Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXV)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXV)

Aspectos formales del certificado de tasación

Cada certificado de tasación debe elaborarse de acuerdo con la forma y con el contenido mínimo siguiente:

• debe indicar la denominación social de la sociedad de tasación o entidad financiera que lo emita, con su número de inscripción en el Registro del Banco de España
• debe confeccionarse en papel con el membrete de la sociedad de tasación o entidad financiera
• debe mencionar el número de páginas que lo componen
• debe indicar la finalidad legal de la tasación
• debe hacer referencia precisa al informe de tasación que sintetiza
• debe contener la localización y el tipo del inmueble, su identificación registral, la referencia catastral, la superficie útil (si se trata de un edificio), la superficie adoptada en el cálculo de valores técnicos y su estado de ocupación
• si la finalidad de la tasación no es la garantía hipotecaria de créditos o préstamos, debe contener el titular registral en el momento de la tasación
• debe incluir una declaración expresa de que la tasación se ha realizado de acuerdo con los requisitos de la Orden ECO/805/2003 u otra normativa aplicable
• debe indicar el método o los métodos de valoración utilizados, y concretar los valores estimados para cada método
• debe indicar el valor de tasación del inmueble
• debe incluir las limitaciones al dominio
• debe expresar el valor a efectos de seguro de incendios y otros daños
• si se refiere a varios inmuebles que constituyen fincas registrales o funcionales independientes, debe especificar el valor de tasación que se asigna a cada una de ellas
• debe estar firmado por un representante de la entidad que emita el certificado o de la entidad financiera a cuyos servicios pertenezca el tasador
• debe contener cualquier otra información que se requiera por aplicación de normativa específica según la finalidad de la tasación.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Redacción de informes de valoración de inmuebles en España

Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXIV)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXIV)

Elaboración y emisión de informes y certificados de tasación. Compromisos de compra a plazos.

Las entidades de crédito que disponen de servicios de tasación y las sociedades de tasación homologadas deben elaborar los informes y certificados de tasación indicando explícitamente y de forma notoria si la tasación se ha realizado o no de acuerdo con las disposiciones contenidas en la Orden ECO/805/2003. En todos los casos en los que se prevea la adopción de una decisión u opción determinada, la justificación razonada se hará constar de forma expresa en el informe de tasación y en el correspondiente certificado. El informe y certificado de la actualización de una tasación debe realizarse con las mismas exigencias que la tasación misma, y debe contener además la identificación de la tasación anterior.

Emisión de las tasaciones

La fecha de emisión de un informe o certificado de tasación no puede ser posterior en más de dos meses a la fecha en que se haya efectuado la última inspección ocular del bien valorado. No obstante, en el caso de terrenos o en otros excepcionales y expresamente justificados, tales como la valoración de patrimonios, el periodo podrá alargarse hasta los seis meses. La fecha de emisión es considerada como la fecha de tasación.

Compromisos de compra a plazos

Los compromisos de compra a plazo sobre inmuebles se valoran considerando el valor del inmueble en sí y el plazo y las condiciones que figuren en el contrato que regule el compromiso. El valor del compromiso se determina como diferencia entre el valor del inmueble en el momento de la tasación y el precio pactado en el contrato de compra a plazo actualizado. Para la actualización se debe utilizar como tasa el tipo de interés de la deuda pública con duración más próxima al plazo restante para el ejercicio del compromiso.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXIII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXIII)

Valoración de concesiones administrativas, servidumbres y opciones de compra

Para valorar un edificio, construido o por construir, sobre el que está constituida una concesión administrativa, puede suponerse que el inmueble es de pleno dominio y aplicar el método que corresponda a la finalidad de la tasación.

Valoración de concesiones administrativas sobre terrenos

Para valorar una concesión administrativa sobre un terreno se debe aplicar el método residual por el procedimiento dinámico, considerando:

• las cantidades a pagar por el beneficiario de la concesión durante la construcción y, en su caso, durante el periodo restante de vigencia de la concesión
• los cobros y pagos asociados a la actividad económica ligada a la concesión.

El valor de la propiedad de un terreno sobre el que está constituida una concesión administrativa se calcula mediante la suma de:

• el valor actual de los pagos destinados al concedente
• el valor actual de reversión calculado en la fecha de extinción de la concesión administrativa.

