NORMAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN CATASTRAL (II)

Las Normas técnicas para la valoración catastral (II)

Definición de construcción. Delimitación del suelo. Polígonos de valoración.

El R.D. 1020/1993 se aplica en la valoración de aquellas construcciones y edificaciones que, de acuerdo con la Ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana, deban sujetarse a licencia, dejando a salvo las que puedan ser consideradas construcciones de naturaleza rústica.

Definición de construcción

El R.D. 1020/1993 define como construcciones:

• los edificios en todo caso, aunque sean transportables y aunque el terreno en el que estén emplazados no pertenezca al propietario de la construcción
• las instalaciones comerciales o industriales que sean asimilables al concepto de edificio y no al de máquinas, aparatos o artefactos, tales como diques, tanques, cargaderos, etc.
• las obras de urbanización y de mejora y las que se realicen para el uso de los espacios descubiertos, considerándose como tales los recintos destinados a mercados, los depósitos al aire libre, los campos e instalaciones para la práctica del deporte, los muelles, los estacionamientos y los espacios anejos a las construcciones
• todas las demás construcciones que no estén expresamente calificadas como de naturaleza rústica.

La delimitación del suelo de naturaleza urbana

En cada término municipal debe realizarse una delimitación del suelo, la cual debe documentarse y someterse a los siguientes trámites:

• aprobación por el Consejo territorial de la propiedad inmobiliaria competente
• exposición al público, previa publicación mediante edicto.

Los polígonos de valoración

Tras la delimitación del suelo procede su división en polígonos de valoración, de acuerdo con los siguientes criterios:

• coherencia urbanística, tanto por la calificación del suelo como por la tipología de las construcciones
• circunstancias administrativas
• peculiaridades del mercado que faciliten la valoración
• circunstancias de carácter económico-social
• otras circunstancias, debidamente justificadas en las ponencias de valores.

Además de los criterios listados, en los municipios cuyo planeamiento esté adaptado al texto refundido de la Ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana, la delimitación de polígonos debe tener en cuenta:

• las áreas de reparto
• las áreas de suelo urbano remitidas a planeamiento posterior
• los sectores delimitados por el planeamiento general en Suelo Urbanizable Programado.

NORMAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN CATASTRAL (I)

Las Normas técnicas para la valoración catastral (I)

Módulo M. Valor de mercado. Definición de suelo.

El texto del vigente Real Decreto 1020/1993 contiene las Normas técnicas de valoración y el Cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el Valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana en España. Las Normas técnicas son el conjunto de conceptos, reglas y criterios que han de regir para la valoración de los bienes de naturaleza urbana. El Cuadro marco es el conjunto de reglas, criterios y valores básicos que permiten calcular los valores del suelo y de las construcciones en actuaciones valorativas masivas. El Valor catastral de los bienes de naturaleza urbana es el que figura en el Catastro inmobiliario urbano, y está integrado por el valor del suelo y el de las construcciones, si las hubiere.

El Módulo de valor M

El R.D. 1020/1993 definió un módulo de valor M que debía ser aprobado por el Ministerio de Economía y Hacienda y cuya finalidad era servir de base en la valoración de suelos y construcciones. En el año 2005, la Orden EHA/1213/2005 fijó el módulo M en 1.000 euros/metro cuadrado. Ese es el valor del módulo M que se sigue considerando como actual.

El valor de mercado

El valor de mercado se establece a nivel local o, si el mercado local es escaso, mediante un estudio de mercado de ámbito territorial supramunicipal. El valor de mercado sirve de base para determinar:

• los valores en polígono, calle, tramo de calle, zona o paraje
• el ámbito de aplicación del coeficiente N.

El valor catastral nunca puede exceder del valor de mercado.

Definición de suelo

A efectos de su definición como bienes inmuebles urbanos, tienen consideración de suelo:

• el suelo urbano, el susceptible de urbanización, el urbanizable programado y el urbanizable no programado desde el momento en que se apruebe un programa de actuación urbanística
• el suelo que, no estando incluido en el apartado anterior, disponga de vías pavimentadas o encintado de aceras y cuente además con alcantarillado, suministro de agua, suministro de energía eléctrica y alumbrado público
• el suelo ocupado por construcciones de naturaleza urbana
• el que se fraccione en contra de la legislación agraria vigente, siempre que tal fraccionamiento desvirtúe su uso agrario y sin que ello represente alteración alguna de la naturaleza rústica del suelo a otros efectos distintos de los catastrales.

