El Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (IV)
Valoraciones en suelo rural
Cuando el suelo está en situación de rural, los terrenos deben valorarse mediante la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación, adoptándose la superior. Si se trata de un suelo rural en el que no existe ni puede llegar a existir explotación, debido a las características naturales del suelo, no se podrá determinar una renta real ni potencial. El valor del suelo puede ser mayorado mediante la aplicación del factor de corrección por localización al valor de capitalización.
Renta real en suelo rural
Se entiende por renta real la que corresponde a la explotación del suelo rural de acuerdo con su estado y actividad. La renta real puede ser:
- la existente, debidamente acreditada
- la atribuible, en base a los cultivos y aprovechamientos implantados.
Renta potencial en suelo rural
La renta potencial es la que puede ser atribuida a la explotación del suelo de acuerdo con los usos y actividades más probables para los terrenos, de conformidad con la normativa que les sea de aplicación y utilizando los medios técnicos normales para la producción. Para la identificación de tales usos y actividades hay que considerar como referentes significativos la existencia y viabilidad de los mismos en su ámbito. Si no hay tales referentes, se puede realizar un estudio de viabilidad de la explotación y justificar la obtención de los títulos necesarios para su implantación, en base a la legislación aplicable.
Cálculo de la renta de una explotación en suelo rural
La renta anual real o potencial de explotación se determina restando de los ingresos anuales los costes anuales. Los ingresos anuales a considerar son los siguientes:
- los obtenidos por la venta de productos, subproductos u otros recursos de la explotación
- los obtenidos por la prestación de los servicios de la explotación
- los obtenidos con el alquiler de las instalaciones de la explotación
- las subvenciones que, con carácter estable, se otorgue a los cultivos y aprovechamientos considerados.
Y los costes anuales a considerar son:
- las compras a terceros de materias primas destinadas a la explotación
- los pagos por servicios prestados por terceros necesarios para la actividad productiva de la explotación
- el coste total de la adquisición o alquiler de los equipos, maquinaria e instalaciones de la explotación, incluyendo amortizaciones, cuando procedan
- los sueldos y salarios del personal laboral
- el coste de la energía eléctrica, el abastecimiento de agua, la conexión a redes de comunicación y demás servicios públicos suministrados a la explotación
- impuestos fijados sobre la explotación o sobre alguno de los elementos de la misma
- interés del capital circulante
- otros costes ocasionados durante la actividad de la explotación.
En el caso de que los ingresos o los costes no puedan determinarse, también se podrá calcular la renta anual mediante la suma del canon de arrendamiento o compensación anual pagado al propietario por el uso de la tierra y el valor anual de los derechos y mejoras que correspondan al arrendatario o usuario del suelo rural (aparcero, enfiteuta o similar), siempre que exista información estadísticamente significativa sobre tales cánones o compensaciones. En cualquier caso, la renta anual de explotación debe expresarse en euros por hectárea.