Valoración de servidumbres

Las servidumbres se valoran restando del valor del inmueble, supuesto libre de la carga impuesta por la servidumbre, el valor de dicho inmueble teniendo en cuenta el efecto de la servidumbre que lo grava.

Valoración de opciones de compra

El valor de la opción se determina conforme a las siguientes reglas:

• si la diferencia entre el valor del inmueble en la fecha de tasación y el precio de ejercicio de la opción sobre el inmueble actualizado es positiva, el valor de la opción será el equivalente a la diferencia
• si la entidad tasadora estima que la opción, su plazo de ejecución o el importe por el que se puede ejecutar, estén condicionados a situaciones o plazos que hagan improbable su ejercicio, su valor será nulo.

Para la actualización se debe utilizar como tasa de descuento el tipo de interés cotizado en el mercado secundario de Deuda Pública con vencimiento más próximo al plazo restante para el ejercicio del derecho.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXII)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXII)

Solares y terrenos no valorados como fincas rústicas. Inmuebles sobre los que existe derecho de superficie.

El valor de tasación de los terrenos de nivel urbanístico I es el valor por comparación, en su caso, ajustado; si dicho valor no se puede calcular, el valor de tasación será el valor residual. En ambos casos el valor se debe calcular teniendo en cuenta el aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación por el propietario en la fecha de la tasación, y se debe descontar, cuando proceda, los gastos que conlleve la demolición de edificaciones existentes. La existencia de un proyecto de construcción sobre el terreno no influye en la valoración. Si los terrenos están sujetos a explotación económica distinta de la agropecuaria, su valor de tasación será el valor por actualización. En los restantes casos de terrenos catalogados como nivel urbanístico II, el valor de tasación será el valor por comparación sin consideración alguna a su posible utilización urbanística; si dicho valor no se puede calcular, el valor de tasación tendrá como máximo el valor catastral del terreno.

Valoración de edificios sobre los que existe derecho de superficie

Para valorar un edificio o un elemento de un edificio, construido o por construir, en ejercicio de un derecho de superficie sobre un terreno propiedad de un tercero, se considerará que se trata de inmuebles en pleno dominio y se aplicará el método que corresponda en función de la finalidad de la tasación.

Valoración de terrenos sobre los que existe derecho de superficie

Para valorar un derecho de superficie sobre un determinado terreno se debe aplicar el método residual por procedimiento dinámico, teniendo en cuenta en particular las cantidades a pagar por el superficiario durante la construcción y, en su caso, durante el resto de duración del derecho, así como los pagos y cobros generados por la actividad económica asociada al derecho de superficie. Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que está constituido un derecho de superficie se debe sumar:

• el valor actual de los pagos a entregar al concedente
• el valor de reversión actual, calculado en la fecha de extinción del derecho de superficie.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XXI)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XXI)

Procedimiento alternativo. Máximo legal. Fincas rústicas.

Si no es posible utilizar ninguno de los métodos técnicos, el valor de tasación podrá calcularse utilizando un procedimiento admitido en la práctica profesional, en cuyo caso, el resultado no podrá ser superior:

• al valor de reemplazamiento neto, para tasaciones previas
• al valor de adquisición del inmueble por la institución de inversión colectiva, si se trata de una primera tasación con efectos en el cálculo del valor liquidativo
• al último valor de tasación asignado, cuando se hubiese podido calcular por otros procedimientos, si se está realizando el resto de tasaciones periódicas.

Valoración de inmuebles con máximo legal

Si existe un valor máximo legal para el inmueble objeto de tasación, el valor de tasación no podrá superarlo, a no ser que se trate de viviendas de protección oficial en las que el fin del periodo de afección que reste sea inferior a cinco años desde la fecha de tasación.

Valoración de fincas rústicas

El valor de tasación de fincas rústicas se obtiene mediante la suma de los siguientes valores:

• el valor de tasación de la tierra, incluidos los edificios y las instalaciones no desmontables que estén vinculados y resulten necesarios para la explotación
• el valor de tasación de las instalaciones o los edificios destinados a explotaciones distintas de aquellas a las que se dedican los diferentes tipos de tierra
• el valor de tasación de otros edificios o instalaciones (residencias, instalaciones recreativas, etc.).

Por su parte, el valor de tasación de la tierra será el menor entre:

• el valor por comparación, ajustado si es necesario, de las distintas clases de tierra
• el valor por actualización que corresponda a la explotación.