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (I)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (I)

Objeto y ámbito de aplicación. Principios.

La Orden ECO/805/2003 establece normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles, así como para la elaboración de los informes y certificados en que dicha tasación debe formalizarse. El propósito de dichas normas es potenciar la calidad técnica y formal de las valoraciones, a fin de proteger mejor los intereses de terceros. La orden establece una estructura única con una serie de apartados mínimos que el tasador debe cumplimentar.

Objeto de la Orden ECO/805/2003

Entre los objetivos de la Orden ECO/805/2003 está la regulación del régimen jurídico al que ha de ajustarse el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles, así como la elaboración de los informes y certificados en que se formalice.

Ámbito de aplicación de la Orden ECO/805/2003

La Orden ECO/805/2003 es de aplicación siempre que el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades siguientes:

• garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios
• cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras
• determinación del patrimonio de instituciones inmobiliarias de inversión colectiva
• determinación del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones.

Principios de valoración

Cuando un servicio o sociedad de tasación valora para alguna de las finalidades que integran el ámbito de aplicación de la Orden ECO/805/2003, debe hacerlo aplicando los siguientes principios:

• principio de anticipación: si el inmueble está en explotación económica, su valor es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro
• principio de finalidad: la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas
• principio de mayor y mejor uso: si el inmueble es susceptible de ser dedicado a diferentes usos, su valor será el que resulte de destinarlo al económicamente más aconsejable
• principio de probabilidad: ante varios escenarios razonables, se debe elegir el más probable
• principio de proporcionalidad: los informes de tasación se deben elaborar con la amplitud adecuada a la importancia, al uso y a la singularidad en el mercado
• principio de prudencia: ante varios escenarios igualmente probables, se debe elegir el que proporcione menor valor de tasación
• principio de sustitución: el valor de un inmueble equivale al de otros activos de similares características que puedan sustituirlo
• principio de temporalidad: el valor del inmueble varía a lo largo del tiempo
• principio de transparencia: cada informe de tasación debe contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión, detallando las hipótesis y la documentación empleadas
• principio del valor residual: el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total y los valores atribuibles al resto de los factores.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de tasación de inmuebles

Info 1: La Tasación Pericial Contradictoria de inmuebles

Arquitecto Daniel Trujillano

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Tasación pericial de inmuebles en España

La tasación pericial contradictoria de bienes inmuebles (III)

Tasaciones periciales contradictorias (III)

Los honorarios del perito tercero

El obligado tributario debe satisfacer siempre los honorarios de su propio perito, pero sólo deberá correr con los gastos del perito tercero en determinados casos.

Provisión de los honorarios del perito tercero

El perito tercero puede exigir que, previamente al desempeño de su cometido, se haga provisión del importe de sus honorarios mediante depósito en el Banco de España o en el organismo público que determine la Administración tributaria, dentro del plazo de diez días. Si una de las partes no realiza el depósito, ello supondrá que dicha parte acepta la valoración realizada por el perito de la otra, y entonces el perito tercero no tiene que realizar la tasación.

Pago de los honorarios del perito tercero

Si ambas partes realizan el depósito, el perito tercero realizará la valoración y la entregará en la Administración tributaria competente, tras lo cual deberá justificarse el pago de los honorarios antes de que se agote el plazo de 15 días, contado a partir de la fecha de entrega. La parte responsable de satisfacer los honorarios del perito tercero se determina en función de la cuantía en que se diferencie la tasación del valor declarado:

• si la diferencia entre la tasación practicada por el perito tercero y el valor declarado supera el 20 por ciento de éste último, los gastos del tercer perito deben ser abonados por el obligado tributario
• si la diferencia es menor, los gastos corren a cargo de la Administración, y el obligado tributario tiene derecho a ser reintegrado de los gastos ocasionados por el depósito.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de tasación pericial contradictoria de inmuebles

La tasación pericial contradictoria de bienes inmuebles (II)

Tasaciones periciales contradictorias (II)

Comprobación de valores. Omisiones en la notificación. Perito tercero.

El valor de los bienes inmuebles puede ser comprobado por la Administración tributaria mediante los siguientes medios:

• precios medios en el mercado
• dictamen de peritos de la Administración.

