Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XI)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XI)

Método de comparación: aplicabilidad y reglas generales

El método de comparación puede aplicarse a la valoración de toda clase de inmuebles siempre que se cumpla los siguientes requisitos:

• existencia de un mercado representativo de inmuebles comparables
• disponibilidad de datos en relación con transacciones u ofertas, suficientes para permitir, en la zona de que se trate, identificar parámetros que posibiliten la homogeneización de comparables
• disponibilidad de información correspondiente al menos a seis transacciones u ofertas de comparables, representativa de la situación del mercado en el momento de la valoración.

Además, si la finalidad de la valoración es establecer la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por entidades, promotores y constructores, se deberá cumplir los siguientes requisitos adicionales:

• disponibilidad de datos que permitan estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables, relativa al menos a los dos años anteriores a la fecha de valoración
• disponibilidad de información representativa del comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado de inmuebles de usos análogos al que se valora
• disponibilidad de información acerca del estado de la coyuntura inmobiliaria en el momento de la valoración
• disponibilidad de procedimientos que posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos, mediante la detección de ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local.

El método de comparación es también aplicable a la valoración de derechos de superficie y a la valoración de concesiones administrativas.

Reglas generales para el cálculo del valor por comparación

Para el cálculo del valor por comparación se aplica las siguientes reglas generales:

• se establecerá las cualidades y características que influyan en el valor del inmueble, teniendo en cuenta el valor particular de aquellos elementos que confieran a la edificación carácter histórico o artístico, en el caso de que existan
• se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables, utilizando informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes, apropiadamente corregidas si es necesario, para obtener precios de compraventa al contado referidos al momento de la valoración
• se seleccionará una muestra representativa de precios comparables, y se aplicará a la misma el procedimiento de homogeneización que se precise
• se realizará la homogeneización de comparables mediante la aplicación de criterios, coeficientes o ponderaciones que resulten adecuados
• en función de los precios homogeneizados, se asignará un valor al inmueble, neto de gastos de comercialización y previa deducción de servidumbres y limitaciones de dominio.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de valoración de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (X)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (X)

Métodos técnicos de valoración. Valores de reemplazamiento.

La Orden ECO/805/2003 considera los siguientes métodos técnicos de valoración:

• el método del coste, aplicable en la valoración de toda clase de edificios y de elementos de edificios, ya estén en proyecto, en construcción, en rehabilitación o terminados
• el método de comparación
• el método de actualización de rentas
• el método residual.

El valor de reemplazamiento bruto

En el procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento bruto se considera los gastos necesarios medios del mercado según las características del inmueble objeto de valoración, calculados con los precios existentes en la fecha de la valoración. Si el inmueble se encuentra en construcción o rehabilitación, la determinación del valor de reemplazamiento bruto atenderá a la situación de la obra ejecutada en la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario. Si el inmueble está en proyecto, en construcción o en rehabilitación y el cálculo del valor de reemplazamiento se realiza para la hipótesis de edificio terminado, los precios de las unidades de obra pueden corregirse considerando la evolución del mercado hasta la fecha de la actualización, sin embargo, la modificación del valor del suelo no podrá realizarse hasta que la obra esté totalmente terminada, y exigirá la actualización de la tasación.

El valor de reemplazamiento neto

En el procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento neto se debe considerar la depreciación física de la edificación, calculada por medio alguno de los siguientes métodos:

• atendiendo a la vida útil total y residual, estimadas por el tasador utilizando un procedimiento justificado adecuadamente
• mediante la técnica de amortización lineal, a cuyos efectos se multiplica el Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB), excluido el valor de mercado del terreno, por el cociente que resulte de dividir la antigüedad del inmueble entre su vida útil total (la vida útil máxima a considerar es 100 años en edificios de uso residencial, 75 años en edificios de oficinas, 50 años en edificios comerciales y 35 años en edificios industriales o ligados a explotaciones económicas)
• sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de características similares.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (IX)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (IX)

Levantamiento y subsanación de condicionantes

La entidad tasadora puede levantar el condicionante de un informe de tasación y del certificado en que aquél se sintetiza siempre que haya desaparecido el supuesto que dio origen al mismo. El levantamiento requiere que la entidad emita una declaración expresa y razonada en la que se manifieste que efectivamente se ha verificado la desaparición del supuesto.

Subsanación de condicionantes

Si la finalidad es establecer la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por entidades, promotores y constructores, podrá utilizarse los informes y certificados que contengan condicionantes debidos a alguna de las siguientes causas:

• a que no se ha podido realizar las comprobaciones mínimas, por lo que se refiere a la comprobación del régimen de protección pública de la vivienda a valorar
• a que el inmueble está sujeto a protección pública y no se ha podido calcular su valor máximo legal.