El valor de tasación de edificios e instalaciones destinados a explotaciones distintas se obtiene suponiendo que se trata de inmuebles ligados a una explotación económica, adoptando como máximo el valor de reemplazamiento neto. El valor de tasación de los demás tipos de edificios o instalaciones se calcula de acuerdo con el método que corresponda a la finalidad de la tasación.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XX)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XX)

Entidades aseguradoras y fondos de pensiones. Patrimonio de instituciones de inversión colectiva.

Si se trata de un inmueble terminado y el propósito de la valoración es la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras o la determinación del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones, se adoptará como valor de tasación:

• si el inmueble está ligado a una actividad económica, el menor entre el valor por comparación, el valor de reemplazamiento neto y el valor por actualización
• si el inmueble está arrendado, el valor por actualización, siempre que no supere el valor por comparación del inmueble en el caso de que estuviera libre de inquilinos
• si el inmueble está destinado a uso propio y no ligado a explotación económica, el valor por comparación o, si su cálculo no fuera posible, el valor por actualización.

Si se trata de un inmueble acogido a un sistema de protección pública, el valor de tasación no podrá exceder el valor máximo legal.

Valoración para determinar del patrimonio de instituciones de inversión colectiva

Si la finalidad de la tasación es la determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliaria, el valor de tasación se determinará según las reglas siguientes:

• si el inmueble está en proyecto, construcción o rehabilitación, se adoptará como valor de tasación el valor que tendría el inmueble en la fecha de la tasación para la hipótesis de edificio terminado, sin correcciones al alza
• si el inmueble está terminado y arrendado, el valor de tasación se corresponderá con el menor entre el valor por actualización y el valor por comparación para el supuesto de que se halle libre de inquilinos
• si el inmueble está terminado pero no arrendado, el valor de tasación será el valor por comparación para el supuesto de que se halle libre de inquilinos.

Si no se puede calcular ninguno de los valores indicados y tampoco los obtenidos mediante el método de actualización, el valor de mercado del inmueble se podrá calcular mediante algún otro procedimiento que esté admitido en la práctica profesional.

Daniel Trujillano, arquitecto

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Las normas de valoración de inmuebles según ECO/805/2003 (XIX)

Normas de valoración según ECO/805/2003 (XIX)

Inmuebles terminados ligados a actividades económicas, arrendados, de uso propio o acogidos a protección pública. Inmuebles en construcción para entidades aseguradoras y fondos de pensiones.

En inmuebles ligados a actividad económica el valor de tasación será el menor entre los siguientes:

• el valor por comparación, ajustado cuando proceda
• el valor por actualización, cuando sea posible
• el valor de reemplazamiento neto.

Valoración de inmuebles arrendados

En los inmuebles arrendados o destinados a alquiler, el valor de tasación será el menor entre los siguientes:

• el valor por actualización
• el valor por comparación, en su caso ajustado.

Ambos valores se calcularán para el supuesto de que el inmueble estuviese libre de inquilinos. Si los valores citados no pueden calcularse, el valor de tasación será el valor de reemplazamiento neto, como máximo.

Valoración de inmuebles de uso propio no ligados a explotación

Los edificios o elementos de edificios destinados a uso propio o vacíos y no ligados a explotación alguna, el valor de tasación será el valor por comparación, en su caso ajustado. Si no se puede calcular el valor por comparación, se adoptará el valor por actualización, y si éste tampoco se puede calcular, el valor de reemplazamiento neto.

Valoración de inmuebles acogidos a sistema de protección pública

Si el inmueble se halla acogido a un sistema de protección pública, el valor de tasación no podrá superar en ningún caso el máximo legal.

Valoración de inmuebles en construcción para entidades aseguradoras y fondos de pensiones

Si se trata de un inmueble en construcción o en rehabilitación y el propósito de la valoración es la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras o la determinación del patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones, el valor de tasación será el resultado de sumar al valor inicial el importe de las certificaciones de obra abonadas. El cálculo del valor inicial dependerá del tipo de obras:

• si se trata de obras de nueva construcción, el valor inicial será el valor de tasación del terreno
• si se trata de obras de rehabilitación, el valor inicial será el valor de tasación del edificio o elemento de edificio antes del comienzo de las obras.

Daniel Trujillano, arquitecto

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