Plusvalía de los terrenos de naturaleza urbana

IIVTNU (V)

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (V)

Sentencia del Tribunal Constitucional del 11/05/2017

La sentencia dictada por el Tríbunal Constitucional con fecha 11/05/2017 ha venido a atacar la problemática asociada a la imposición del IIVTNU en transmisiones caracterizadas por la ausencia de incremento de valor. Los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4 del vigente Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (en adelante TRLRHL) han sido declarados inconstitucionales y nulos, en la medida en que sometan a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor.

Problemática anterior a la sentencia

El problema con los artículos 107.1, 107.2 a) del TRLRHL es que podían acabar gravando riquezas ficticias e inexpresivas de capacidad económica. Se basaban en el supuesto de que la simple titularidad de un terreno de naturaleza urbana durante un determinado período (entre 1 y 20 años) produce siempre un incremento de valor que genera para el ciudadano una capacidad económica susceptible de imposición. Suponían, por lo tanto, un incremento de valor susceptible de gravamen en toda transmisión de terrenos de naturaleza urbana, por el solo hecho de haber formado parte del patrimonio del titular durante un intervalo temporal dado, y soslayando aquellos supuestos en los que el incremento no se producía. La cuantía del impuesto aumentaba siempre en función del número de años transcurridos entre la adquisición y la transmisión del terreno (con un máximo de 20 años), resultando ajena a la ganancia real producida (o no) por el acto de transmisión. Por otra parte, como consecuencia de la redacción del artículo 110.4 del TRLRHL, la obligación de las Corporaciones locales era estar a las reglas del impuesto sin admitir prueba en contrario, de modo que no se permitía a los Ayuntamientos prescindir de la regla de cálculo legalmente establecida en los artículos 107.1 y 107.2 a), a pesar de que, de hecho, se manifestase una minusvaloración en el momento de transmisión de los terrenos de naturaleza urbana. Lamentablemente, la crisis económica ha convertido en habituales las situaciones de inexistencia de incremento de valor, o incluso de decremento de valor, asociadas a las transmisiones de terrenos de naturaleza urbana. En dichas situaciones, los artículos cuestionados acababan sometiendo a tributación situaciones de hecho inexpresivas de capacidad económica. En una situación como la actual, en la que los precios de los inmuebles han bajado respecto a años anteriores, y en la que el titular de un inmueble puede verse obligado a enajenarlo por un precio inferior al de adquisición, podía darse el caso de que, a pesar de haber sufrido una pérdida económica, se le atribuyese un incremento del valor del terreno a efectos del IIVTNU. Cuando el incremento de valor del terreno transmitido no se producía, la capacidad económica gravada no era ni real ni potencial, sino irreal o ficticia, con lo que la aplicación del IIVTNU acababa violando el principio de capacidad económica. El tratamiento que se otorgaba a los supuestos de no incremento o, incluso, de decremento, en el valor de los terrenos de naturaleza urbana carecía de toda justificación razonable, al imponer a los sujetos pasivos del IIVTNU la obligación de soportar la misma carga tributaria que corresponde a situaciones con incrementos generados por el paso del tiempo, lo cual sometía a tributación situaciones de hecho inexpresivas de capacidad económica.

STC del 11/05/2017

La Sentencia dictada por el Tríbunal Constitucional con fecha 11/05/2017 entiende que no debe bastar con que el terreno de naturaleza urbana se transmita, sino que además debe materializarse un incremento en su valor, exponente de una capacidad económica real o, por lo menos, potencial. Por ello, ha declarado la inconstitucionalidad y nulidad de los artículos 107.1 y 107.2 a) del TRLRHL, si bien limitadas a situaciones en las que se manifieste la inexistencia de incremento de valor. Además, por conexión o consecuencia, ha declarado la inconstitucionalidad y nulidad del artículo 110.4, por impedir a los Ayuntamientos prescindir de la regla de cálculo legalmente establecida aun cuando se manifieste una minusvaloración del valor del terreno en el momento de la transmisión. 

