiene en cuenta:

• el importe de los cobros imputables al inmueble
• el importe de los pagos previstos
• el número de periodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoración hasta que se produzca el cobro
• el número de períodos desde la valoración hasta que se produzca el pago
• el tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados
• el número de períodos desde la valoración hasta el final del período de estimación de los ingresos esperados.

Los flujos de caja en el Método residual dinámico

En el Método residual dinámico, para estimar los cobros a obtener se parte de los valores en venta previstos en las fechas de comercialización en la hipótesis de edificio terminado, los cuales se calculan atendiendo a:

• los valores obtenidos mediante el método de comparación y/o por el de actualización de rentas en la fecha de tasación
• la evolución prevista para los precios de mercado.

Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a tasar se tiene en cuenta el principio de mayor y mejor uso. No obstante, si se conoce el destino que ha decidido la propiedad del inmueble y dicho destino no se opone a la normativa urbanística aplicable, se atenderá al mismo.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de valoración de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XV)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XV)

Flujos de caja de inmuebles en explotación. Valor de reversión.

Si el inmueble se encuentra arrendado en la fecha de la tasación, los flujos de caja se deberán estimar teniendo en cuenta las cláusulas del contrato de arrendamiento, mientras éste se mantenga en vigor. Si, además, la finalidad de la tasación es la constitución de garantía hipotecaria de créditos o préstamos, los flujos de caja que sean superiores a los de otros inmuebles comparables deberán ser sustituidos por los de dichos inmuebles, siempre que se pueda atribuir la diferencia a la existencia de elementos especulativos.

Flujos de caja de inmuebles en explotación económica

Si el inmueble se encuentra ligado a una actividad económica en la fecha de la tasación, los flujos de caja serán las cuantías medias del sector de actividad en el que se integre la explotación. Dichas cuantías medias deben ser corregidas de manera razonada cuando:

• la localización o las características particulares del inmueble influyan o puedan influir claramente en que la explotación económica obtenga ingresos superiores o inferiores a la media del sector
• las perspectivas económicas previstas para el sector afecten a la probabilidad de obtener los ingresos netos previstos.

Si el propósito de la valoración es la constitución de garantía hipotecaria de créditos o préstamos, la corrección por localización o características particulares sólo se llevará a cabo si se prevé que los ingresos van a ser obtenidos de modo duradero durante, al menos, los cinco años que sigan a la fecha de la tasación.

Valor de reversión

En el caso de un inmueble con mercado de alquileres, el valor de reversión al final de la vida útil del inmueble será el valor en esa fecha del terreno sobre el que está edificado. En el caso de un inmueble ligado a una actividad económica, el valor de reversión será el valor previsible del inmueble al final del contrato, valor que deberá calcularse para el inmueble libre de inquilinos, ajustando el valor del suelo y restando la depreciación física y funcional de la edificación estimada mediante el método del coste.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de valoración de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XIV)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XIV)

Los flujos de caja en el método de actualización

En el método de actualización, se denomina flujos de caja operativos a los de la explotación que utilice el inmueble objeto de valoración. Los flujos de caja operativos se calculan sumando al beneficio de la explotación (después de impuestos) las dotaciones a amortizaciones realizadas en el ejercicio, y restando al resultado las inversiones efectuadas en inmovilizado y, en su caso, las variaciones producidas en el fondo de maniobra. Si la finalidad de la tasación es la constitución de garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios, los beneficios a considerar serán exclusivamente los ordinarios del ejercicio.

Estimación de flujos de caja

Los flujos de caja se estiman teniendo en cuenta el régimen del inmueble a valorar. Dicha estimación debe realizarse considerando las hipótesis más probables en cuanto a cuantías y fechas asociadas a cobros y pagos. El cálculo debe realizarse para el año al que se refiere la valoración, sin tener en cuenta el efecto inflacionista.