Para ello, previamente a la formalización de la hipoteca, se deberá incorporar al expediente del crédito, bajo responsabilidad de la entidad que lo conceda, los siguientes documentos:

• documentación que refleje el régimen legal del inmueble (existencia o inexistencia de protección pública, concreción del valor máximo legal), emitida por autoridades administrativas competentes o el Registro de la propiedad
• una declaración en la que se manifieste la identidad de los inmuebles a los que se refiere la documentación y la tasación, suscrita por un apoderado de la entidad.

Por otra parte, en inmuebles cuyo uso se halle cedido, si la finalidad de la tasación es la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras, se podrá utilizar informes y certificados que contengan condicionante debido a que no se haya dispuesto del contrato de arrendamiento si dicho contrato se celebró con anterioridad al 01/01/1995 y no se cuente con el original, siempre que la entidad gestora o SII pueda acreditar ante la sociedad de tasación la totalidad de las condiciones actuales del arrendamiento y la no posesión del contrato original.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (VIII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (VIII)

Advertencias específicas, condicionantes y denegaciones

Cuando se dé la posibilidad de que el valor de tasación del inmueble sufra minusvalías en el futuro, la entidad tasadora deberá advertirlo expresa y motivadamente, poniendo de manifiesto los datos de que disponga en relación con las características y la coyuntura del mercado inmobiliario considerado. Dichos datos pueden extraerse de la información de que se disponga en relación con ciclos pasados en el mismo mercado local, expectativas comunes entre los expertos, volatilidad apreciada en el precio de los comparables, etc. La advertencia expresa de la posibilidad de minusvalía debe incluirse siempre que concurran todas las circunstancias siguientes:

• que el valor de tasación se calcule a fin de establecer la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por entidades, promotores y constructores
• que en el cálculo del valor de tasación se utilice exclusivamente el método de comparación
• que el bien objeto de valoración esté destinado a un uso cuyos comparables, en el mercado local donde se sitúe, hayan experimentado alguna caída significativa y duradera de los precios nominales en los últimos diez años.

Aunque los comparables no hayan experimentado ninguna caída significativa en los últimos diez años, se deberá incluir una advertencia específica cuando la entidad tasadora estime que existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción significativa en términos nominales antes de que pase un año desde la fecha de tasación, y siempre que se prevea que dicha reducción se mantendrá durante un periodo mínimo de tres años.

Condicionantes y denegaciones

Si se produce un condicionante, la entidad tasadora debe elegir una entre las siguientes alternativas:

• emitir el informe, condicionando expresamente el valor de tasación
• emitir el informe sin fijar ningún valor de tasación.

Si la tasación se realiza a fin de establecer la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por entidades, promotores y constructores, y el condicionante viene motivado por no haber sido posible identificar física o registralmente el inmueble, la entidad tasadora debe sencillamente rehusar a la emisión del informe.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (VII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (VII)

Las advertencias generales

La Orden ECO/805/2003 considera que existe un supuesto de advertencia siempre que se tiene duda sobre alguno de los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos del objeto de la valoración. Como mínimo, se debe considerar los siguientes supuestos:

• cuando existe discrepancias entre la realidad física del inmueble y sus descripciones registral o catastral, siempre que dichas discrepancias no induzcan a dudar sobre la identificación y no influyan sobre los valores calculados
• cuando el inmueble no esté conforme con el planeamiento urbanístico vigente, a no ser que se haya formulado un condicionante o bien no se haya podido comprobar el régimen de protección del patrimonio arquitectónico
• cuando se valore inmuebles sujetos a expropiación forzosa o construidos en base a licencias o autorizaciones administrativas que contengan condiciones, que de no cumplirse puedan originar modificaciones en el valor certificado
• cuando en la valoración se haya utilizado métodos diferentes de los indicados en la orden
• cuando, para calcular el valor máximo legal, no se haya dispuesto de la documentación requerida
• cuando no se haya dispuesto de los documentos necesarios para calcular los flujos de caja
• en fincas rústicas, cuando no se haya dispuesto de la documentación catastral o la referente a su régimen de explotación o rendimiento
• en edificios en construcción o rehabilitación que se valoren para la hipótesis de edificio terminado, cuando no se haya dispuesto del proyecto visado, de la última certificación de la obra ejecutada, del contrato de ejecución de las obras o del presupuesto de contrata
• en edificios cuyo uso principal sea vivienda, cuando no se haya dispuesto del documento acreditativo de la expedición del seguro decenal de daños materiales
• en edificios en régimen de propiedad horizontal o elementos de edificios diferentes de vivienda o plaza de garaje, cuando no se haya dispuesto de los estatutos de la comunidad de propietarios, documento equivalente o certificación del administrador de la comunidad, acreditativo de las limitaciones de su uso u otras circunstancias que pudieran afectar al valor
• cuando la referencia catastral no exista o no pueda ser conocida por los medios previstos en el Texto refundido de la Ley del Catastro inmobiliario, o a través de la Oficina virtual del Catastro
• en inmuebles radicados en el extranjero, cuando no se haya dispuesto de toda la documentación que, de acuerdo con la normativa aplicable en el país en el que se localice el objeto de valoración, pueda influir de alguna manera en el valor del inmueble.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (VI)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (VI)