El IIVTNU tras la STC 11/05/2017

Una vez expulsados del ordenamiento jurídico, ex origine, los artículos 107.2 y 110.4 de la Ley reguladora de las haciendas locales, la forma correcta de determinar la existencia o no de un incremento susceptible de ser sometido a tributación sólo corresponde al legislador, que queda obligado a modificar o adaptar el régimen legal del IIVTNU a fin de que no queden sometidas a tributación las situaciones de inexistencia de incremento de valor de los terrenos.

IIVTNU (IV)

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IV)

Declaración. Sujetos obligados. Notificación notarial.

El sujeto pasivo del IIVTNU queda obligado a presentar ante el Ayuntamiento la declaración que establezca la ordenanza, la cual contendrá los elementos de la relación tributaria que sean imprescindibles para practicar la liquidación. Los plazos en que hay que presentar la declaración son los siguientes:

• si se trata de actos inter vivos: 30 días hábiles contados desde la fecha del devengo
• si se trata de actos mortis causa: 6 meses desde la fecha del devengo, prorrogables hasta un año si el sujeto pasivo lo solicita.

La declaración debe presentarse acompañada del documento en el que consten los actos o contratos que originan la imposición.

Sujetos obligados

La realización del hecho imponible debe ser comunicada al Ayuntamiento por los siguientes sujetos:

• el sujeto pasivo
• en negocios jurídicos inter vivos, el donante o la persona que constituya o transmita el derecho real
• el adquirente o persona a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real.

Todos los sujetos obligados deben realizar la comunicación en los mismos plazos establecidos para el sujeto pasivo.

Notificación notarial

Los notarios tienen obligación de remitir al Ayuntamiento la relación o índice de todos los documentos autorizados en los que se contengan hechos, actos o negocios jurídicos que pongan de manifiesto la realización del hecho imponible del IIVTNU, a no ser que se trate de actos de última voluntad. Los documentos autorizados a lo largo de cada trimestre deben ser notificados en la primera quincena del trimestre siguiente. La misma obligación se aplica a los documentos privados comprensivos de los mismos hechos, actos o negocios jurídicos presentados para conocimiento o legitimación de firmas. En la relación o índice debe figurar la referencia catastral de los bienes inmuebles que sean objeto de transmisión. También es obligatorio que los notarios adviertan expresamente a los comparecientes acerca de los siguientes extremos:

• el plazo de presentación de la declaración por el IIVTNU
• las responsabilidades asociadas a la falta de presentación de las declaraciones.

IIVTNU (III)

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (III)

Tipo de gravamen. Cuotas íntegra y líquida. Devengo. Devolución.

El tipo de gravamen para el IIVTNU es el que fije el Ayuntamiento, que nunca puede exceder del 30 %. El Ayuntamiento puede fijar un tipo único de gravamen o uno distinto para cada uno de los períodos de generación del incremento de valor (5 / 10 / 15 / 20 años).

Cuota íntegra

La cuota íntegra es el resultado de aplicar el tipo de gravamen a la base imponible.

Cuota líquida

La cuota líquida es el resultado de aplicar sobre la cuota íntegra las bonificaciones que correspondan. Las bonificaciones pueden ser:

• hasta un 95 % de la cuota íntegra en transmisiones de terrenos y en la transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio, realizadas a título lucrativo por causa de fallecimiento a favor de descendientes, adoptados, cónyuges, ascendientes y adoptantes
• hasta un 95 % de la cuota íntegra en transmisiones de terrenos y en la transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio de terrenos sobre los que se desarrollen actividades económicas de especial interés o de utilidad municipal en base a circunstancias sociales, culturales, histórico-artísticas o de fomento del empleo.

Los aspectos sustantivos y formales de las bonificaciones deben quedar regulados en la ordenanza fiscal.

Devengo

El IIVTNU se devenga:

• en la fecha de la transmisión de la propiedad del terreno
• en la fecha en que tenga lugar la constitución o transmisión del derecho real de goce limitativo del dominio.

