Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (III)

El Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (III)

Inmuebles ruinosos. Suelo rural y urbanizado. Concesiones administrativas y derechos reales.

El Reglamento de valoraciones considera que una edificación se encuentra en situación de ruina física cuando concurren las condiciones establecidas al efecto por la legislación urbanística aplicable. En la valoración de edificaciones parcialmente ruinosas sólo se podrá considerar la parte de la edificación que no se encuentre en situación de ruina física. Para la valoración de inmuebles e instalaciones no ajustados a la legalidad pero para los que ya no procede dictar medidas para restablecer la legalidad urbanística que impliquen su demolición, el Reglamento prescribe los siguientes criterios:

• si se trata de suelo rural, no pueden ser valorados, y tampoco pueden ser tenidos en cuenta a los efectos del cálculo de la renta de la explotación
• en suelo urbanizado, edificado o en curso de edificación, no se computarán a los efectos de la tasación conjunta del suelo y la edificación.

Tasaciones en suelo rural

Los inmuebles, instalaciones, sembrados y plantaciones ubicados en suelo rural, así como el resto de elementos unidos inseparablemente de su suelo, se deben tasar con independencia de los terrenos, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

• deben ajustarse a la legalidad al tiempo de la valoración
• deben ser compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo
• no deben haber sido considerados ya en concepto de mejoras permanentes.

Tasaciones en suelo urbanizado

En suelo urbanizado, los inmuebles e instalaciones ajustados a la legalidad deben tasarse conjuntamente con el suelo. La valoración de las edificaciones o construcciones debe tener en cuenta su antigüedad y estado de conservación. Si han quedado incursas en situación de fuera de ordenación, su valor deberá reducirse en función de su vida útil.

Valoración de concesiones administrativas y derechos reales

La tasación de concesiones administrativas y derechos reales sobre inmuebles se rige con arreglo a las disposiciones sobre expropiación destinadas a determinar el justiprecio y subsidiariamente, según las normas del derecho que resulten de aplicación. Cuando se expropia una finca gravada con cargas, la Administración que la efectúa puede elegir entre fijar el justiprecio de los derechos que concurren con el dominio, o bien valorar el inmueble en su conjunto y poner su importe en manos del órgano judicial, para que éste fije y distribuya la proporción que corresponda a los interesados.

Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (II)

El Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (II)

Valor de sustitución. Suelo urbanizado. Inmuebles ilegales.

La valoración inmobiliaria en cuanto materia fundamental regulada por el Reglamento de Valoraciones del texto refundido de la Ley de Suelo, constituye una competencia exclusiva del Estado.

Valor de sustitución

Los conceptos desarrollados por el Reglamento para la realización de las valoraciones, así como los correspondientes métodos, se orientan a la necesidad de estimar cuantitativamente el valor de sustitución del inmueble que sea objeto de tasación, considerando otro similar en la misma situación, sin tener en cuenta posibles expectativas que no deriven del esfuerzo inversor de la propiedad.

Valoración en suelo urbanizado

Para la valoración de inmuebles en suelo urbanizado, el Reglamento de valoraciones aplica criterios basados en la información del mercado, condicionados por el cumplimiento de los deberes y al levantamiento de las cargas urbanísticas por parte de los titulares.

Valoración de inmuebles ilegales

El Reglamento entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad si se encuentran en alguna de las siguientes circunstancias:

• si su ejecución fue conforme con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen
• si no se realizaron legalmente pero fueron posteriormente legalizadas según lo dispuesto al efecto en la legislación urbanística.

Para la valoración de inmuebles o instalaciones no ajustados a la legalidad y para los que no proceda ya dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, el Reglamento prescribe el siguiente procedimiento:

• en suelo en situación de rural, en ningún caso serán objeto de valoración y tampoco podrán ser tenidos en consideración a los efectos del cálculo de la renta de la explotación
• en suelo urbanizado, edificado o en curso de edificación, el inmueble o la instalación ilegal no se computará a los efectos de la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente.

Si la condición de ilegal afecta sólo a una parte de la edificación, en la valoración se podrá considerar aquella parte que esté ajustada a la legalidad.

Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (I)

El Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (I)

Ámbito de aplicación. Valoraciones en suelo rural.

El pasado día 10 de noviembre de 2011 entró en vigor el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprobaba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo. El Reglamento desarrolla el Texto refundido de la Ley del suelo en todo lo relacionado con la valoración inmobiliaria, con el fin último de mejorar el funcionamiento del mercado del suelo, para hacerlo más transparente, combatiendo las prácticas especulativas.

Ámbito de aplicación

El Reglamento de valoraciones recoge los métodos y técnicas de valoración a aplicar cuando se trate de valoraciones de suelo, de instalaciones, de construcciones o edificaciones, o de derechos constituidos sobre o en relación con ellos, y el objeto de la valoración sea uno de los siguientes:

• la verificación de operaciones de reparto de beneficios y cargas que resulten precisas para el desarrollo de la ordenación territorial y urbanística, cuando la valoración establezca el contenido patrimonial de facultades o deberes del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre los sujetos afectados
• la fijación del justiprecio en todo tipo de expropiaciones, con independencia de la finalidad y de la legislación en que se fundamenten
• el cálculo del precio a pagar al propietario en casos de venta o sustitución forzosas
• la determinación de la responsabilidad patrimonial de Administraciones Públicas.

Valoraciones en suelo rural

Para valorar inmuebles en suelo rural, al tratarse de un mercado más opaco que el del suelo urbanizado, el Reglamento desarrolla el valor de capitalización de la renta de explotación, buscando siempre el valor más alto y el mejor uso del suelo rural, sin considerar expectativas urbanísticas. Las explotaciones se entienden como unidades de producción, asociadas a la parte territorial de la empresa. Así pues, el Reglamento sustituye el concepto de renta de la tierra por el de renta de la explotación, más en consonancia con la agricultura moderna y la política comunitaria. De ese modo se concibe la inclusión, cada vez más frecuente en la práctica, de explotaciones no agrarias en suelo rural. Al considerarse el desarrollo de las posibilidades de la renta potencial, se permite considerar mejoras tecnológicas y económicas para la modernización, así como la totalidad del valor potencial productivo del territorio rural. El Reglamento propone tipos de capitalización diferentes para diferentes tipos de explotación, en función del riesgo de cada actividad a desarrollar en el suelo rural.