Procedimiento residual estático para la valoración de propiedades

Daniel Trujillano, arquitecto
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Valoraciones inmobiliarias

El Método residual (V)

Método técnico de valoración residual (V)

Margen de beneficio. Cálculo estático. Obras paralizadas. Terrenos. Derecho de superficie. Valoración de concesiones administrativas.

En el método residual, el margen de beneficio del promotor debe fijarse a partir de la información de que se disponga sobre promociones de semejante naturaleza, atendiendo al más habitual en las promociones de características y emplazamiento similares.

Cálculo del valor residual en el procedimiento estático

En el procedimiento estático, el valor residual se calcula sustrayendo del valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado los siguientes términos:

• el margen o beneficio neto del promotor
• la suma de los pagos necesarios considerados.

Datos mínimos

Los informes de tasación deben indicar los datos necesarios para realizar el cálculo realizado para determinar el valor. Cuando se utiliza el método residual, los datos mínimos a indicar son:

• los valores en venta de los productos inmobiliarios correspondientes
• los costes de construcción utilizados.

Además, en el caso del método residual por el procedimiento dinámico:

• los plazos de ejecución y venta
• la tasa de actualización elegida
• detalle de flujos de caja.

Y en el caso del método estático, la tasa del margen.

Valoración de obras paralizadas

En tasaciones para el mercado hipotecario, el valor de tasación de edificios en construcción o rehabilitación en los que las obras están paralizadas y no se prevé su reanudación a corto plazo debe ser el menor entre el valor de reemplazamiento y el residual del terreno y de la edificación realizada.

Valor de tasación de terrenos

El valor de tasación de terrenos con nivel urbanístico I es el valor de comparación, en su caso, ajustado. Si su cálculo no es posible, se adoptará el valor residual. En ambos casos debe descontarse, cuando proceda, los gastos de demolición.

Valoración de inmuebles sujetos a derecho de superficie

Para la valoración de un derecho de superficie sobre un determinado terreno se debe aplicar el método residual por el procedimiento dinámico, teniendo en cuenta, en particular, las cantidades a pagar por el superficiario durante la construcción y, en su caso, resto de la duración del derecho, así como los cobros y pagos generados por la actividad económica asociada al derecho de superficie.

Concesiones administrativas

Para valorar una concesión administrativa sobre un terreno se debe aplicar el método residual por el procedimiento dinámico, teniendo en cuenta, en particular:

• las cantidades a pagar por el beneficiario durante la construcción y durante el resto de la duración de la concesión
• los cobros y pagos asociados a la actividad económica vinculada a la concesión.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Informes de tasación de inmuebles

El Método residual (IV)

Método técnico de valoración residual (IV)

Prima de riesgo y cálculo del valor residual en el método residual dinámico. Procedimiento estático.

La prima de riesgo debe determinarse a partir de información sobre promociones inmobiliarias, mediante la evaluación del riesgo de la promoción y teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicación, su liquidez, su plazo de ejecución y el volumen de la inversión necesaria. Si en la determinación de los flujos de caja se tiene en cuenta la financiación ajena, las primas de riesgo deben ser incrementadas en función del porcentaje de dicha financiación (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de interés habituales del mercado hipotecario. En todo caso, el incremento debe ser debidamente justificado.

Cálculo dinámico del valor residual

En el procedimiento dinámico, el valor residual del inmueble es la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado.

Procedimiento de cálculo estático

En el procedimiento estático, el valor residual se calcula siguiendo los siguientes pasos:

1. estimación de los costes de construcción, los gastos necesarios (impuestos no recuperables y aranceles necesarios para formalizar la declaración de obra nueva, honorarios técnicos por proyectos y dirección de obras, otros honorarios técnicos necesarios, costes de licencias y tasas de la construcción, primas de seguros obligatorios de la edificación, honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas, gastos de administración del promotor y gastos debidos a otros estudios necesarios), los gastos de comercialización y, en su caso, los gastos financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada
2. en el caso de inmuebles en rehabilitación y en terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva, se tendrá en cuenta los costes de construcción presupuestados en el proyecto
3. estimación del valor en venta del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado en la fecha de la tasación
4. estimación del margen de beneficio del promotor
5. aplicación de la fórmula de cálculo.

Todas las hipótesis y parámetros de cálculo que se adopte deben justificarse de manera razonada y explícita.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Informes de valoración de inmuebles

El Método residual (III)

Método técnico de valoración residual (III)

Gastos necesarios, tipo de actualización y tipo libre de riesgo en el método residual dinámico

En el cálculo de los gastos necesarios que deben tenerse en cuenta en la estimación de pagos a realizar en el método residual dinámico se debe incluir:

• los impuestos no recuperables y aranceles que requiera la formalización de la declaración de obra nueva del inmueble
• los honorarios técnicos necesarios
• el coste de las licencias y tasas de la construcción
• las primas de los seguros obligatorios de la edificación, así como los honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas
• los gastos administrativos del promotor
• los gastos debidos a otros estudios necesarios.

El beneficio del promotor no debe considerarse como gasto necesario, al igual que los gastos financieros o de comercialización.

Tipo de actualización en el método dinámico

A los efectos del cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico se debe utilizar como tipo de actualización aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto que obtendría un promotor medio en una promoción de las características de la analizada, sin tener en cuenta financiación ajena. El tipo de actualización se calcula añadiendo la prima de riesgo al tipo libre de riesgo.