Devolución

Si se produce resolución firme que declare la nulidad, rescisión o resolución del acto o contrato determinante de la transmisión del terreno o de la constitución o transmisión del derecho real de goce, el sujeto pasivo tendrá derecho a la devolución del IIVTNU, siempre que concurra el cumplimiento de las siguientes condiciones:

• que el acto o contrato no haya producido efectos lucrativos
• que la reclamación se produzca dentro del plazo máximo de 5 años contados a partir de la resolución judicial o administrativa
• que la rescisión o resolución no se haya declarado por incumplimiento de las obligaciones del sujeto pasivo
• que la causa de la pérdida de efecto del contrato no radique en un acuerdo mutuo entre las partes contratantes.

IIVTNU (II)

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (II)

Sujeto pasivo y base imponible

En el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, el sujeto pasivo, a título de contribuyente, es el siguiente:

• en transmisiones de terrenos y en la constitución o transmisión de derechos reales de goce, limitativos del dominio a título lucrativo: la persona o entidad que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real
• en transmisiones de terrenos y en la constitución o transmisión de derechos reales de goce, limitativos del dominio a título oneroso: la persona o entidad que transmita el terreno o que constituya o transmita el derecho real de que se trate.

En las operaciones a título oneroso en las que el contribuyente es una persona física que no reside en España, la persona o entidad que adquiere el terreno o a cuyo favor se constituye o transmite el derecho real adquiere la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente.

Cálculo de la base imponible

Sobre el valor del terreno en el momento del devengo, se aplica el porcentaje anual que determine el Ayuntamiento, si bien el mismo no puede exceder de los límites siguientes:

• período de 1 a 5 años: 3,7 %
• período de hasta 10 años: 3,5 %
• período de hasta 15 años: 3,2 %
• período de hasta 20 años: 3 %.

Para establecer el porcentaje, se aplica las reglas siguientes:

• el incremento de valor de cada operación gravada por el impuesto se determina con arreglo al porcentaje anual fijado por el Ayuntamiento para el período que comprenda el número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto dicho incremento
• el porcentaje a aplicar sobre el valor del terreno en el momento del devengo es el resultante de multiplicar el porcentaje anual aplicable a cada caso concreto por el número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto el incremento del valor
• para determinar el porcentaje anual aplicable a cada operación concreta y para determinar el número de años por los que se ha de multiplicar dicho porcentaje anual, sólo se considera los años completos que integren el período de puesta de manifiesto del incremento de valor, sin fracciones
• los porcentajes anuales pueden ser modificados por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado.

Base imponible en operaciones con derechos reales

En la constitución y transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio, el porcentaje anual se aplica sobre el valor de los referidos derechos en el momento del devengo. El cálculo del valor de los derechos se calcula mediante la aplicación de las normas establecidas a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Base imponible en operaciones de elevación de planta

En la constitución o transmisión del derecho a elevar una o más plantas sobre un edificio o un terreno, así como de construir un sótano, sin implicar la existencia de un derecho real de superficie, los porcentajes anuales se aplican sobre la parte del valor que representa el módulo de proporcionalidad fijado en la Escritura de transmisión o, en su defecto, el que resulte de establecer la proporción entre la superficie o volumen de los niveles a construir y la superficie o volumen total que resulte tras la construcción.

Base imponible en expropiaciones forzosas

En supuestos de expropiación forzosa, los porcentajes anuales se aplican sobre la parte del justiprecio que corresponda al valor del terreno.

Reducciones en la base imponible

En caso de modificación de los valores catastrales como consecuencia de procedimientos generales de valoración colectiva, los Ayuntamientos podrán establecer reducciones, las cuales deben respetar las siguientes condiciones:

• la reducción se debe aplicar, como máximo, durante los 5 primeros años de efectividad de los nuevos valores catastrales
• la reducción nunca podrá exceder el 60 %
• el tipo de reducción podrá ser distinto para cada año de aplicación
• la reducción no se aplicará a los supuestos en los que los valores catastrales sean inferiores a los vigentes antes del procedimiento de valoración colectiva
• el valor catastral reducido no podrá ser inferior al valor catastral del terreno antes del procedimiento de valoración colectiva
• los demás aspectos sustantivos y formales de la reducción se regularán mediante ordenanza fiscal.

