Ámbito de aplicación de los métodos de valoración (II)

Ámbito de aplicación de los distintos métodos de valoración de inmuebles (II)

La Orden ECO/805/2003

Las normas de valoración de bienes inmuebles que establece la Orden ECO/805/2003 se aplican siempre que el valor de tasación se utilice para alguno de los objetivos siguientes:

• garantía hipotecaria de créditos o préstamos que sean o vayan a ser parte integrante de la cartera de cobertura de títulos emitidos por las entidades a que se refiere el R.D. 685/1982, por el que se desarrollan aspectos de la Ley 2/1981, de Regulación del Mercado Hipotecario
• determinación del valor razonable a efectos de la norma de registro y valoración segunda del Plan de contabilidad de las entidades aseguradoras y reaseguradoras (R.D. 1317/2008), y determinación de la valoración de activos a efectos de la Ley 20/2015, de ordenación y supervisión de entidades aseguradoras y reaseguradoras
• valoración del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias reguladas en el Real Decreto 1309/2005, por el que se regula el Reglamento de la Ley 35/2003, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva
• valoración del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones (R.D. 304/2004, por el que se aprueba el Reglamento de Fondos de Pensiones).

Si la finalidad se encuentra entre las listadas, la valoración se podrá realizar mediante los siguientes métodos técnicos:

• el Método del coste: para la valoración de todo tipo de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construcción, terminados o en rehabilitación
• el Método de comparación: para la valoración de todo tipo de inmuebles siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 21
• el Método de actualización de rentas: para la valoración de toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 25
• el Método residual dinámico: para la valoración de terrenos urbanos o urbanizables, edificados o no, y de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas
• el Método residual estático: para la valoración de solares e inmuebles en rehabilitación en los que las obras de edificación o rehabilitación puedan comenzar en un plazo no superior a un año, así como de solares edificados.

Ámbito de aplicación de los métodos de valoración (I)

Ámbito de aplicación de los distintos métodos de valoración de inmuebles (I)

R.D. 1020/1993 y R.D. 1492/2011

En principio, el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones se aplica para calcular el valor catastral de los inmuebles urbanos, cuyos datos constituyen el catastro inmobiliario urbano. Por otra parte, la Ley 58/2003, General Tributaria, establece que el valor de los bienes inmuebles determinantes de obligaciones tributarias puede ser comprobado por la Administración utilizando los valores establecidos por el Catastro Inmobiliario, aplicando los coeficientes multiplicadores que determine la Administración tributaria competente, según se establezca reglamentariamente. Por todo lo anterior, las normas técnicas de valoración expresadas en el Real Decreto 1020/1993 se aplican para las finalidades siguientes:

• para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana
• para la liquidación del hecho imponible en el impuesto a las Transmisiones Patrimoniales y los Actos Jurídicos Documentados
• para la liquidación de los hechos imponibles de los impuestos sobre Sucesiones y Donaciones.

Real Decreto 1492/2011

El Real Decreto 1492/2011, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, se aplica en las valoraciones de suelo, instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos en relación con ellos cuyo objeto sea alguno de los siguientes: 

• la comprobación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras requeridas por la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración delimite el contenido patrimonial de facultades o deberes asociados al derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados
• la fijación del justiprecio en expropiaciones, con independencia de la finalidad y la legislación que las determine
• la fijación del importe a pagar al propietario en casos de venta o sustitución forzosas
• la determinación de la garantía patrimonial de una Administración Pública.

Tasación pericial de inmuebles embargados (II)

Tasación pericial de bienes inmuebles embargados (II)

Recusación del perito. Provisión de fondos. Método de tasación. Entrega y alegaciones.  Subasta.

El perito tasador designado puede ser recusado tanto por el ejecutante como por el ejecutado.

Provisión de fondos para el perito tasador

Tras el nombramiento, el perito tasador designado dispone de hasta tres días para solicitar la provisión de fondos que considere necesaria, la cual será a cuenta de la liquidación final. La solicitud de provisión requiere la aceptación por parte del Secretario judicial.