Flujos de caja de inmuebles con mercado de alquiler

Si en la fecha de la tasación existe un mercado de alquiler, los flujos de caja se deberán estimar a lo largo de la vida útil del inmueble, teniendo en cuenta todos los factores que puedan afectar a su cuantía y obtención efectiva, y ello con independencia de que el inmueble esté de hecho alquilado o bien esté vacío o explotado directamente por su propietario. Entre los factores mencionados estará la evolución previsible del mercado.  Si la finalidad de la tasación es la constitución de garantía hipotecaria de créditos o préstamos, sólo se tendrá en cuenta aquellas situaciones o circunstancias que presumiblemente puedan permanecer en el medio y largo plazo. Durante el período de vigencia del contrato de arrendamiento, las cuantías de los cobros integrantes de los flujos de caja serán las derivadas de las cláusulas contractuales, aunque si resultan superiores a las asociadas a otros inmuebles comparables, sólo se podrán utilizar si se justifica que no es previsible su modificación.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Valoración de propiedades inmobiliarias en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XIII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XIII)

Requisitos para la utilización del método de actualización. Flujos de caja.

La utilización del método de actualización requiere que se cumpla al menos uno de los siguientes requisitos:

• que exista un mercado de alquileres representativo de los compatibles (como mínimo, se debe disponer de 6 datos de rentas de alquiler sobre comparables que reflejen adecuadamente la situación actual del mercado, así como de datos sobre transacciones u ofertas en cuantía suficiente para identificar parámetros de homogeneización)
• que exista un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración
• que el inmueble esté produciendo o pueda producir ingresos por estar ligado a una actividad económica, y que además existan suficientes datos contables de la explotación, o bien información sobre ratios estructurales medias de la actividad.

Para utilizar el método de actualización de rentas con el fin de establecer la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios, será necesario, cuando exista un mercado representativo de alquileres o un contrato de arrendamiento, que la entidad de tasación disponga de:

• datos adecuados (transacciones u ofertas) sobre la evolución de las rentas de alquiler en el mercado local de inmuebles comparables durante los dos años anteriores a la fecha de la valoración, así como sobre el estado actual
• información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales, índices de precios...) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valora, sobre el propio comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria
• procedimientos adecuados de detección de ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, capaces de posibilitar la identificación y eliminación de elementos especulativos.

Concepto de flujos de caja

En el método de actualización se entiende por flujos de caja inmobiliarios los cobros y pagos futuros que traigan causa del inmueble objeto de valoración.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Valoración de propiedades inmobiliarias en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XII)

Reglas especiales y ajustes en el cálculo del valor por comparación. Método de actualización de rentas.

En el cálculo del valor por comparación se debe tener en cuenta, cuando proceda, las siguientes reglas especiales:

• cuando se calcula el valor por comparación para la hipótesis de edificio terminado en edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, se debe utilizar los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasación para la venta de inmuebles similares ya terminados (se puede aplicar una corrección razonable en razón de la tendencia del mercado y considerando el plazo previsto para la terminación de las obras)
• cuando se calcula el valor por comparación de fincas rústicas, la homogeneización debe basarse en los valores unitarios por hectárea existentes en el mercado para las distintas clases de terrenos, tipos de cultivos o aprovechamientos.

Ajuste del valor por comparación

Si concurren los requisitos para incluir la advertencia específica de que existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales antes de que transcurra un año desde la fecha de la tasación, siendo la duración prevista para dicha reducción de al menos tres años, la entidad tasadora deberá ajustar el valor por comparación. El ajuste consistirá en la aplicación de la reducción que la entidad considere necesaria, en base a su capacidad técnica. Si la entidad tasadora opina que los datos disponibles sobre el comportamiento del mercado no permiten estimar la reducción de manera suficientemente precisa, deberá aplicar un 10 % de reducción, o un 15% si estima una gran volatilidad en los precios considerados en el cálculo del valor por comparación. El texto de la advertencia específica deberá describir y justificar el tipo de ajuste realizado.

Método de actualización de rentas

El método de actualización de rentas se emplea en la valoración de:

• toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas
• derechos de superficie
• concesiones administrativas
• servidumbres
• la nuda propiedad, el usufructo, el uso y la habitación
• limitaciones de dominio
• tiempo compartido sobre inmuebles
• compromisos de compra a plazos.

Daniel Trujillano, arquitecto

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