IIVTNU (I)

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (I)

Naturaleza, hecho imponible, supuestos de no sujeción y exenciones

Entre los recursos que el vigente Texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales reconoce a los municipios se encuentra el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Naturaleza y hecho imponible

El IIVTNU es un tributo directo destinado a gravar el incremento de valor experimentado por los terrenos como consecuencia de su transmisión por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio. Se aplica siempre que los terrenos estén considerados como urbanos a efectos del IBI, aunque el Catastro o el padrón discrepen en dicha consideración. También se aplica a los terrenos integrados en los bienes inmuebles clasificados como de características especiales, otra vez a efectos del IBI.

Supuestos de no sujeción y exenciones

El impuesto no se aplica en los siguientes supuestos:

• terrenos rústicos, a efectos del IBI
• aportaciones de bienes y derechos realizadas por cónyuges a su sociedad conyugal
• transmisiones a los cónyuges en pago de sus haberes comunes
• transmisiones entre cónyuges o a favor de los hijos, como consecuencia del cumplimiento de sentencias en casos de nulidad, separación o divorcio
• aportaciones o transmisiones efectuadas a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.
• aportaciones o transmisiones realizadas por SGAPRB S.A. a entidades participadas por dicha sociedad en al menos el 50 % del capital, fondos propios, resultados o derechos de voto de la entidad participada en el momento inmediatamente anterior a la transmisión, o como consecuencia de la misma
• aportaciones o transmisiones realizadas por SGAPRB S.A. o por las entidades constituidas por dicha sociedad para cumplir con su objeto social, a los fondos de activos bancarios
• aportaciones o transmisiones entre los citados fondos durante el período de mantenimiento de la exposición del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria a los fondos.

Por otra parte, quedan exentos del impuesto los incrementos de valor que se manifiesten como consecuencia de los siguientes actos:

• constitución y transmisión de derechos de servidumbre
• transmisiones de bienes que se encuentren dentro del Conjunto histórico-artístico, o que hayan sido declarados de interés cultural, cuando sus propietarios o titulares acrediten que han realizado a su cargo obras de conservación, mejora o rehabilitación
• transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca, contraídas con entidades de crédito o con cualquier entidad que desempeñe la actividad profesional de concesión de préstamos o créditos hipotecarios
• transmisiones de viviendas en las que concurran los requisitos anteriores, en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.

También quedan exentos del impuesto los casos en los que la obligación de satisfacerlo recae en las siguientes personas o entidades:

• el Estado, las Comunidades autónomas y las Entidades locales
• los organismos autónomos del Estado
• las entidades autónomas de derecho público de las Comunidades autónomas y de las Entidades locales
• el municipio de la imposición y demás entidades locales integradas o en las que se integre dicho municipio, así como sus respectivas entidades autónomas de derecho público
• las instituciones benéficas o benéfico-docentes
• las entidades gestoras de la Seguridad Social
• las mutualidades de previsión social
• los titulares de concesiones administrativas revertibles respecto a los terrenos afectos
• la Cruz Roja Española
• las personas o entidades a cuyo favor se haya reconocido la exención en tratados o convenios internacionales.

Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (IV)

El Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (IV)

Valoraciones en suelo rural

Cuando el suelo está en situación de rural, los terrenos deben valorarse mediante la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación, adoptándose la superior. Si se trata de un suelo rural en el que no existe ni puede llegar a existir explotación, debido a las características naturales del suelo, no se podrá determinar una renta real ni potencial. El valor del suelo puede ser mayorado mediante la aplicación del factor de corrección por localización al valor de capitalización.

Renta real en suelo rural

Se entiende por renta real la que corresponde a la explotación del suelo rural de acuerdo con su estado y actividad. La renta real puede ser:

• la existente, debidamente acreditada
• la atribuible, en base a los cultivos y aprovechamientos implantados.

Renta potencial en suelo rural

La renta potencial es la que puede ser atribuida a la explotación del suelo de acuerdo con los usos y actividades más probables para los terrenos, de conformidad con la normativa que les sea de aplicación y utilizando los medios técnicos normales para la producción. Para la identificación de tales usos y actividades hay que considerar como referentes significativos la existencia y viabilidad de los mismos en su ámbito. Si no hay tales referentes, se puede realizar un estudio de viabilidad de la explotación y justificar la obtención de los títulos necesarios para su implantación, en base a la legislación aplicable.