Método de tasación

El perito debe tasar los bienes inmuebles embargados por su valor de mercado, sin tener en cuenta las cargas ni los gravámenes que pesen sobre los mismos.

Entrega de la valoración pericial

El perito tasador debe entregar la valoración de los bienes inmuebles embargados al Tribunal dentro del plazo de ocho días contados desde la aceptación del encargo, siempre con posterioridad al abono de la provisión de fondos. Si concurre alguna causa justificada, el plazo puede ampliarse por razón de la complejidad de la valoración.

Alegaciones a la valoración pericial

Una vez entregada la valoración pericial, las partes y los acreedores disponen de cinco días para presentar alegaciones, así como informes de valoración suscritos por otros peritos tasadores. Cuando se presenta alegaciones o valoraciones periciales alternativas, su apreciación corresponde al Secretario judicial, así como la determinación de la valoración definitiva a efectos de la ejecución. La resolución del Secretario judicial es susceptible de recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución.

Valoración del inmueble embargado para su subasta

El bien inmueble embargado debe salir a subasta por el valor que resulte de deducir de su valoración el importe de las cargas y derechos anteriores a la carga por la que se hubiera resuelto ejecución cuya prioridad resulte de la certificación registral de dominio y cargas. Es el Secretario judicial quien realiza dicho cálculo, descontando de la valoración definitiva el importe total garantizado expresado en la certificación de cargas. En el caso de que el valor de las cargas o gravámenes iguale o exceda el determinado para el inmueble, el Secretario judicial deberá dejar la ejecución en suspenso. Tanto el avalúo o valoración como la minoración de cargas preferentes deberán formar parte del anuncio de la subasta.

Tasación pericial de inmuebles embargados (I)

Tasación pericial de bienes inmuebles embargados (I)

Manifestación. Anotación preventiva. Nombramiento del perito.

La vigente Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil establece que no es posible embargar bienes cuyo valor exceda de la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, a no ser que en el patrimonio del ejecutado sólo haya bienes de valor superior a esos conceptos y la afección de dichos bienes resulte necesaria a los fines de la ejecución.

Manifestación de bienes inmuebles del ejecutado

A no ser que el ejecutante señale bienes cuyo embargo resulte suficiente para el fin de la ejecución, el Secretario judicial requerirá de oficio al ejecutado para que declare bienes y derechos suficientes para cubrir la cuantía de la ejecución. En el caso de que entre los bienes se relacione bienes inmuebles, el ejecutado deberá manifestar si están ocupados y, si lo están, por quién y en base a qué título.

Anotación preventiva del embargo de inmuebles

Cuando se embarga un bien inmueble, el Secretario judicial encargado de la ejecución debe librar mandamiento para que se haga anotación preventiva del embargo en el Registro de la propiedad. El Registrador, por su parte, debe extender el correspondiente asiento de presentación.

Nombramiento del perito tasador

En general, cuando hay que valorar un bien embargado, el Secretario judicial debe designar al perito tasador que corresponda de entre los siguientes:

• en primer lugar, entre los que prestan servicio en la Administración de Justicia
• en defecto de los anteriores, la tasación puede encomendarse a organismos o servicios técnicos dependientes de Administraciones públicas que tengan personal cualificado comprometido a colaborar, a estos efectos, con la Administración de Justicia
• en defecto de todos los anteriores, se nombrará perito tasador de entre los integrantes de una relación formada con las listas suministradas por entidades públicas competentes para conferir habilitaciones para la valoración, así como los Colegios de profesionales legalmente capacitados para realizar la valoración.

En base a lo anterior y para el caso de bienes inmuebles embargados, el perito tasador podrá ser elegido entre las listas elaboradas al efecto por los Colegios oficiales de arquitectos. El nombramiento se notifica al perito designado, quien debe aceptarlo a no ser que concurra alguna causa de abstención.