La tasación pericial contradictoria puede utilizarse para confirmar o bien corregir las valoraciones resultantes de la comprobación de la Administración tributaria.

Tasación Pericial Contradictoria contra la comprobación de valores

Los interesados pueden promover la Tasación Pericial Contradictoria en corrección de los medios de comprobación fiscal de valores, siempre que el acto de comprobación de valores haya sido debidamente notificado. Dicha promoción debe realizarse dentro del plazo del primer recurso o reclamación que proceda o cuando la normativa tributaria lo prevea.

Tasación Pericial Contradictoria contra omisiones en la notificación

Si la normativa propia de un tributo lo prevé, el interesado puede reservarse el derecho a promover la Tasación Pericial Contradictoria cuando estime que la notificación no contiene expresión suficiente de los datos y motivos tenidos en cuenta y denuncie dicha omisión en un recurso de reposición o en una reclamación económico-administrativa. Podrá ejercer dicho derecho a partir de la fecha de firmeza en vía administrativa del acuerdo que resuelva el recurso o la reclamación. Cuando el interesado presenta su solicitud de Tasación Pericial Contradictoria, o bien la reserva del derecho a promoverla, se suspende la ejecución de la liquidación y el plazo para interponer recurso o reclamación contra la misma.

Designación de perito tercero

La tasación practicada por el perito designado por el obligado tributario sirve de base para la liquidación siempre que la diferencia entre dicha tasación y el valor determinado por el perito de la Administración es igual o inferior a los siguientes valores absolutos:

• 120.000 euros
• el 10 por ciento de la tasación practicada por el perito del obligado.

Cuando la diferencia es superior a cualquiera de las dos cantidades, procede la designación de un perito tercero. La designación se efectúa por sorteo público entre la lista de profesionales que el mes de enero de cada año entrega a la Administración tributaria el Colegio oficial de arquitectos correspondiente. Dicha lista se elabora anualmente con los colegiados que se muestren dispuestos a actuar como peritos terceros.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de tasación pericial contradictoria de inmuebles

La tasación pericial contradictoria de bienes inmuebles (I)

Tasaciones periciales contradictorias (I)

Valoración de bienes inmuebles frente a la Administración tributaria

Entre los procedimientos de gestión más comunes que regula la vigente Ley 58/2003, General Tributaria, se encuentra el procedimiento de comprobación de valores, donde se regula esencialmente la Tasación Pericial Contradictoria.

Acuerdos previos de valoración de inmuebles

Los obligados tributarios pueden solicitar a la Administración tributaria que determine con carácter previo y vinculante la valoración a efectos fiscales de bienes inmuebles. Dicha solicitud debe presentarse por escrito, adjuntando la propuesta de valoración formulada por el obligado tributario. El acuerdo de la Administración tributaria se emite también por escrito, indicando la valoración del inmueble. Si no se produce contestación en plazo, ello implicará que la Administración tributaria acepta los valores propuestos por el obligado tributario. Los acuerdos de valoración dictados por la Administración tributaria tienen un plazo máximo de vigencia de tres años, a no ser que la normativa prevea otro plazo distinto. El obligado tributario no puede interponer recurso alguno contra un acuerdo de valoración, pero puede hacerlo contra los actos administrativos que se dicten en aplicación de las valoraciones incluidas en el acuerdo.

Práctica de la comprobación de valores

Si el valor que la Administración tributaria determina para un bien inmueble es distinto al que declara el obligado tributario, se notificará una propuesta de regularización en la que la Administración comunicará su propuesta de valoración debidamente motivada, con expresión de los medios y criterios empleados. Con la propuesta de regularización se abrirá un plazo de alegaciones, transcurrido el cual la Administración tributaria notificará la regularización que proceda. El obligado tributario no puede interponer recurso ni reclamación contra la valoración, pero sí contra el acto de regularización, promoviendo la Tasación Pericial Contradictoria del bien inmueble. Si el valor comprobado para un bien inmueble produce efectos respecto a otros obligados tributarios, los demás interesados también podrán promover la Tasación Pericial Contradictoria, aunque se trate de un procedimiento posterior. Si de la Tasación Pericial Contradictoria del bien inmueble resulta un valor distinto, dicho valor será aplicable también a los restantes obligados tributarios afectados.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redactor de informes de tasación pericial contradictoria