Cálculo de la renta de una explotación en suelo rural

La renta anual real o potencial de explotación se determina restando de los ingresos anuales los costes anuales. Los ingresos anuales a considerar son los siguientes:

• los obtenidos por la venta de productos, subproductos u otros recursos de la explotación
• los obtenidos por la prestación de los servicios de la explotación
• los obtenidos con el alquiler de las instalaciones de la explotación
• las subvenciones que, con carácter estable, se otorgue a los cultivos y aprovechamientos considerados.

Y los costes anuales a considerar son:

• las compras a terceros de materias primas destinadas a la explotación
• los pagos por servicios prestados por terceros necesarios para la actividad productiva de la explotación
• el coste total de la adquisición o alquiler de los equipos, maquinaria e instalaciones de la explotación, incluyendo amortizaciones, cuando procedan
• los sueldos y salarios del personal laboral
• el coste de la energía eléctrica, el abastecimiento de agua, la conexión a redes de comunicación y demás servicios públicos suministrados a la explotación
• impuestos fijados sobre la explotación o sobre alguno de los elementos de la misma
• interés del capital circulante
• otros costes ocasionados durante la actividad de la explotación.

En el caso de que los ingresos o los costes no puedan determinarse, también se podrá calcular la renta anual mediante la suma del canon de arrendamiento o compensación anual pagado al propietario por el uso de la tierra y el valor anual de los derechos y mejoras que correspondan al arrendatario o usuario del suelo rural (aparcero, enfiteuta o similar), siempre que exista información estadísticamente significativa sobre tales cánones o compensaciones. En cualquier caso, la renta anual de explotación debe expresarse en euros por hectárea. 

Métodos técnicos para la valoración de inmuebles

Normas para la tasación de inmuebles en España

Métodos de tasación de inmuebles en España

Tasación de inmuebles embargados

Valoración de inmuebles embargados

Tasación pericial de bienes inmuebles embargados

Ámbito de aplicación de los métodos de valoración (II)

Ámbito de aplicación de los distintos métodos de valoración de inmuebles (II)

La Orden ECO/805/2003

Las normas de valoración de bienes inmuebles que establece la Orden ECO/805/2003 se aplican siempre que el valor de tasación se utilice para alguno de los objetivos siguientes:

• garantía hipotecaria de créditos o préstamos que sean o vayan a ser parte integrante de la cartera de cobertura de títulos emitidos por las entidades a que se refiere el R.D. 685/1982, por el que se desarrollan aspectos de la Ley 2/1981, de Regulación del Mercado Hipotecario
• determinación del valor razonable a efectos de la norma de registro y valoración segunda del Plan de contabilidad de las entidades aseguradoras y reaseguradoras (R.D. 1317/2008), y determinación de la valoración de activos a efectos de la Ley 20/2015, de ordenación y supervisión de entidades aseguradoras y reaseguradoras
• valoración del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias reguladas en el Real Decreto 1309/2005, por el que se regula el Reglamento de la Ley 35/2003, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva
• valoración del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones (R.D. 304/2004, por el que se aprueba el Reglamento de Fondos de Pensiones).

Si la finalidad se encuentra entre las listadas, la valoración se podrá realizar mediante los siguientes métodos técnicos:

• el Método del coste: para la valoración de todo tipo de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construcción, terminados o en rehabilitación
• el Método de comparación: para la valoración de todo tipo de inmuebles siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 21
• el Método de actualización de rentas: para la valoración de toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el artículo 25
• el Método residual dinámico: para la valoración de terrenos urbanos o urbanizables, edificados o no, y de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas
• el Método residual estático: para la valoración de solares e inmuebles en rehabilitación en los que las obras de edificación o rehabilitación puedan comenzar en un plazo no superior a un año, así como de solares edificados.