Documentación necesaria para valorar inmuebles

Para realizar el cálculo del valor de tasación se debe disponer previamente de todos aquellos documentos que sean necesarios para la identificación completa del objeto de la valoración. En principio, entre dichos documentos debe incluirse:

• la Certificación registral acreditativa de la titularidad y de las cargas del inmueble, o bien sus equivalentes legales en soportes alternativos
• el documento con la información catastral descriptiva y gráfica del inmueble, obtenido directamente a través de la Oficina virtual del Catastro.

Ambos documentos deben haber sido expedidos dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoración.

Documentación para valoraciones en el mercado hipotecario

En la valoración de bienes destinados a servir como garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades,  promotores y constructores, la certificación puede ser sustituida por alguno entre los siguientes documentos:

• original o copia de Nota simple registral, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoración, expresiva al menos de la titularidad, la descripción completa del inmueble, los derechos reales y las limitaciones del dominio
• fotocopia del Libro de registro de la propiedad
• fotocopia de Escritura de propiedad
• documentos equivalentes a los anteriores, emitidos por el Registro de la propiedad mediante procedimientos telemáticos.

Documentación para valoraciones ajenas al mercado hipotecario

Cuando la finalidad de la tasación sea la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras, la determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias o la determinación del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones, la inclusión del documento con la Información catastral descriptiva y gráfica del inmueble sólo será necesaria en:

• las tasaciones previas
• las tasaciones periódicas de inmuebles en los que se haya producido cambios que afecten a la descripción.

Documentación para la valoración del patrimonio de instituciones de inversión colectiva

Si la finalidad de la valoración es determinar el patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias, la certificación registral sólo será necesaria en las tasaciones previas y periódicas de los inmuebles en fase de construcción; en el resto de los casos, la certificación registral puede ser sustituida por cualquiera de los documentos considerados como válidos en el mercado hipotecario.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (V)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (V)

Expresión de los valores. Comprobaciones. Superficie de terrenos. Valor hipotecario. Valoración intermedia.

Los valores de los bienes inmuebles objeto de valoración deben reflejarse en un informe y, en su caso, en un certificado de tasación.

Comprobaciones mínimas

Para determinar el valor de tasación se debe realizar las comprobaciones necesarias para conocer las características y el estado real del objeto de la valoración. Entre las comprobaciones a realizar debe incluirse, al menos, las siguientes:

• identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección ocular, comprobando si su superficie y demás características coinciden con la descripción
• identificación de servidumbres visibles
• estado de construcción o conservación aparente
• estado de ocupación
• uso o explotación a que se destina el inmueble
• si se trata de viviendas, régimen de protección pública
• régimen de protección del patrimonio arquitectónico
• adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente
• en su caso, existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valora.

Superficie en la valoración de terrenos

En principio, para calcular el valor de un terreno o de una finca rústica, la superficie a considerar debe ser la comprobada por el tasador. Si la comprobación no es viable, se debe utilizar la menor entre la superficie registral y la catastral.

Definición de valor hipotecario (VH)

El valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH) se define como el valor del inmueble determinado por una tasación prudente, teniendo en cuenta las condiciones de mercado, el uso en el momento de la tasación y los posibles usos alternativos.

Definición de valoración intermedia

Una valoración intermedia de obra es cualquiera de las valoraciones que se emite con posterioridad a la tasación inicial y durante la construcción o rehabilitación de un edificio o de un elemento del mismo. La valoración intermedia refleja el avance de las obras y el porcentaje de obra ejecutada, pero su emisión no implica la actualización de los valores contenidos en la valoración inicial.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (IV)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (IV)

Superficies a utilizar en la valoración de un inmueble

En principio, para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se debe utilizar la superficie comprobada por el tasador. Sin embargo, las circunstancias particulares de un inmueble pueden obligar a utilizar otras superficies:

• si no es posible comprobar la superficie del edificio o del elemento del edificio se deberá utilizar la menor entre la superficie catastral y la registral
• si sólo se ha podido comprobar la superficie útil o la construida sin partes comunes, debido a la dificultad operativa que supondría la comprobación de la superficie de partes comunes, también podrá utilizarse la menor entre la superficie catastral y la registral con partes comunes, siempre que la relación entre la superficie utilizada y la comprobada sea razonable a juicio del tasador
• si la superficie comprobada de un edificio excede en más de un 5 por ciento a la registral o a la catastral, la adopción de la superficie comprobada requerirá que se verifique su adecuación a la normativa urbanística aplicable
• si la superficie comprobada de un elemento de un edificio excede en más de un 10 por ciento a la registral o a la catastral, la adopción de la superficie comprobada requerirá que se verifique su adecuación a la normativa urbanística
• si el edificio carece de declaración de obra nueva inscrita en el Registro de la propiedad, la adopción de la superficie comprobada también requerirá que se verifique la adecuación a la normativa urbanística
• si la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del edificio o elemento supera el 15 por ciento de la superficie total del mismo, la superficie de los espacios exteriores deberá medirse por separado y valorarse con precio unitario diferente
• en la tasación de viviendas sujetas a protección pública, a efectos del cálculo de su valor máximo legal, se debe adoptar como superficie la consignada en la cédula de calificación.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de tasación de edificios en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (III)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (III)

Valor de mercado y valor de reemplazamiento. Superficie comprobada y superficie computable. Inmuebles comparables. Niveles urbanísticos.

La Orden ECO/805/2003 define el valor de mercado o venal (VM) como el precio al que podría venderse el inmueble en la fecha de la tasación. En la determinación del valor de mercado se considera:

• que no existe vinculación previa entre vendedor y comprador
• que ni el vendedor ni el comprador alberca interés personal ni profesional en la transacción, excluyendo los asociados a la causa del contrato
• que la oferta pública al mercado se produce mediante una comercialización adecuada y con ausencia de información privilegiada
• que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública y refleja una estimación razonable referida a las condiciones de mercado existentes en la fecha de la tasación
• el precio no incluye impuestos ni gastos de comercialización.

Definición de valor de reemplazamiento (VR)

El valor o coste de reemplazamiento o reposición (VR) puede ser bruto o neto. El valor de reemplazamiento bruto (VRB), también llamado “a nuevo” es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de valoración, otro inmueble con las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales actuales. El valor de reemplazamiento neto (VRN), también llamado “actual” es el resultado de deducir de VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración.

Superficie comprobada y superficie computable

La superficie comprobada es el área medida por el tasador. La utilizable o computable es la que se utiliza en la tasación.

Inmuebles comparables

Los inmuebles comparables son aquellos que se consideran similares al inmueble objeto de valoración, o bien adecuados para aplicar la homogeneización, por causa de su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación u otra característica física relevante.

Los niveles urbanísticos del terreno

A efectos de su tasación, la Orden ECO/805/2003 clasifica los terrenos en dos niveles:

• nivel II: terrenos no urbanizables
• nivel I: todos los demás.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (II)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (II)

Entidad tasadora. Actualización. Rehabilitación. Antigüedad.

Las entidades tasadoras son:

• en general, las sociedades de tasación homologadas e inscritas en el Registro Especial del Banco de España
• para valoraciones cuya finalidad sea la garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el Real Decreto 685/1982, los servicios de tasación de entidades de crédito homologados e inscritos en el Registro Especial del Banco de España.

Actualización

La actualización de una tasación es la revisión de una valoración, emitida por la misma entidad tasadora antes de que transcurran dos años desde la fecha de emisión, o tres si la finalidad de la tasación es la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Real Decreto 2486/1998. La actualización puede modificar las advertencias, los condicionantes o cualquiera de los valores.

Rehabilitación

Un inmueble en rehabilitación es un edificio, o un elemento de un edificio, en el que se haya iniciado obras que reúnan los siguientes requisitos:

• que cuenten con licencia
• que se realicen de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional que corresponda
• que impliquen el acondicionamiento de, al menos, el 50 % de la superficie edificada, entendiendo por acondicionamiento la mejora de las condiciones de habitabilidad (sustituyendo, restaurando o modernizando elementos constructivos o instalaciones) o bien la alteración sustancial de la morfología de la edificación
• que el coste presupuestado de las obras alcance, al menos, el 50 % del valor de reemplazamiento bruto de la edificación, excluido el valor del terreno.

Cuando se esté valorando un edificio completo en el que se esté ejecutando una reforma parcial, la definición de rehabilitación podrá aplicarse a la parte afectada por las obras si éstas alcanzan, al menos, una planta completa.

Antigüedad

A efectos de la Orden ECO/805/2003, la antigüedad es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción o rehabilitación integral del inmueble y la fecha de valoración.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de tasación de edificios