Tipo libre de riesgo en el método residual dinámico

Para determinar el tipo libre de riesgo debe seguirse el siguiente procedimiento:

• si la estimación de flujos de caja es nominal, deberá adoptarse un tipo de interés nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversión y que atienda a su volumen, a su grado de liquidez, a la tipología del inmueble, a sus características y ubicación, al tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto) y al riesgo previsible en la obtención de rentas
• si la estimación de flujos de caja es constante, el tipo de interés nominal deberá ser convertido en real, corrigiendo el efecto inflacionista mediante la aplicación de un índice de precios que refleje adecuadamente la inflación esperada durante el período para el que se prevea la existencia de flujos de caja.

El tipo de interés nominal no debe ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años (si la finalidad de la tasación es el establecimiento de la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios, el plazo de vencimiento será igual o superior a cinco años). Para determinar la rentabilidad media anual debe tomarse el tipo medio durante un período continuado no inferior a tres meses ni superior a un año. El tipo medio debe haber sido publicado por un organismo público o por un mercado organizado.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Informes de tasación de inmuebles

El Método residual (II)

Método técnico de valoración residual (II)

Procedimiento de cálculo dinámico. Estimación de flujos de caja.

Los pasos a seguir para calcular el valor residual por el procedimiento de cálculo dinámico son los siguientes:

1. estimar los flujos de caja
2. elegir el tipo de actualización
3. aplicar la fórmula de cálculo.

Todas las hipótesis de cálculo adoptadas deben justificarse de manera razonada y explícita.

Estimación de flujos de caja

Los flujos de caja se integran mediante los siguientes conceptos:

• los cobros
• en su caso, las entregas de crédito que se estime obtener por la venta del inmueble a promover
• los pagos estimados por los diversos costes y gastos durante la construcción o rehabilitación, incluyendo los pagos por créditos concedidos.

Todos los cobros y pagos deben aplicarse en las fechas previstas para la comercialización y construcción del inmueble. Para determinar las fechas y plazos previstos debe tenerse en cuenta los sistemas de pago a proveedores, las características del inmueble proyectado y el grado de desarrollo del planeamiento urbanístico y de la urbanización.

Estimación de cobros

Para estimar los cobros a obtener debe partirse de los valores en venta previstos en las fechas de comercialización en la hipótesis de edificio terminado, los cuales se calculan atendiendo a los valores obtenidos por los métodos de comparación y/o actualización de rentas en la fecha de la tasación, y a la evolución esperada de los precios de mercado.

Estimación de pagos

Para estimar los pagos a realizar se debe tener en cuenta:

• los costes de construcción
• los gastos necesarios medios considerando las características del inmueble objeto de valoración
• los gastos de comercialización
• en su caso, los gastos financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a aquella cuya promoción resulte más probable
• en el caso de inmuebles en rehabilitación o de terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva, los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto.

Para determinar el inmueble a promover sobre el objeto a valorar se debe tener en cuenta el principio de mayor y mejor uso. No obstante, si se conoce el destino decidido por el propietario del inmueble y resulta compatible con la normativa urbanística, se atenderá al mismo. En todo caso, si se trata de un solar edificado conforme con el régimen urbanístico aplicable, se atenderá a la edificación existente, a no ser que exista la posibilidad de materializar el principio de mayor y mejor uso.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Valoración de inmuebles en España

El Método residual (I)

Método técnico de valoración residual (I)

Procedimientos, aplicabilidad y requisitos

El Método residual es uno de los métodos técnicos de valoración utilizables a efectos de la Orden ECO/805/2003. Mediante el método residual se calcula un valor técnico denominado valor residual, a partir del cual se puede determinar tanto el valor de mercado como el valor hipotecario.

Procedimientos de cálculo

En el Método residual el valor se calcula siguiendo uno de los procedimientos siguientes:

• Procedimiento de cálculo dinámico: estudio de inversiones con valores esperados
• Procedimiento de cálculo estático: análisis de inversiones con valores actuales.

Aplicabilidad

El método residual mediante procedimiento dinámico se aplica a los siguientes inmuebles:

• terrenos urbanos y urbanizables, con o sin edificación
• edificios en proyecto
• edificios en construcción o rehabilitación, aunque las obras estén paralizadas.

El método residual mediante procedimiento estático se aplica a los siguientes inmuebles:

• solares en los que las obras de edificación puedan comenzar antes de que pase un año
• edificios sometidos a rehabilitación en los que las obras puedan comenzar antes de que pase un año
• solares ya edificados.

Requisitos

Para poder utilizar el Método residual por el procedimiento estático debe existir:

• información suficiente para estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar (costes de construcción, gastos de promoción, gastos financieros y de comercialización)
• información de mercado que permita el cálculo de los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio, en las fechas previstas para la comercialización
• información suficiente acerca de los rendimientos de promociones semejantes
• en terrenos sin edificación, información adecuada para determinar la promoción inmobiliaria más probable con arreglo al régimen urbanístico aplicable
• en terrenos ya edificados, información adecuada para para comprobar si cumplen con el régimen urbanístico aplicable.

Para poder utilizar el Método residual por el procedimiento dinámico debe existir:

• toda la información descrita como necesaria para el procedimiento estático
• información sobre los plazos de ejecución de obras, de comercialización del inmueble y, en su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Tasación de inmuebles en España