Ámbito de aplicación de los métodos de valoración (I)

Ámbito de aplicación de los distintos métodos de valoración de inmuebles (I)

R.D. 1020/1993 y R.D. 1492/2011

En principio, el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones se aplica para calcular el valor catastral de los inmuebles urbanos, cuyos datos constituyen el catastro inmobiliario urbano. Por otra parte, la Ley 58/2003, General Tributaria, establece que el valor de los bienes inmuebles determinantes de obligaciones tributarias puede ser comprobado por la Administración utilizando los valores establecidos por el Catastro Inmobiliario, aplicando los coeficientes multiplicadores que determine la Administración tributaria competente, según se establezca reglamentariamente. Por todo lo anterior, las normas técnicas de valoración expresadas en el Real Decreto 1020/1993 se aplican para las finalidades siguientes:

• para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana
• para la liquidación del hecho imponible en el impuesto a las Transmisiones Patrimoniales y los Actos Jurídicos Documentados
• para la liquidación de los hechos imponibles de los impuestos sobre Sucesiones y Donaciones.

Real Decreto 1492/2011

El Real Decreto 1492/2011, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, se aplica en las valoraciones de suelo, instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos en relación con ellos cuyo objeto sea alguno de los siguientes: 

• la comprobación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras requeridas por la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración delimite el contenido patrimonial de facultades o deberes asociados al derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados
• la fijación del justiprecio en expropiaciones, con independencia de la finalidad y la legislación que las determine
• la fijación del importe a pagar al propietario en casos de venta o sustitución forzosas
• la determinación de la garantía patrimonial de una Administración Pública.

Tasación pericial de inmuebles embargados (II)

Tasación pericial de bienes inmuebles embargados (II)

Recusación del perito. Provisión de fondos. Método de tasación. Entrega y alegaciones.  Subasta.

El perito tasador designado puede ser recusado tanto por el ejecutante como por el ejecutado.

Provisión de fondos para el perito tasador

Tras el nombramiento, el perito tasador designado dispone de hasta tres días para solicitar la provisión de fondos que considere necesaria, la cual será a cuenta de la liquidación final. La solicitud de provisión requiere la aceptación por parte del Secretario judicial.

Método de tasación

El perito debe tasar los bienes inmuebles embargados por su valor de mercado, sin tener en cuenta las cargas ni los gravámenes que pesen sobre los mismos.

Entrega de la valoración pericial

El perito tasador debe entregar la valoración de los bienes inmuebles embargados al Tribunal dentro del plazo de ocho días contados desde la aceptación del encargo, siempre con posterioridad al abono de la provisión de fondos. Si concurre alguna causa justificada, el plazo puede ampliarse por razón de la complejidad de la valoración.

Alegaciones a la valoración pericial

Una vez entregada la valoración pericial, las partes y los acreedores disponen de cinco días para presentar alegaciones, así como informes de valoración suscritos por otros peritos tasadores. Cuando se presenta alegaciones o valoraciones periciales alternativas, su apreciación corresponde al Secretario judicial, así como la determinación de la valoración definitiva a efectos de la ejecución. La resolución del Secretario judicial es susceptible de recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución.

Valoración del inmueble embargado para su subasta

El bien inmueble embargado debe salir a subasta por el valor que resulte de deducir de su valoración el importe de las cargas y derechos anteriores a la carga por la que se hubiera resuelto ejecución cuya prioridad resulte de la certificación registral de dominio y cargas. Es el Secretario judicial quien realiza dicho cálculo, descontando de la valoración definitiva el importe total garantizado expresado en la certificación de cargas. En el caso de que el valor de las cargas o gravámenes iguale o exceda el determinado para el inmueble, el Secretario judicial deberá dejar la ejecución en suspenso. Tanto el avalúo o valoración como la minoración de cargas preferentes deberán formar parte del anuncio de la subasta.

Tasación pericial de inmuebles embargados (I)

Tasación pericial de bienes inmuebles embargados (I)

Manifestación. Anotación preventiva. Nombramiento del perito.

La vigente Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil establece que no es posible embargar bienes cuyo valor exceda de la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, a no ser que en el patrimonio del ejecutado sólo haya bienes de valor superior a esos conceptos y la afección de dichos bienes resulte necesaria a los fines de la ejecución.

Manifestación de bienes inmuebles del ejecutado

A no ser que el ejecutante señale bienes cuyo embargo resulte suficiente para el fin de la ejecución, el Secretario judicial requerirá de oficio al ejecutado para que declare bienes y derechos suficientes para cubrir la cuantía de la ejecución. En el caso de que entre los bienes se relacione bienes inmuebles, el ejecutado deberá manifestar si están ocupados y, si lo están, por quién y en base a qué título.

Anotación preventiva del embargo de inmuebles

Cuando se embarga un bien inmueble, el Secretario judicial encargado de la ejecución debe librar mandamiento para que se haga anotación preventiva del embargo en el Registro de la propiedad. El Registrador, por su parte, debe extender el correspondiente asiento de presentación.

Nombramiento del perito tasador

En general, cuando hay que valorar un bien embargado, el Secretario judicial debe designar al perito tasador que corresponda de entre los siguientes:

• en primer lugar, entre los que prestan servicio en la Administración de Justicia
• en defecto de los anteriores, la tasación puede encomendarse a organismos o servicios técnicos dependientes de Administraciones públicas que tengan personal cualificado comprometido a colaborar, a estos efectos, con la Administración de Justicia
• en defecto de todos los anteriores, se nombrará perito tasador de entre los integrantes de una relación formada con las listas suministradas por entidades públicas competentes para conferir habilitaciones para la valoración, así como los Colegios de profesionales legalmente capacitados para realizar la valoración.

En base a lo anterior y para el caso de bienes inmuebles embargados, el perito tasador podrá ser elegido entre las listas elaboradas al efecto por los Colegios oficiales de arquitectos. El nombramiento se notifica al perito designado, quien debe aceptarlo a no ser que concurra alguna causa de abstención.

Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (III)

El Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (III)

Inmuebles ruinosos. Suelo rural y urbanizado. Concesiones administrativas y derechos reales.

El Reglamento de valoraciones considera que una edificación se encuentra en situación de ruina física cuando concurren las condiciones establecidas al efecto por la legislación urbanística aplicable. En la valoración de edificaciones parcialmente ruinosas sólo se podrá considerar la parte de la edificación que no se encuentre en situación de ruina física. Para la valoración de inmuebles e instalaciones no ajustados a la legalidad pero para los que ya no procede dictar medidas para restablecer la legalidad urbanística que impliquen su demolición, el Reglamento prescribe los siguientes criterios:

• si se trata de suelo rural, no pueden ser valorados, y tampoco pueden ser tenidos en cuenta a los efectos del cálculo de la renta de la explotación
• en suelo urbanizado, edificado o en curso de edificación, no se computarán a los efectos de la tasación conjunta del suelo y la edificación.

Tasaciones en suelo rural

Los inmuebles, instalaciones, sembrados y plantaciones ubicados en suelo rural, así como el resto de elementos unidos inseparablemente de su suelo, se deben tasar con independencia de los terrenos, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

• deben ajustarse a la legalidad al tiempo de la valoración
• deben ser compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo
• no deben haber sido considerados ya en concepto de mejoras permanentes.

Tasaciones en suelo urbanizado

En suelo urbanizado, los inmuebles e instalaciones ajustados a la legalidad deben tasarse conjuntamente con el suelo. La valoración de las edificaciones o construcciones debe tener en cuenta su antigüedad y estado de conservación. Si han quedado incursas en situación de fuera de ordenación, su valor deberá reducirse en función de su vida útil.

Valoración de concesiones administrativas y derechos reales

La tasación de concesiones administrativas y derechos reales sobre inmuebles se rige con arreglo a las disposiciones sobre expropiación destinadas a determinar el justiprecio y subsidiariamente, según las normas del derecho que resulten de aplicación. Cuando se expropia una finca gravada con cargas, la Administración que la efectúa puede elegir entre fijar el justiprecio de los derechos que concurren con el dominio, o bien valorar el inmueble en su conjunto y poner su importe en manos del órgano judicial, para que éste fije y distribuya la proporción que corresponda a los interesados.

Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (II)

El Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (II)

Valor de sustitución. Suelo urbanizado. Inmuebles ilegales.

La valoración inmobiliaria en cuanto materia fundamental regulada por el Reglamento de Valoraciones del texto refundido de la Ley de Suelo, constituye una competencia exclusiva del Estado.

Valor de sustitución

Los conceptos desarrollados por el Reglamento para la realización de las valoraciones, así como los correspondientes métodos, se orientan a la necesidad de estimar cuantitativamente el valor de sustitución del inmueble que sea objeto de tasación, considerando otro similar en la misma situación, sin tener en cuenta posibles expectativas que no deriven del esfuerzo inversor de la propiedad.

Valoración en suelo urbanizado

Para la valoración de inmuebles en suelo urbanizado, el Reglamento de valoraciones aplica criterios basados en la información del mercado, condicionados por el cumplimiento de los deberes y al levantamiento de las cargas urbanísticas por parte de los titulares.

Valoración de inmuebles ilegales

El Reglamento entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad si se encuentran en alguna de las siguientes circunstancias:

• si su ejecución fue conforme con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen
• si no se realizaron legalmente pero fueron posteriormente legalizadas según lo dispuesto al efecto en la legislación urbanística.

Para la valoración de inmuebles o instalaciones no ajustados a la legalidad y para los que no proceda ya dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, el Reglamento prescribe el siguiente procedimiento:

• en suelo en situación de rural, en ningún caso serán objeto de valoración y tampoco podrán ser tenidos en consideración a los efectos del cálculo de la renta de la explotación
• en suelo urbanizado, edificado o en curso de edificación, el inmueble o la instalación ilegal no se computará a los efectos de la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente.

Si la condición de ilegal afecta sólo a una parte de la edificación, en la valoración se podrá considerar aquella parte que esté ajustada a la legalidad.

Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (I)

El Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo (I)

Ámbito de aplicación. Valoraciones en suelo rural.

El pasado día 10 de noviembre de 2011 entró en vigor el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprobaba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo. El Reglamento desarrolla el Texto refundido de la Ley del suelo en todo lo relacionado con la valoración inmobiliaria, con el fin último de mejorar el funcionamiento del mercado del suelo, para hacerlo más transparente, combatiendo las prácticas especulativas.

Ámbito de aplicación

El Reglamento de valoraciones recoge los métodos y técnicas de valoración a aplicar cuando se trate de valoraciones de suelo, de instalaciones, de construcciones o edificaciones, o de derechos constituidos sobre o en relación con ellos, y el objeto de la valoración sea uno de los siguientes:

• la verificación de operaciones de reparto de beneficios y cargas que resulten precisas para el desarrollo de la ordenación territorial y urbanística, cuando la valoración establezca el contenido patrimonial de facultades o deberes del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre los sujetos afectados
• la fijación del justiprecio en todo tipo de expropiaciones, con independencia de la finalidad y de la legislación en que se fundamenten
• el cálculo del precio a pagar al propietario en casos de venta o sustitución forzosas
• la determinación de la responsabilidad patrimonial de Administraciones Públicas.

Valoraciones en suelo rural

Para valorar inmuebles en suelo rural, al tratarse de un mercado más opaco que el del suelo urbanizado, el Reglamento desarrolla el valor de capitalización de la renta de explotación, buscando siempre el valor más alto y el mejor uso del suelo rural, sin considerar expectativas urbanísticas. Las explotaciones se entienden como unidades de producción, asociadas a la parte territorial de la empresa. Así pues, el Reglamento sustituye el concepto de renta de la tierra por el de renta de la explotación, más en consonancia con la agricultura moderna y la política comunitaria. De ese modo se concibe la inclusión, cada vez más frecuente en la práctica, de explotaciones no agrarias en suelo rural. Al considerarse el desarrollo de las posibilidades de la renta potencial, se permite considerar mejoras tecnológicas y económicas para la modernización, así como la totalidad del valor potencial productivo del territorio rural. El Reglamento propone tipos de capitalización diferentes para diferentes tipos de explotación, en función del riesgo de cada actividad a desarrollar en el suelo rural.